Während der Großteil der Immobilieninvestoren aktuell an der Seitenlinie zu warten scheint, sind Sie hochaktiv. 2022 haben Sie für Ihre offenen Fonds 45 Immobilien für 1,2 Milliarden Euro gekauft. Und auch heuer wollen Sie in großem Stil kaufen. Damit sind Sie wohl eine Ausnahme in der Branche…
Frédéric Puzin: Am erfolgreichsten ist man beim Investieren, wenn man sich nicht so verhält wie der Markt. Allein im ersten Quartal 2023 haben wir 10.000 neue Kunden gewinnen können und 360 Millionen Euro an Zuflüssen aufgenommen. Zur selben Zeit haben unsere Konkurrenten in Frankreich die Zuflüsse um zwanzig Prozent reduziert. Ein weiteres Beispiel: Als wir 2012 den „Corum Origin“ auflegten, investierten wir in Spanien. Wie Sie sich erinnern können, war der spanische Markt damals, etwa im Vergleich zum französischen, in einer desaströsen Verfassung. Wir dachten uns, dass die spanische Regierung viel getan hatte, um die Folgen der Finanzkrise aufzuarbeiten. Gleichzeitig war die Wirtschaft in einer viel besseren Verfassung als der Immobilienmarkt. Für uns war das die beste Zeit für einen Markteintritt. Es gab auch keine Konkurrenten.
Was steht bei Ihnen heuer auf dem Speisezettel?
Philippe Cervesi: Es ist derzeit natürlich schwer zu prognostizieren, aber wir gehen davon aus, dass wir wahrscheinlich mehr Gelegenheiten im Hotel-, Industrie- und Logistik-Bereich haben werden. Gerade Letzterer ist in den letzten Jahren sehr teuer geworden. Wir wollen jedenfalls sowohl den Corum Origin als auch den Corum XL etwas breiter aufstellen. Aktuell erleben wir jedenfalls einen der besten Zeitpunkte der letzten zehn Jahre, um unsere Fonds um viele unterbewertete Assets aufzustocken. Unsere Hauptaufgabe ist es, unter Druck stehende Verkäufer zu finden. So macht man das beste Geschäft. Krisen sind immer eine Chance. Selbst im Bankensektor führen wir derzeit Gespräche mit großen Unternehmen
Wie viele Deals haben Sie 2022 geprüft?
Cervesi: Im Vorjahr haben wir rund 50 Transaktionen abgeschlossen. Tiefergehend analysiert haben wir um die 500. Angeschaut mehr als 1.000. Heuer werden es wahrscheinlich deutlich mehr werden. Wir bekommen sehr viele Ideen beziehungsweise Angebote. Das ist auf unseren Ruf zurückzuführen. Wir gelten als sehr aggressiv beim Pricing – wir sind sicher nicht die, die am meisten für ein Asset zahlen werden. Aber wir sind bekannt dafür, schnell exekutieren zu können. Sehr oft kommt es vor, dass Deals zuerst nicht zustande kommen, sondern erst nach einem halben Jahr oder mehr. Nur ein Beispiel: In Belgien boten wir acht Prozent für ein Asset. Der Verkäufer meinte, er hätte jemanden, der sieben Prozent zahlen würde. Wir sagten, ok, kein Problem, aber wenn ihr wieder auf uns zukommt, wird unser Preis ein anderer sein. Nach drei Monaten kam ein Anruf, und wir schlossen den Deal bei rund 8,7 Prozent. So was kommt oft vor, da Investoren Schwierigkeiten haben, Finanzierungen aufzustellen. Rund 30 bis 40 Prozent unserer Deals sind solche Second-Hand-Transaktionen.
Wie war es möglich im „Seuchenjahr 2022“ Ihren Anlegern mit Immobilien eine reale Performance von fast zehn Prozent zu bescheren?
Puzin: Unsere Aufgabe ist es nicht, so viel Geld einzusammeln wie möglich, sondern für unsere Anleger, dazu gehören im Übrigen ausschließlich Private und keine Institutionellen, die bestmögliche Performance zu erzielen. Beispielsweise haben wir bei unserem größten Fonds, dem Corum Origin, in den vergangenen sechs Jahren das Fundraising limitiert, weil wir der Meinung waren, dass wir Zuflüsse nicht ordentlich investieren können, wenn wir weiter das Ziel verfolgen, eine jährliche Performance von mehr als sechs Prozent zu erreichen. Im Vorjahr haben wir den Fonds wieder geöffnet und rund 300 Millionen Euro neue Kundengelder aufgenommen. Nicht alle Mittel aufzunehmen, die man kann, ist die einzige Art, einen offenen Immobilienfonds seriös zu managen, und auch der Schlüsselparameter in Hinblick auf die Performance.
Cervesi: Die Größe des Fonds ist der beste Weg, um die Performance zu halten. Wenn wir die aufgenommenen Mittel investieren können, schaffen wir Performance. Begrenzen wir die Zuflüsse, können wir früher oder später ein Problem bekommen, weil wir Verkaufsgelegenheiten vorfinden und wahrnehmen werden. Das heißt: Der Fonds wird schrumpfen, die Mieteinnahmen und letztlich auch die Performance zurückgehen.
Puzin: Wir hätten 2022 mit den Corum Origin auch eine Milliarde Euro aufnehmen können. Das hätte die Performance für immer gekillt
Das vollständige Interview finden Sie in der Ausgabe 02/2023 des ImmoFokus.