Die Nächtigungszahlen und Umsätze im Wiener Tourismus haben das Vorkrisenniveau im Jahr 2023 bereits überschritten. Dementsprechend entwickelt sich auch der Hotelimmobilienmarkt. Allein im Jahr 2023 wurden ca. 670 Hotelzimmer in Wien fertiggestellt, für 2024 werden knapp 1.700 neue Hotelzimmer in Wien erwartet. Rund 40% der neuen Hotelzimmer kommen im Luxussegment dazu, das nach wie vor boomt. Auch 2025 reißen die Fertigstellungen nicht ab: prognostiziertes Volumen für Wien sind rund 1.670 neue Hotelzimmer.
Der durchschnittliche Umsatz pro Zimmer ist – auch inflationsbedingt – im Jahr 2023 um 37% auf EUR 93,00 pro Zimmer und Nacht gestiegen, die Auslastung in Wien lag bei durchschnittlich 71% - rund 25% über dem Wert von 2022. Insgesamt wurde am Wiener Hotelmarkt im Jahr 2023 ein Nächtigungsumsatz von EUR 1,24 Milliarden erreicht.
„Die aktuellen Zahlen und Prognosen für den Tourismus sind vielversprechend. Das motiviert auch Hotelentwickler und -betreiber, auf den Wiener Markt zu kommen – das gilt für klassische Hotelprojekte, aber auch für Serviced Apartments“, so Lukas Schwarz, Head of Investment Properties bei CBRE. Die größten Projekte des Jahres in Wien sind The Hoxton mit rund 200 Zimmern in der Nähe des Stadtparks, das EST Hotels & Residences Palais Chotek mit 170 Zimmern bei der Votivkirche sowie das Hampton by Hilton Vienna City West mit ca. 360 Zimmern. Insgesamt werden 2024 neun große Hotelprojekte in Wien finalisiert. Aufgrund der steigenden Nächtigungszahlen ist davon auszugehen, dass die Auslastung auch bei neuen Betrieben hoch sein wird.
Low Budget & Luxus boomen, Midscale Hotels unter Druck
„Im Hotelsegment sehen wir ähnliche Entwicklungen wie im Handel: Low Budget und Luxus boomen, während das Mittelpreissegment unter Druck gerät“, so Schwarz, der auch auf die aktuellen Zahlen des Wien Tourismus verweist, wonach die Zahl der 3-Stern-Hotels seit 2019 um rund 7% zurückgegangen ist. Die kaufkraftstarken Touristen aus den USA und aus China kommen zurück, was zu einer hohen Auslastung in den Luxushotels führt, wo rund 20% der Nächtigungen auf amerikanische Touristen zurückzuführen sind.
Boutiquehotels im Trend. Nutzungskonzepte für leerstehende Flächen
Österreichische Jungunternehmer haben das Segment „Inhabergeführtes Boutiquehotel“ für sich entdeckt. Diese Kategorie erlebt aktuell eine Renaissance in Wien. Design, innerstädtische Lagen und durchdachte Konzepte begeistern Touristen. „Exklusivität und Erlebnis sind stark nachgefragt – dementsprechend werden auch neue Hotelprojekte gestaltet“, stellt Schwarz fest.
Immer mehr zu Herausforderungen und Gegenstand neuer Konzepte und Überlegungen werden leerstehende, teure Flächen innerhalb der Hotels: F&B Bereiche, aber auch Konferenzräume und Wellnessbereiche. „Hier gilt es, neue Konzepte für die Flächen zu finden, die effizient und vor allem auch gefragt sind“, so Schwarz.
Investments in Hotels steigen
Rund EUR 170 Millionen wurden 2023 in österreichische Hotelprojekte investiert – das ist zwar ein Anstieg gegenüber dem Jahr 2022, aber nur rund ein Fünftel des Volumens, das noch 2019 in Hotels in Österreich investiert wurde. „Wir gehen davon aus, dass – sobald die Zinsen wieder sinken – das Investmentvolumen in österreichische Hotels 2024 steigen wird und auch internationale Investoren den Markt wieder entdecken werden“, so Schwarz. Im Jahr 2023 kamen rund 80% der Hotelinvestoren aus Österreich, 2019 gingen mehr als die Hälfte der Transaktionen in diesem Segment auf die Konten ausländischer Investoren. „Wir gehen davon aus, dass die Preisfindungsphase bis Mitte 2024 abgeschlossen ist und die Investoren – vor allem auch aufgrund der guten Performance des österreichischen Tourismus – wieder in Hotels investieren werden“, so Schwarz, der auch anmerkt, dass die Investoren bei der Wahl der Objekte bewusster werden und Lage, Frequenz und ESG Kriterien immer wichtiger werden.