Was ist passiert?
Die Klägerin kaufte vom Beklagten als privaten Verkäufer ein Grundstück mit der Vereinbarung, dass vom Beklagten auf diesem Grundstück ein Holzhaus schlüsselfertig errichtet wird. Im Kaufvertrag hat sich der Beklagte zur Einreichplanung, Vermessung und Einholung einer Baubewilligung sowie Durchführung der Bauarbeiten verpflichtet.
Bevor der Beklagte um die Erteilung der Baubewilligung ansuchte, überwies die Klägerin mehrere Teilbeträge des Kaufpreises an den Beklagten.
Eine Sicherung der Klägerin gegen den Verlust Ihrer Zahlungen an den Beklagten nach BTVG und die Bestellung eines Treuhänders erfolgte allerdings nicht.
Nach mehreren Urgenzen des Baufortschrittes forderte die Klägerin schließlich die von ihr bereits geleisteten Zahlungen gerichtlich vom Beklagten zurück.
Rechtliche Beurteilung
Ein Bauträgervertrag ist ein Vertrag über den Kauf eines noch zu errichtenden (oder durchgreifend zu erneuernden) Gebäudes.
Bauträger ist jede natürliche oder juristische Person, die dem Käufer Eigentumsrechte an noch zu errichtenden (oder durchgreifend zu erneuernden) Gebäuden einräumt.
Laut der Gesetzesmaterialien und Literatur zum BTVG ist es unerheblich, ob der Bauträger ein Unternehmer ist oder nicht. Die Unternehmereigenschaft des Bauträgers ist nämlich keine Voraussetzung für die Anwendbarkeit des BTVG.
Bei Anwendbarkeit des BTVG kann der Käufer gemäß § 14 BTVG alle Leistungen, die er entgegen der Vorschriften des BTVG gemacht hat, zurückfordern. Eine gegen das BTVG verstoßende Zahlung liegt insbesondere dann vor, wenn sie ohne Sicherheit gegen den Verlust der Zahlung – entweder durch schuldrechtliche (Bankgarantie), pfandrechtliche Sicherung oder grundbücherliche Sicherstellung des Rechtserwerbs auf der zu bebauenden Liegenschaft – geleistet wurde.
Auf den zwischen Klägerin und Beklagten geschlossenen Vertrag ist daher das BTVG anzuwenden und besteht der Rückforderungsanspruch der Klägerin – mangels Sicherung der Zahlungen – zurecht.
Schlussfolgerung
Das BTVG und die Sicherungen der Zahlungen des Käufers sind daher auch dann erforderlich, wenn es sich um einen sogenannten „Privatverkauf“ handelt.