Erwerb und Veräußerung von Immobilien und Immobilienportfolios
Bei Immobilienerwerben stehen grundsätzlich zwei Transaktionstypen zur Verfügung, die in steuerlicher Hinsicht für die Käufer- und für die Verkäuferseite sehr unterschiedliche Folgen haben: der Share Deal und der Asset Deal. Durch die Steuerreform 2015 ergeben sich ab 1.1.2016 wesentliche Änderungen, die bei der Strukturierung von Transaktionen zu beachten sind.
Bei einem Share Deal befinden sich die Immobilien bzw. -portfolios in einer Gesellschaft (z.B. GmbH oder AG) und es werden nicht die Immobilien übertragen, sondern die Anteile an dieser Gesellschaft (die „Zielgesellschaft“). Verkäufer ist der Eigentümer der Zielgesellschaft, der Kaufpreis fließt an ihn. Miet- und andere Verträge laufen grundsätzlich weiter, da die Zielgesellschaft nicht von der Transaktion betroffen ist. In der Praxis ist besonders darauf zu achten, ob in wesentlichen Verträgen so genannte „change-of-control“-Klauseln enthalten sind, die dem jeweiligen Vertragspartner aus Anlass des Eigentümerwechsels ein außerordentliches Kündigungsrecht einräumen. Auch ist darauf zu achten, dass sich die Gewährleistung der Verkäufer nicht nur auf die Anteile der Zielgesellschaft, sondern auch auf die Immobilien beziehen.
Im Gegensatz zu einem Share Deal erfolgt bei einem Asset Deal der Verkauf des Unternehmens (Betriebes) einschließlich der Immobilien aus der Zielgesellschaft heraus, d.h. die Zielgesellschaft ist der Verkäufer und der Kaufpreis fließt in die Zielgesellschaft.
Nach österreichischem Recht gehen die Vertragsverhältnisse, insbesondere Mietverträge, grundsätzlich gemäß § 38 Unternehmensgesetzbuch (UGB) über. Die Vertragspartner können jedoch innerhalb von 3 Wochen einer Vertragsübertragung widersprechen. In einem solchen Fall geht das jeweilige Vertragsverhältnis nicht auf den Käufer über, sondern verbleibt beim Verkäufer. Die Verkäufer gewähren in der Regel Gewährleistungen für die Vermögensgegenstände des übertragenen Betriebs.
Steueroptimierung aus Verkäufersicht
Aus steuerlicher Sicht sind die wesentlichen Ziele der Verkäufer:
(1) Minimierung der Veräußerungsgewinnbesteuerung
Ist bei einem Share Deal der Verkäufer der Beteiligung eine natürliche Person, unterliegt der Veräußerungsgewinn aus dem Beteiligungsverkauf dem ermäßigten Einkommensteuersatz von 25% (Veräußerungserlös abzüglich Anschaffungskosten der Beteiligung).
Ist der Verkäufer eine Kapitalgesellschaft, kommt es darauf an, ob die Beteiligung an einer in- oder ausländischen Kapitalgesellschaft besteht: Die Veräußerung von Beteiligungen an inländischen Kapitalgesellschaften unterliegt 25% Körperschaftsteuer vom Veräußerungsgewinn (Veräußerungserlös abzüglich steuerlicher Buchwert der Beteiligung).
Bei ausländischen Beteiligungen kommt unter bestimmten Voraussetzungen eine Körperschaftsteuerbefreiung nach § 10 Körperschaftssteuergesetz (KStG) (internationales Schachtelprivileg) zur Anwendung (Beteiligungsausmaß mind.10%, Behaltedauer mind.1 Jahr). In Missbrauchsfällen kommt die Steuerbefreiung nicht zur Anwendung.
Bei einem Asset Deal unterliegt der Veräußerungsgewinn einer 25 %-igen Körperschaftsteuer vom Veräußerungsgewinn (Veräußerungserlös abzüglich Buchwert der einzelnen Vermögensgegenstände). Eine Steuerbefreiung wie im Bereich des Share Deals gibt es beim Asset Deal nicht.
(2) Reduktion der Quellensteuerbelastung bei Weiterleitung des Veräußerungsgewinns an die Eigentümer
Falls der Verkäufer beim Share oder Asset Deal eine Kapitalgesellschaft ist, löst die Weiterleitung des Veräußerungsgewinnes an die Eigentümer in Form einer Gewinnausschüttung grundsätzlich 25% Kapitalertragsteuer aus.
Unter bestimmten Voraussetzungen stehen Kapitalertragsteuer-Befreiungen zur Verfügung, insbesondere bei EU-Muttergesellschaften. Darüber hinaus kann auf Grundlage des anwendbaren Doppelbesteuerungsabkommens eine Reduktion der Quellensteuerbelastung erreicht werden.
(3) Vermeidung einer Vorsteuerrückzahlung gemäß § 12 Abs 10 UStG Bei einem Asset Deal muss der Verkäufer beachten, dass ein umsatzsteuerfreier Verkauf von Immobilien eine Vorsteuerrückzahlung gemäß § 12 Abs 10 Umsatzsteuergesetz (UStG) für die letzten 20 Jahre auslöst. Der Verkäufer sollte daher gemäß § 6 Abs 2 UStG in die Umsatzsteuer optieren, um diese Vorsteuerrückzahlung zu vermeiden.
Für den Käufer hat dies jedoch einerseits den Nachteil, dass sich die Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühr entsprechend erhöht, weil Bemessungsgrundlage der Bruttokaufpreis ist, und andererseits die Umsatzsteuer selbst ein Kostenfaktor sein kann, wenn der Käufer nicht vorsteuerabzugsberechtigt ist (z.B. Banken, Versicherungen). Ein Share Deal kann keine Vorsteuerrückzahlung auslösen, er ist umsatzsteuerfrei und somit für beide Parteien vorteilhafter. Steueroptimierung aus Käufersicht
Aus steuerlicher Sicht sind die wesentlichen Ziele der Käufer folgende:
(1) Minimierung der Grunderwerbsteuer
Bei einem Asset Deal beträgt die Grunderwerbsteuer grundsätzlich 3,5% und die Eintragungsgebühr 1,1% vom (Brutto-)Kaufpreis. Bei einem Share Deal können die Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühr legal vermieden werden, wenn auf Käuferseite zumindest 2 Käufer auftreten. Nach der Steuerreform 2015, die mit 1.1.2016 in Kraft tritt, sind bei der Vermeidung der Grunderwerbsteuer folgende Aspekte zu beachten:
- der 2. Käufer muss einen Zwerganteil von mehr als 5% erwerben;
- der 2. Käufer darf nicht in einer Steuergruppe mit dem 1. Käufer stehen
- der 2. Käufer darf kein Treuhänder des 1. Käufers sein.
(2) step-up (Aktivierung stille Reserven – Firmenwert)
Eine Aufwertung der Immobilien ist nur beim Asset Deal, nicht aber beim Share Deal möglich. Die Abschreibung beträgt ab 1.1.2016 einheitlich 2,5%, unabhängig von der Nutzung der Immobilie. Der Firmenwert kann beim Asset Deal aktiviert und ist über 15 Jahre abgeschrieben werden.
(3) Abzug von Fremdkapitalkosten
Im Gegensatz zu vielen anderen Ländern sind Fremdkapitalkosten bei Kapitalgesellschaften in Österreich grundsätzlich unbeschränkt abzugsfähig, es gibt keine thin-capitalisation rules. Seit 1.3.2014 sind Fremdkapitalzinsen nicht abzugsfähig, wenn sie an eine ausländische Konzerngesellschaft gezahlt werden und die dortige Steuerbelastung weniger als 10% beträgt.
(4) Steuerfreiheit beim zukünftigen Exit/Verkauf der Beteiligung bzw. Immobilie
Im Gegensatz zu einem Asset Deal kann bei einem Share Deal unter den unter „Steueroptimierung aus Verkäufersicht – Minimierung der Veräußerungsgewinnbesteuerung“ genannten Voraussetzungen – und zwar Beteiligung > 10% und Behaltedauer > 1 Jahr – eine Steuerbefreiung erwirkt werden.
(5) Erhaltung von Verlustvorträgen
Bei einem Asset Deal gehen die Verlustvorträge nicht auf den Käufer über, sie gehen verloren.
Bei einem Share Deal bleiben die Verlustvorträge in der Regel erhalten, ausgenommen es liegt ein Mantelkauf gemäß § 8 Abs 4 KStG vor. Ein solcher Mantelkauf liegt jedenfalls dann nicht vor, wenn der Unternehmensgegenstand fortgeführt wird.
Zusammenfassend sind die entscheidungsrelevanten Faktoren für die Transaktionsstruktur aus Verkäufer- und Käufersicht sehr unterschiedlich und es liegt in der Verhandlungsmacht der Parteien, welche Struktur letztlich umgesetzt wird. In der Praxis werden bei Immobilien- und Immobilienportfolios meist Share Deal-Strukturen zur Vermeidung von Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühr umgesetzt, wobei die neuen Rahmenbedingungen ab 1.1.2016 beachtet werden müssen.