Eine Stadt wächst. . Bis vor einigen Jahren hatte St. Pölten noch mit einer massiven Abwanderung zu kämpfen. Die Trendwende scheint geschafft. Mit neuen Unternehmen kamen neue Arbeitsplätze in die Landeshauptstadt – und mit diesen neue Bewohner.
Wir gewinnen seit Jahren kontinuierlich neue Einwohner. Der Grund: St. Pölten wird als Landeshauptstadt und Wirtschaftszentrum immer attraktiver und zieht neue Einwohner an“, so Bürgermeister Matthias Stadler. Die Region St. Pölten profitiere - ebenso wie der gesamte Westen Niederösterreichs - von der guten öffentlichen Verkehrsinfrastruktur. „Der Trend verstärkt sich, weil immer mehr Menschen erkennen, dass St. Pölten eine sehr hohe Lebensqualität bietet und das Preis-LeistungsVerhältnis im Vergleich zu anderen Städten überaus günstig ist. Um die starke Nachfrage abdecken zu können, forcieren wir den Wohnbau und wollen bis 2020 3.600 neue Wohnungen errichten“, fasst Stadler die Pläne zusammen.
Attraktiver Standort 30 Minuten von Wien
„St. Pölten wächst, bei der Anzahl der Unternehmen und an Bevölkerung“, freut sich Christoph Schwarz von Ecopoint. „Wir haben im vergangen Jahr 64 Investorenanfragen bearbeitet, davon konnten bereits 22 Projekte realisiert und damit 281 neue Arbeitsplätze geschaffen werden“. 2014 wurden in der Landeshauptstadt 3.475 aktive Betriebe gezählt. Im Vergleich zum Jahr 2004 bedeutet dies ein Plus von 24,9 Prozent. Mit der Zahl der Unternehmen ist auch die Bevölkerung gewachsen. 2014 hat die Landeshauptstadt 663 Einwohner mit Hauptwohnsitz dazugewonnen. Mit Stichtag 2. Jänner 2015 liegt die Einwohnerzahl bei 57.738, davon haben 52.945 hier ihren Hauptwohnsitz.
Die Immobilienpreise ziehen an
Der starke Zuzug hat natürlich auch Auswirkungen auf den Immobilienmarkt. Im Vorjahr sind die Preise für Einfamilienhäuser um rund 7 Prozent auf derzeit im Schnitt 1.600 Euro per Quadratmeter (St.?Pölten Stadt) bzw. 1.450 Euro per Quadratmeter (St.?Pölten Land) angestiegen. „In der Stadt und im Speckgürtel von St. Pölten wurde 2014 mehr verkauft als im Jahr 2013“, berichtet Bernhard Baumgartner, Geschäftsführer von RE/MAX Plus mit Sitz in St.?Pölten. „Entlang der Westbahnstrecke entwickelte sich der Markt ganz gut.“
Der Traum vom Wohnen im Grünen
Die Nachfrage kommt hauptsächlich von privaten Käufern für die Eigennutzung, seltener finden Käufe von Anlegerwohnungen statt. Peter Weinberger, Geschäftsführer Raiffeisen Immobilien Vermittlung: „Immer mehr Wiener verwirklichen sich ihren Traum vom Wohnen im Grünen westlich der Stadt, ist man doch mit der neuen Hochleistungsbahn in nur 30 Minuten in St. Pölten bzw. in rund 50 Minuten in Amstetten. In Folge der raschen Bahnanbindung nach Wien verzeichnen wir eine verstärkte Nachfrage nach Wohnimmobilien bis Amstetten.“
Kein überhitzter Immobilienmarkt
Auch bei den Mietwohnungspreisen in St. Pölten ist ein leichter Anstieg zu bemerken. Alles in allem befinden sich die Kauf- sowie die Mietpreise in St. Pölten im Vergleich zu anderen Landeshauptstädten aber noch immer in einem äußerst moderaten Bereich. „Keinesfalls haben wir es in St. Pölten mit einem überhitzten Immobilienmarkt zu tun“, fasst Baumgartner zusammen.
Genossenschaften bekommen Konkurrenz
Gewerbliche Immobilienentwickler, die frei finanziert bauen, machen nun auch in St.?Pölten den etablieren Wohnbaugenossenschaften zunehmend Konkurrenz“, erklärt Paul Edlauer, Edlauer Immobilien. Auch börsennotierte Immobilien AGs haben mittlerweile die Landeshauptstadt als lohnendes Ziel erkannt. Die Stadt verhandelte über ein Jahr mit Vertretern der Immofinanz Group hinsichtlich einer Entwicklung der Gebäude in der Linzer Straße. Nun kam nach der Zusage der Grundsatzbeschluss: „Wir wollen dieses seit vielen Jahren leerstehende Gebäude revitalisieren“, erklärt Eduard Zehetner, Vorstandsvorsitzender der Immofinanz Group. Im Bereich des ehemaligen Kleiderbauer/Pressehaus wird noch heuer mit dem Bau von 33 Wohneinheiten in drei Gebäudeteilen begonnen. Um die geltenden Bebauungsbestimmungen geringfügig an das Wohnbauprojekt anzupassen, wird derzeit seitens der Stadtplanung die Änderung des gültigen Bebauungsplanes vorbereitet.
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Vorausschauende Grundstückspolitik
Zur Leistbarkeit des Wohnraumes trage die vorausschauende Grundstückspolitik der Stadt bei. Die Stadt ist der größte Grundbesitzer. Im Jahr 2014 wurden Grundstücke mit unterschiedlicher Widmung im Ausmaß von 70.244 Quadratmetern erworben und 91.933 Quadratmeter verkauft. „Indem wir Wohnbaugrundstücke günstig an Genossenschaften abgeben, senken wir die Preise für die Wohnungen. Da haben wir ein wirksames Steuerelement“, so Stadler.
Die „Glanzstadt“ am Glanzstoff-Areal
Das Leitprojekt der Wohnstadt St. Pölten für die Zukunft sind die Planungen für die „Glanzstadt“ am Glanzstoff-Areal. Nach einem Brand im Jahr 2008 hat der Viskosegarnhersteller Glanzstoff in St. Pölten noch im selben Jahr den Betrieb eingestellt. Seit dem Produktionsaus wird über die weitere Nutzung des Areals nachgedacht. Mit dem Ex-Hauptstadtplaner Norbert Steiner und der GA Immobilien GmbH geht das Projekt „Glanzstadt“ nun in eine konkrete Phase. 1.000 bis 1.300 neue Wohnungen sowie 1.000 neue Arbeitsplätze sollen entstehen. Das ist die Vision von Cornelius Grupp für brach liegende Glanzstoff-Areal.
Baustart Mitte 2016
Die wegen vermuteter Altlasten verhängten Bausperren für Teile des Areals werden aufgehoben – vor allem im Bereich der zum Teil denkmalgeschützten Bauten. Damit sind formell die ersten Vorbedingungen für die Bauvorhaben erfüllt. Zuerst muss aber die Flächenwidmung geändert werden – von Bauland-Industriegebiet auf Bauland-Kerngebiet und Bauland-Wohngebiet. Diese Umwidmung ist derzeit noch nicht möglich, da die Voraussetzung dafür das neue Stadtentwicklungskonzept ist. Und das soll erst Ende des Jahres vom Gemeinderat beschlossen werden. Danach kann umgewidmet werden. Dies wird voraussichtlich Mitte 2016 rechtswirksam.
Ein 15- bis 20-Jahres-Programm
Das Areal wird die Stadtpolitik wohl über mehr als eine Dekade beschäftigen. Norbert Steiner, Projektentwickler für das Glanzstoff-Areal: „Das ist ein 15- bis 20-Jahres-Programm mit bis zu 1.300 Wohnungen, in einem Stadtteil, der auch viele andere Entwicklungen bieten sollte, und der das ausnutzen kann, was sich in den letzten Jahren in St. Pölten entwickelt hat.“
Aber auch in anderen Teilen der Stadt wird eifrig gebaut. In den nächsten Jahren sollen weitere 3.600 Wohnungen entstehen. In der Stifter Straße, Nähe Teufelhof, sind 220 Wohnungen mit einem integrierten Generationenkonzept für Junge und Ältere geplant. In der Handel-Mazzetti-Straße sollen 150 Wohnungen gebaut werden, Baubeginn Sommer 2015. In der Living City in Viehofen entstehen in der ersten Bauphase 57 Wohnungen für betreutes Wohnen, im Endausbau mit angeschlossenem Gesundheits- und Servicecenter sowie ein Pflegeheim.
Förderung des Innenstadtwohnens
Zur Leistbarkeit trägt die Förderung des Innenstadtwohnens für 92 Wohneinheiten mit einem Volumen von 550.000 Euro bei. „Um die Sanierungen in der Innenstadt von St. Pölten voranzutreiben, werden Sanierungsmaßnahmen oder Schaffung von zusätzlichem Wohnraum von der Stadt mit weiteren Mitteln unterstützt“, so Schwarz von Ecopoint.
Förderung für Hauseigentümer …
„Für die Hauseigentümer gibt es drei Jahre lang einen jährlichen Investitionszuschuss in der Höhe von zwei Prozent der Investitionskosten, sofern eine vom Land NÖ nach dem Wohnungsförderungsgesetz erteilte Zusicherung der Basisförderung vorliegt“, erklärt Schwarz.
… und Mieter.
„Mieter erhalten drei Jahre lang einen Mietzinszuschuss in der Höhe von einem Euro pro Quadratmeter und Monat für maximal 80 Quadratmeter pro Wohnung“. Die Subjektförderung ist an die Objektförderung gekoppelt. Das heißt, dass der Mieter erst dann um Subjektförderung ansuchen kann, wenn die Objektförderung dem Hauseigentümer zugesichert wurde.
Baurechtsaktion für Jungfamilien
Für Jungfamilien ist vor allem die Baurechtsaktion der Stadt St. Pölten, bei der seit 2001 mittlerweile 332 Baurechtsgrundstücke vergeben wurden, besonders interessant. „Damit leisten wir einen wesentlichen Beitrag zur Verbesserung der allgemeinen Wohnsituation. Viele Jungfamilien können sich so den Traum vom leistbaren Eigenheim verwirklichen. Auf Grund der nach wie vor starken Nachfrage werden wir die Baurechtsaktion weiter fortführen“, so der Bürgermeister. Bisher konnten sich bereits 308 Familien bei den insgesamt 10 Baurechtsetappen diese Aktion der Stadt in Anspruch nehmen. Im Jänner wurden weitere 24 Parzellen in Ratzersdorf vergeben, die Vergabe von 10 Baurechtsgründen im Stadtteil Radlberg wird vorbereitet.
"Wir wollen bis 2020 3.600 neue Wohnungen errichten." - Matthias Stadler, Bürgermeister St. Pölten
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Matthias Stadler(c) ImmoFokus[/caption]
"Immer mehr Wiener verwirklichen sich in St. Pölten ihren Traum vom Wohnen im Grünen." - Peter Weinberger, Raiffeisen Immobilien Vermittlung
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Peter Weinberger(c) ImmoFokus[/caption]