Am 01.09.2015 ist das neue Alternativfinanzierungsgesetz (AltFG) in Kraft getreten.
Auch im Bereich der Immobilienfinanzierung tun sich durch dieses „Crowdfunding- und Bürgerbeteiligungsgesetz“ interessante Finanzierungsmöglichkeiten auf, wie die Beispiele des Hotel-Crowdfunding oder Crowd-Investitionen über Nachrangdarlehen zur Finanzierung von Studentenwohnheimen eindrucksvoll zeigen. Dabei sollte sowohl aus Sicht der Investoren als auch des Projektunternehmers stets Klarheit über Rahmen und Grenzen dieser alternativer Finanzierungen bestehen.
RECHTLICHE GRUNDLAGEN
Das AltFG regelt die Zulässigkeit der Finanzierung durch alternative Finanzinstrumente für mittelständische Unternehmen (KMU). Dies gilt für Unternehmen mit (i) weniger als 250 Beschäftigten und (ii) entweder einem Jahresumsatz von höchstens EUR 50 Mio. oder Jahresbilanzsumme von höchstens EUR 43 Mio. Hiervon ausgenommen sind Emittenten, die über eine Konzession nach BWG, WAG, AIFMG, ZaDiG, VAG oder E-Geldgesetz verfügen.
Vom AltFG erfasst sind jene Finanzierungsformen, bei denen ein persönliches Angebot an mindestens 150 Anleger im Sinne des KMG gerichtet wird. Die Obergrenze der durch Crowdfunding möglichen Investitionen für ein Unternehmen ist mit EUR 1,5 Mio. festgelegt. Die Einzelbeschränkung liegt bei EUR 5.000 pro Investor und Projekt im Zeitraum von 12 Monaten, wenn es sich nicht um einen professionellen Anleger gemäß AIFMG handelt.
Dieser Betrag kann überschritten werden, wenn dem Betreiber der Internetplattform die Auskunft vorliegt, dass der Investor höchstens das Doppelte seines durchschnittlichen monatlichen Nettoeinkommens über 12 Monate gerechnet oder maximal 10 % seines Finanzanlagevermögens investiert. Die alternativen Finanzinstrumente sind taxativ aufgezählt. Dazu zählen Aktien, Anleihen, Geschäftsanteile an einer Genossenschaft, Genussrechte, stille Beteiligungen, sowie Nachrangdarlehen. Die Investitionen müssen für die unmittelbare operative Tätigkeit eingeworben werden.
ERLEICHTERUNGEN UND„PROSPEKTPFLICHT LIGHT“
Bis zu einem Investitionsvolumen von EUR 100.000 besteht keinerlei Informationspflicht, darüber hinaus sind (nur) bestimmte durch Verordnung festgesetzte Informationen zur Verfügung zu stellen. Im Bereich von Emissionen, deren Volumen im Zeitraum eines Jahres zumindest EUR 1,5 Mio., jedoch weniger als EUR 5 Mio. beträgt, sollen durch die Einführung eines vereinfachten Prospekts der Aufwand und die Kosten im Zusammenhang mit der Erstellung und Kontrolle von Prospekten reduziert werden. Ab EUR 5 Mio. gilt die volle Prospektpflicht gemäß KMG. Emittenten dürfen im Betrachtungszeitraum von 7 Jahren in Summe nicht mehr als EUR 5 Mio. über das AltFG aufnehmen; andernfalls wird die volle Prospektpflicht nach dem KMG schlagend.
Bei (i) einem Angebot von Aktien und Anleihen von wenigstens EUR 100.000 und weniger als EUR 250.000 sowie (ii) bei einem Angebot von anderen alternativen Finanzinstrumenten von wenigstens EUR 100.000 (bei Genossenschaftsanteilen EUR 750.000) und weniger EUR 1,5 Mio. ist somit statt einem Prospekt ein „Informationsblatt“ entsprechend den Vorgaben der AltFG-Informations-verordnung (AltFG-InfoVO) zu erstellen. Eine Prüfung des Informationsblatts durch die FMA ist zwar nicht vorgesehen. Dafür muss es vorab durch einen Rechtsanwalt, Wirtschaftstreuhänder, Notar, eine Wirtschaftskammer, einen Unternehmensberater, einen Vermögensberater oder (im Fall von Genossenschaften) vom zuständigen Revisionsverband geprüft werden. Emittenten gemäß AltFG müssen einmal jährlich ihren aktuellen Jahresabschluss und wesentliche Veränderungen der Informationen gemäß AltFG-InfoVO veröffentlichen.
Die vorgenannten Informationen sind – wie auch das Informationsblatt – dem Verein für Konsumenteninformation (VKI) zu übermitteln. Auch muss die Identität der Anleger festgestellt werden, wenn dies nicht durch einen Plattformbetreiber erfolgt. Schließlich sind noch gewerberechtliche Bestimmungen zur Verhinderung der Geldwäsche und der Terrorismusfinanzierung zu beachten. Betreiber einer Plattform zur Vermittlung von Veranlagungen zwischen Emittent und Anlegern benötigen eine Gewerbeberechtigung als gewerblicher Vermögensberater, als Vermittler von Finanzinstrumenten im Sinne des WAG sogar eine Konzession der FMA nach dem WAG. Auch für Plattformbetreiber gelten Informationspflichten, Pflichten im Hinblick auf die Identitätsfeststellung und der Verhinderung von Geldwäsche und Terrorismusfinanzierung. Letztlich können sie nicht selbst als Emittent auf ihrer eigenen Plattform auftreten.
INFORMATIONSPFLICHTEN GEMÄSS ALTFG-INFOVO
Die Pflichtinhalte des Informationsblatts nach AltFG sind in der AltFG-InfoVO aufgeführt. Neben insgesamt 20 Informationsbestandteilen in den Angabenkategorien zu Emittent (u.A. auch betreffend Kapitalstruktur, Stimmrecht, wirtschaftliche Eigentümer), alternativem Finanzinstrument (u.A. auch zu Laufzeit, Kündigungsfristen und -terminen, Art und Höhe der Verzinsung, Verwendung des Jahresüberschusses, etwaigen Vertriebskosten, Verwaltungskosten und Managementkosten, allfälligen Belastungen, Stellung der Anleger im Insolvenzfall, etwaigen Nachschusspflichten, Kontroll- und Mitwirkungsrechten, Möglichkeit und Kosten einer späteren Veräußerung, Steuern) und Sonstigem (Verwendung der eingesammelten Gelder, Angabe der für den Emittenten im Falle eines Verwaltungsstrafverfahrens örtlich zuständigen Bezirksverwaltungsbehörde) sowie Hinweisen (v.A. Hinweis auf das Risiko des Verlustes des gesamten investierten Kapitals und Hinweis auf die fehlende Beaufsichtigung durch die FMA) sind auch als Beilagen zum Informationsblatt aufzunehmen:
(i) der aktuelle Jahresabschluss oder bei Nichtvorliegen desselben die Eröffnungsbilanz,
(ii) der Geschäftsplan,
(iii) die Angabe des angestrebten Emissionsvolumens, das durch die Ausgabe alternativer Finanzinstrumente aufgebracht werden soll,
(iv) sowie das Vorgehen, wenn das Emissionsvolumen nicht erreicht wird,
(v) gegebenenfalls allgemeine Geschäftsbedingungen oder sonstige Vertragsbedingungen im Zusammenhang mit dem alternativen Finanzinstrument sowie
(vi) alle vom Emittenten darüber hinausgehende Angaben. Im Ergebnis übersteigt der Umfang der bereitzustellenden Informationen den eines bloßen „Informationsblattes“.
AUSBLICK
Das neue AltFG ist als flexiblerer rechtlicher Rahmen für Projekte auch im Immobilienbereich zu begrüßen. Dabei sollten jedoch sowohl bei der Finanzierung eigener Projekte als auch bei der Beteiligung an fremden Projekten Informationspflichten beachtet und geprüft werden.
Für Anleger bleibt auch beim Immobilien-Crowdfunding die Vorsicht die Mutter der Porzellankiste, da z.B. bei der Finanzierung durch ein Nachrangdarlehen freilich ein Verlustrisiko bleibt. Inwieweit sich diese alternative Finanzierungsform nachhaltig durchsetzen wird, bleibt abzuwarten.