Betten braucht das Land

Bietet Amsterdam himmlische Bedingungen für Hotelbetreiber? Ja. Wenn man den Experten Glauben schenkt. Amsterdam zeichnet sich derzeit für knapp 30 Prozent aller Übernachtungen in den Niederlanden verantwortlich. Mehr Betten werden gebraucht.

Dieser Ansicht ist zumindest Jan Steinbach, Director Hotels Benelux bei CBRE. „Unter der Woche sorgen Geschäftsreisende für eine starke Auslastung. An den Wochenenden strömen Touristen in die Stadt“, sagt er. Tatsächlich könnten die Rahmenbedingungen schlechter sein: Laut einer Studie von PWC lag die Auslastung am Amsterdamer Hotelmarkt im Vorjahr bei rund 75 Prozent. Das bedeutet im europäischen Vergleich den fünften Platz – noch vor Städten wie Berlin (73 Prozent), Wien (71 Prozent), Prag (70 Prozent) oder Rom (67 Prozent). Der durchschnittliche Zimmerpreis von 120 Euro ist der neunthöchste in Europa, der RevPAR (revenue per available room ) mit 91 Euro der siebent­höchste.

„Amsterdam hat weiterhin touristisches Wachstumspotenzial – nicht zuletzt wegen der guten Luftverkehrserschließung durch den Hub Schiphol“, so UBM-CEO Karl Bier. Der heimische Immobilienentwickler hat das Crowne Plaza im Süden der Stadt errichtet und 2011 unmittelbar nach der Eröffnung an den offenen Immobilienfonds UniImmo:Deutschland verkauft. Die Auslastung des Hauses liegt mit 77 Prozent leicht über dem Amsterdamer Durchschnitt. Derzeit errichtet die UBM gemeinsam mit der niederländischen Aedes Real Estate ein Hyatt Regency Hotel im Zentrum der Stadt. Die geplante Fertigstellung des Fünfsternehauses mit 196 Zimmern und 15 Suiten ist im Herbst 2016.

Keine Neubauten im Stadtzentrum

Heiß begehrt unter Hotelbetreibern und –marken ist das Stadtzentrum mit seinen historischen Bauten und pikturesken Grachten. Allerdings sind dort die Möglichkeiten äußerst begrenzt. „Die Stadtverwaltung will verhindern, dass das Zentrum nur aus Hotels besteht, und erteilt daher nur sehr begrenzt Bewilligungen“, so Fred Hürst, Partner bei MRP Hotels. Während bestehende Projekte machbar seien, seien Neuentwicklungen nur sehr schwer möglich. Die Folge: neue Häuser wurden außerhalb des Stadtzentrums im Osten und Westen Amsterdams realisiert. Größere Projekte wären sogar in Lagen außerhalb der Ringstraße realisiert worden, die früher kein Thema gewesen wären, so Steinbach.

Ein neuer Hotelstandort hat sich im Südosten der Stadt etabliert. 2014 hat dort eine Kombination aus einem Vier-Sterne-Holiday Inn sowie einem Drei -Sterne-Holiday Inn Express mit insgesamt 443 Zimmern Eröffnung gefeiert. Steinbach spricht von einer „fantastischen Performance“. Diesen September geht dort die Steigenberger Hotel Group mit einer neuen Marke an den Start. Das „Jaz in the City“ wird 247 Zimmer und 11 Suiten haben und soll „weltoffene Entdecker“, „Wochenend-Abenteurer“ und „preisbewusste, moderne Geschäftsreisende“ ansprechen. Bereits im Juni soll – ebenfalls im Stadtteil „Zuid-Oost“ – das Courtyard Amsterdam Arena Atlas mit 154 Standard- und 21 Prämiumzimmern seine Pforten öffnen.

Beliebt unter Entwicklern ist derzeit auch der aufstrebende Norden Amsterdams. Dort wird das ehemalige Shell Headquarter unter dem Projektnamen „Twenty4Amsterdam“ in einen Mix aus Hotel, Büro und Nachtleben umgewandelt. Ebenfalls in „Amsterdam Noord“ errichtet derzeit die österreichische IES Immobilien-Projektentwicklung GmbH das Congresshotel Overhoeks. Das Vier-Sterne-Konferenz- und Kongresshotel mit 600 Zimmern wird von Maritim geführt werden und soll in zwei Jahren fertig sein. Neben einem Hotelturm wird dort im Übrigen auch ein Wohnturm realisiert. Für Steinbach handelt es sich dabei nicht zuletzt wegen der Konferenzflächen um ein „viel versprechendes Projekt“. „Es gibt in Amsterdam nicht viele Standorte für Konferenzen mit weniger als 5.000 Teilnehmern“, meint er.

Insgesamt befinden sich derzeit in Amsterdam rund 2.700 Zimmer in Bau oder in Planung. Nicht wenige Beobachter sprechen von einem drohenden Überangebot. „Ich kann mir vorstellen, dass

vorübergehend eine Delle in den Markt kommt“, sagt Hürst. Große Sorgen macht er sich allerdings nicht und verweist auf das Beispiel Berlin, das durchaus als gute Benchmark diene. „In der deutschen Bundeshauptstadt wurden im vergangenen Jahrzehnt extrem viele Hotelzimmer errichtet. Trotzdem ist die Nachfrage gestiegen“, so Hürst. Tatsache ist jedenfalls, dass in Amsterdam seit 2005 10.000 Zimmer realisiert wurden, die alle vom Markt absorbiert wurden. Am meisten hat sich im Budget-Segment getan. Wo gibt es noch Potenzial? Laut Experten sind Produkte gefragt, die zwei großen Trends entsprechen: Hostels und Häuser für größere Gruppen.

Als eines der größten Risiken für den Amsterdamer Hotelmarkt sehen die Experten von Savills die Online-Zimmervermittlung Airbnb. In den vergangenen drei Jahren sei die Zahl der Privatpersonen, die ihre eigenen vier Wände Reisenden überlassen, von 1.000 auf 5.700 angestiegen. Insgesamt werden derzeit in den Niederlanden mehr als 10.000 Wohnungen angeboten. Steinbach kann sich vorstellen, dass diese Entwicklung so manchem Betreiber zu schaffen mache. Allerdings würde Airbnb auch seine Nachteile haben. So würden in der Regel nur ein, zwei Zimmer angeboten – und das für einen sehr kurzen Zeitraum. „Die Auswirkungen auf die gesamte Zimmerkapazität der Stadt ist daher begrenzt“, sagt er.

Internationale Investoren

Angesichts der positiven fundamentalen Rahmenbedingungen ist das Interesse internationaler Investoren jedenfalls groß – vor allem nach Hotels mit starkem Track Record. Sehr viel von dieser

gefragten Ware kommt allerdings nicht auf den Markt. Einer der größten Deals war im Vorjahr der Verkauf des Radisson Blu an Union Investment – konkret für den UniInstitutional European Real Estate Fund – für rund 90 Millionen Euro. Insgesamt hat der Hotelinvestmentmarkt eine beachtliche Entwicklung verzeichnet. Laut Savills ist das Transaktionsvolumen zwischen 2009 und 2013 von 50 auf 580 Millionen Euro angestiegen. Allein in den ersten drei Quartalen des Vorjahres wurden Deals in der Größenordnung von 430 Millionen Euro verzeichnet. Die Analysten gehen jedenfalls weiter von guten Investmentgelegenheiten aus.

Amsterdam zeichnet derzeit für knapp 30 Prozent aller Übernachtungen in den Niederlanden verantwortlich. Rotterdam kommt auf etwas mehr als 5 Prozent. Auch in der Hafenstadt ist das

Zimmerangebot in den letzten Jahren gestiegen. Allerdings hat es der Markt noch nicht absorbiert – sowohl die Zimmerpreise als auch die Auslastung sind unter Druck. Insgesamt liegt in Rotterdam ein größerer Fokus auf Geschäftskunden, die mit einigen einschlägigen Produkten angesprochen werden. Positiv sehen Analysten, dass der Tourismus aufgrund von gut angenommenen Werbekampagnen zuletzt angeheizt werden konnte. Relativ wenig gewachsen ist in den vergangenen Jahren das Zimmerangebot in Den Haag. Wie auch in Amsterdam setzt dort die Stadtverwaltung auf die Devise „Qualität statt Quantität“. Kaum gewachsen ist zuletzt das Zimmerangebot in Utrecht.

"Amsterdam hat weiterhin touristisches Wachstumspotential - nicht zuletzt wegen der guten Luftverkehrserschließung durch den Hub Schiphol". - Karl Bier, UBM Realitätsentwicklung AG

[caption id="attachment_754" align="aligncenter" width="150"] Karl Bier (c) UBM[/caption]

"Die Stadtverwaltung will verhindern, dass das Zentrum Amsterdams nur aus Hotels besteht und erteilt daher nur sehr begrenzt Bewilligungen." - Fred Hürst, Partner bei MRP Hotels

[caption id="attachment_753" align="aligncenter" width="150"] Fred Hürst (c) ImmoFokus[/caption]