Reges Interesse. Zinshausspezialist Arnold Immobilien agiert seit Kurzem auch am Gewerbemarkt. „Private, Stiftungen und Family Offices zeigen zunehmend Bereitschaft, in solide Gewerbeimmobilien zu investieren“, erklärt der Leiter der Abteilung für Gewerbeimmobilien Sewada Howsepian.
Arnold Immobilien gilt als einer der Zinshausspezialisten. Gibt es keine Zinshäuser mehr am Markt? Warum der Schritt Richtung Gewerbeimmobilien?
Sewada Howsepian: Private Investoren streben im Umfeld niedriger Renditen bei Wohnimmobilien nach einer stärkeren Diversifizierung ihrer Portfolios. Gewerbeimmobilien weisen in einigen Assetklassen außerhalb der CBD noch deutlich hohe Renditen auf. Der besondere Fokus privater Investoren liegt jedoch auf stabilisierten Gewerbeimmobilien. Der Einstieg erfolgt meist über einzelne Fachmärkte sowie langfristig vermietete Geschäftseinheiten wie zum Beispiel Lebensmittelmärkte. Diese versprechen langfristige Sicherheit.
Welche Investoren wollen Sie mit diesem neuen Angebot ansprechen?
Aufgrund unseres breiten Immobilienportfolios sprechen wir sowohl nationale als auch internationale Investoren sowie private und institutionelle Investoren an. Im Prinzip hat die Gewerbeimmobilie den derzeit breitesten Fokus, durch die Internationalität des Unternehmens können wir alle diese Investoren sehr gut abdecken.
Arnold Immobilien peilt für das Jahr 2017 400 Millionen Euro Umsatz an. Wieviel soll die Gewerbeimmobilien-Sparte dazu beitragen?
Als Leiter der Abteilung hoffe ich doch, dass wir einen Beitrag von zumindest einem Drittel leisten werden. Es ist ja auch Unternehmenspolitik unseres Gründers, die Ziele hoch zu stecken. Bis jetzt hat das ausgezeichnet funktioniert und das Jahr 2017 hat dies in der neu gegründeten Abteilung ja bestätigt.
Arnold Immobilien ist in den Auslandsmärkten Tschechien, Ungarn und der Slowakei vorwiegend am Gewerbesektor aktiv. Welche Synergien ergeben sich dadurch für den heimischen Markt?
Alle drei Länder weisen seit Jahren einen deutlich hohen Anteil an internationalen Investoren auf.
Aufgrund des großen weltweiten Anlagedrucks und der stetigen Nachfrage nach interessanten und stabilen Investmentmöglichkeiten sind nun auch kleine Immobilienmärkte in den Fokus internationaler Investoren gerückt. Österreich ist aufgrund seiner gesamtwirtschaftlichen Situation ein sehr stabiler Markt mit Wachstumspotentialen – beste Rahmenbedingungen, um auch in diesen kleinen Markt zu investieren. Insbesondere, da wir bewiesen haben, Stabilität langfristig zu garantieren.
Fachmarktzentren, Büros, Hotels und Logistikimmobilien – welche Gewerbeimmobilie eignet sich für welchen Investor? In welcher Assetklasse winken die besten Renditen?
Die höchsten Renditen liegen weiterhin in den Assetklassen Einzelhandelsmärkte, Fachmarktzentren sowie bei Logistikimmobilien. Die Eignung der Assetklassen ist abhängig vom Investortyp, je nach Erfahrung, Risikobereitschaft und Renditeerwartung. Besonders groß ist das Interesse der Privaten und Family Offices an Hotelimmobilien in erstklassigen Lagen. Oder an Büroimmobilien in guten bis sehr guten Lagen mit langfristigen, bonitätsstarken Mietern.
Mit welchen Summen ist man bei Gewerbeimmobilien dabei?
Das ist je nach Assetklasse sehr unterschiedlich. Aktuell haben wir ein österreichweites Fachmärkte-Portfolio, in dem man bereits Fachmärkte knapp unter einer Million Euro und mit ca. 7 Prozent Rendite erwerben kann. Grundsätzlich liegen die Kaufpreise meist deutlich über drei Millionen Euro. Insbesondere bei Büro- und Hotelimmobilien.
Aktuell ist bei rund 60 Prozent der Investitionen im gewerblichen Immobiliensektor deutsches Geld im Spiel. Werden die Immobilien für heimische Investoren zu teuer?
Das würden wir nicht sagen. Traditionell sind deutsche Investoren in vielen Bereichen der österreichischen Wirtschaft – v.a. im Lebensmittelhandel – stark vertreten, somit auch in der Immobilienbranche. Hinzukommen die gemeinsame Sprache und ähnliche Rechtssysteme. Die deutschen institutionellen und privaten Investoren halten europaweit Ausschau nach lukrativen Immobilieninvestments. Abgesehen davon gibt es ein zu teuer ja insofern nicht, als der Markt den Preis bestimmt. Solange gekauft wird, ist dies der Preis.
Im Gewerbeimmobilienbereich tut sich was und das nicht zu knapp. Käufe, Verkäufe und Übernahmespekulationen treffen auf ein Umfeld niedriger Zinsen und explodierender Mieten und Preise. Investments in Gewerbeimmobilien – auch für Privatanleger geeignet?
Vielleicht nicht für jeden Privatanleger, aber jedenfalls sind gewerbliche Investments für einen Teil der Privatanleger eine sehr interessante Alternative. Eine Vielzahl der privaten Investoren sind/waren erfolgreiche Unternehmer und bringen ein umfassendes Wissen und Interesse in den Bereichen Handel, Produktion und Logistik mit – ausgezeichnete Voraussetzungen, die Anforderungen von Gewerbeimmobilien zu verstehen. Mit einem entsprechenden Netzwerk von Asset- und Facility-Managern und Maklern sind dann auch operative Agenden einer gewerblichen Immobilie zu administrieren.
Bieten Sie auch die Verwaltung von Gewerbeimmobilien an?
Nein – wir halten uns auch bei den Gewerbeimmobilien weiterhin an unseren Fokus – die Vermittlung von Investmentliegenschaften. Nachdem dazu nun die Niederlassung Berlin eröffnet wird, ist der Fokus auf Gewebeimmobilien Deutschland noch breiter geworden, somit unsere Kompetenz verstärkt.
Worauf sollten Privatanleger bei Gewerbeimmobilien besonders achten?
Die Leerstehungszeiten /-kosten sind mit Sicherheit wichtige Themen bei Gewerbeimmobilien. Ein Mieterwechsel ist meist zeitintensiver und mit entsprechenden Umbaumaßnahmen verbunden. Darüber hinaus ist die Gestaltung der Mietvertragspunkte je nach Assetklasse entscheidend. Ein weiteres entscheidendes Kriterium ist die Drittverwertungsfähigkeit der Immobilie bzw. der Mietflächen.