Die Zinsen sind im Keller und waren noch nie tiefer. Des einen Freud, des anderen Leid. Doch nein – alle leiden. Noch nie war es so schwierig und kompliziert, an eine Finanzierung für Immobilien heranzukommen. Haben die Banken noch vor einigen Jahren Immobilienprojekte (Neubau oder Sanierung) mit einem Fremdkapitalanteil von 90 Prozent und mehr finanziert, reichen heute oftmals nicht einmal 50 Prozent aus, wenn nicht gleichzeitig eine hohe Vorverwertung/Nutzung vorliegt. Seit Lehman ist es mit der guten alten Zeit vorbei und die Banken erfüllen oftmals nicht mehr ihre Aufgaben; sie finanzieren zunehmend risikoavers. Gerade bei Bestandsobjekten – vor allem historischen – ein großes Problem, da die Renditen im Gegensatz zu Neubauprojekten auf der grünen Wiese auf den ersten Blick deutlich geringer ausfallen.
Oft sind den Banken durch zahlreiche Bestimmungen die Hände gebunden. Seit dem Ausbruch der Finanzkrise hat die Politik zahlreiche Regulierungsvorhaben auf den Weg gebracht. Auch wenn jede einzelne Maßnahme für sich ihre Berechtigung haben mag, ist jedoch das jetzige Ausmaß für alle Beteiligten kaum noch überschaubar und schafft ein System, bei dem sich Banken richtig intensiv um formale Kriterien kümmern müssen und eine Kreditvergabe zu einem „bürokratischen“ Kraftakt wird.
Mit den Maßnahmen der Bankenregulierung wollte die Politik den kleinen Sparer schützen. Dieses Ziel scheint erreicht zu sein. Doch zu welchem Preis? Vor allem aber – waren die kleinen Sparer so ungeschützt? Was tatsächlich gelungen ist, ist der Wirtschaft mehr oder weniger den Geldhahn zuzudrehen. Vor allem die Finanzierung von (historischen) Bestandsobjekten „kämpft“ mit den Bestimmungen von Basel II, III, IV oder welche Ziffer bald dahinterstehen mag. Die Banken müssen insbesondere bei solchen Projekten derart viel Eigenkapital rückstellen, dass sich eine Finanzierung für die Bank nicht mehr auszahlt. Fazit: Es gibt keinen Kredit.
Obwohl die Zinsen niedrig sind wie nie zuvor, ist es aufgrund der immer rigideren Basel-III-Kriterien weitaus schwieriger, die unverhältnismäßig hohen Eigenkapitalquoten aufzubringen und Liquiditätskriterien zu erfüllen, um den Vorgaben der Risikomanager zu entsprechen. Auch wenn es seitens der Banken immer heißt, „das Thema Kreditklemme haben wir hinter uns gelassen“ – es gibt sie nach wie vor. Das Geld sitzt einfach nicht mehr so locker, wie vor Lehman.
Förderungen und alternative Finanzierungsinstrumente waren noch nie so wertvoll wie heute. Crowdfunding zum Beispiel scheint den Kinderschuhen entwachsen. In der Start-up-Szene hat sich diese Methode, Geld über die Crowd einzusammeln, durchgesetzt. Jetzt gibt es bereits die ersten Immobilienprojekte – es werden nicht die letzten sein und bald hoffentlich auch für historische Denkmäler.
Need for Alternatives
Interest rates have fallen to historical lows. Good for some people, not so good for others? Actually, everyone is suffering. It has never been this difficult or complicated to obtain financing for real estate. Only a few years ago, banks were prepared to finance real estate projects (new construction or refurbishment) with a debt component of 90 percent or more, but 50 percent is now often the limit if pre-letting or rentals are not higher. The good old times ended with the Lehman crisis and banks are often failing to do their job – their financing has become more and more risk-averse. That is a major problem, especially for (historical) buildings, because the yields, at first glance, are substantially lower than greenfield construction projects.
The banks’ action radius is regularly limited by numerous restrictions, which are a result of the regulations introduced by governments since the outbreak of the financial crisis. Even if each of these measures is justified, the current scope is hardly manageable for everyone involved. It has also created a system in which the banks are forced to concentrate on formal criteria and lending becomes a “bureaucratic“ accomplishment.
The intention of governments in introducing these bank regulations was to protect small savers. This goal appears to have been met. But at what price? Were small savers really that vulnerable? In reality, these steps turned off the money supply for the business sector. Financing, above all for (historical) buildings, is confronted with regulations set by Basel II, III, IV or whatever number is yet to come. Banks must now back up these types of projects with so much equity that financing no longer pays off. The result: no loan.
Although interest rates are lower than ever before, the increasingly strict Basel III criteria have made it much more difficult to meet the disproportionately high equity levels and liquidity criteria required to satisfy the demands on risk managers. Even if the banks insist that “the credit crunch is now behind us“, it is still there. Money is simply not as loose as before the Lehmann crisis.
Subsidies and alternative financing instruments were never as valuable as they are today. Crowdfunding, for example, appears to have outgrown the early stages. Raising funds through the crowd has become a fixed feature in the start-up scene. The first real estate projects have now been financed in this way – they will definitely not be the last and will hopefully soon include historical monuments.