Chancen & Risken

Der Blick in die Glaskugel. Nach wie vor boomen die Immobilienmärkte. Wie lange wird die Geldpolitik der EZB die Märkte mit billigem Geld versorgen? Wie lange der dadurch entstehende Kapitaldruck und damit verbunden der Druck auf die Renditen noch anhalten? Was bedeutet diese Entwicklung für langfristige Investments? Welche Auswirkungen hat der BREXIT langfristig auf den heimischen Immobilienmarkt? Der ImmoFokus hat sich bei den Immobilienprofis umgehört.

Die Fragen:

1. Nach wie vor boomen die Immobilienmärkte. Doch immer öfter stellt sich die Frage, wie lange der Kapitaldruck und damit verbunden der Druck auf die Renditen noch anhalten wird. Was bedeutet diese Entwicklung für langfristige Investments?
2. In welche Assetklassen, in welchen Regionen würden Sie aktuell investieren?
3. BREXIT – Welche langfristigen Folgen erwarten Sie für die heimische Immobilienwirtschaft?

Gerald Beck Managing Director Raiffeisen evolution

1. Langfristige Investments sind – wie der Name schon sagt – langfristig. Daher muss man bei solchen Investments auch einmal einen Zyklus durchtauchen können. Grundlage dafür sind Objekte, die neben einer sehr guten Lage eine hohe Qualität aufweisen. Die Produkte dafür werden immer weniger, daher auch der Druck auf die Renditen, der aber meiner Ansicht nach noch länger anhalten wird.
2. Aktuell ist Deutschland sicher DER Hotspot, obwohl bereits Überhitzungsmerkmale zu bemerken sind. Dazu zählt mangelnde Verfügbarkeit von fachlich gutem Personal, geringer Rücklauf von Angeboten bei Ausschreibungen und vieles andere mehr. Wir haben das in CEE in den Jahren 2006 – 2008 bereits einmal erlebt – wenn auch unter anderen makroökonomischen Prämissen.
3. Warten wir einmal ab, wie dieser BREXIT aussehen wird. Nach den ersten schnellen Reaktionen im Markt wird es meiner Meinung nach zu einer Beobachtungsphase kommen und am Ende des Tages werden die Auswirkungen - insbesondere auf die österreichische Immobilienwirtschaft - gering sein. Da werden globale Entwicklungen wesentlich mehr Einfluss haben.

Stefan Brezovich Vorstand ÖRAG

1. Der Anstieg hat sich unserer Beobachtung nach bereits verlangsamt.  Eine Umkehrung der Entwicklung ist derzeit nicht in Sicht, aber eine gesamtwirtschaftliche Schieflage könnte die Situation rasch ändern. Solange das Zinsniveau so niedrig bleibt und alternative Investments nicht attraktiver werden, wird der Run auf Immobilien anhalten. Renditeerwartungen treten bei privaten Investoren in vielen Fällen gegenüber dem Wunsch nach Substanzwertabsicherung weiter in den Hintergrund. Preisanstiege, die auf eine Sachwertinflation zurückgehen, die längst im Gange ist, sollten daher nicht missinterpretiert werden. Für institutionelle Investoren, deren Geschäftsmodell nicht auf dem Weiterverkauf basiert, wird es zunehmend schwieriger, auf lange Sicht eine attraktive Rendite der Anlegergelder sicherzustellen.
2. Grundsätzlich haben wir Märkte im Fokus, die eine entsprechende Transparenz bieten und eine relevante Größe haben. Dazu gehören primär Wohnimmobilien und Bürogebäude. Über ersteren hängt in Österreich das Damoklesschwert einer Mietrechtsreform, die noch umfassendere regulatorische Eingriffe vorsehen könnte. International sind vor allem die florierenden Wirtschaftszentren Europas spannend, insbesonders jene, die glaublich vom Brexit profitieren werden, so voraussichtlich Paris, Berlin, Wien …
3. Sollten die Institutionen der EU das Warnsignal des Brexit verstanden haben, sehen wir vorläufig keine relevanten kritischen Einflüsse auf die heimische Immobilienwirtschaft. Falls sich die EU in weiten Bereichen vor allem als aufgeblähter Selbstverwaltungskörper und Lobbying-Anlaufstelle für Großkonzerne zeigt, ist das Risiko eines Zerbröselns der EU gegeben. Kurzfristig würde diese Entwicklung noch mehr Kapital in die Immobilienmärkte bringen. Langfristig würde ein Zerfall der EU massiv nachteilige Auswirkungen für die europäische und die heimische Wirtschaft bringen. Letztlich wirkt sich ein Wirtschaftsabschwung immer negativ auf die Immobilienmärkte aus, weil die Nutzer (Firmen und Private) der Immobilien über weniger Einkommen verfügen. Das schwächt den nachhaltigen Ertrag der Objekte und damit deren Wert.

Michael Ehlmaier Geschäftsführer EHL Immobilien

1. Noch ist keine Änderung der Zinspolitik der EZB absehbar, sodass Immobilien sehr stark im Fokus der Investoren bleiben werden. Da die anderen Veranlagungen wie insbesondere Anleihen aktuell nicht performen, wird weiterhin viel Liquidität in die Immobilienmärkte fließen und der Renditedruck erhalten bleiben.
2. Von den Assetklassen her würde ich einerseits auf Wohnen setzen, da die demographische Entwicklung einen fundamentalen Bedarf an zusätzlichem Wohnraum auslöst, von dem das Wohnungssegment überdurchschnittlich profitieren wird. Regional würde ich auf die großen Städte und da vor allem auf Wien setzen, da Zentren nicht nur gefragter sind, sondern im Vergleich zur Peripherie auch höhere Liquidität und schnelleres Wachstum bieten.Unabhängig davon ergeben sich vor allem auch in Österreich laufend sehr interessante Investitionsmöglichkeiten in revitalisierungswürdige Büros und Retailobjekte, welche mit entsprechendem Know-how auch langfristig gut vermietbar und bewirtschaftbar sind und eine entsprechend höhere Rendite in Aussicht stellen.
3. Wie aus den zahlreichen Medienberichten seit der Abstimmung über den BREXIT zu entnehmen ist, überlegen viele internationale Unternehmen mit Headquarter in London eine Übersiedlung nach Kontinentaleuropa. Wie stark dieser Trend tatsächlich sein wird, kann erst beurteilt werden, wenn die Bedingungen des BREXIT zwischen dem Vereinigten Königreich und der EU geklärt sind. Jedenfalls sehe ich auch große Chancen auf uns zukommen.

Johann Gross Geschäftsführer GROSS Versicherungsmakler

1. Aufgrund der nach wie vor unsicheren Lage bei allen anderen Investments wird sich auch mittelfristig am Trend, in Immobilien zu investieren, nichts ändern. Es geht immer mehr darum, Kapital sicher zu parken und dieses für die nächste(n) Generation(en) abzusichern, die Rendite ist dabei derzeit zweitrangig.
2. Attraktive Immobilien in den Großstädten sind Mangelware, weshalb immer mehr in Bezirkshauptstädte mit guter Verkehrsanbindung ausgewichen wird. Auch die von uns betreuten Bauträger sind immer häufiger in diesen Regionen tätig.
3. In dem Segment, in dem wir tätig sind, wird sich dadurch für unsere Klienten und uns nichts ändern – jedenfalls nicht negativ. Allgemein gesehen könnte sich der eine oder andere Investor anders orientieren.

Richard Lemon Geschäftsführer Danube Property Consulting

1. Wir bei DPC Immobilien sind der Meinung, dass, solange die Zinsen niedrig gehalten werden, auch die Renditen unter Druck bleiben. Immobilien gelten nach wie vor als eine der sichersten Geldanlageformen und dies haben sie in Österreich, besonders in Krisenzeiten, eindrucksvoll bewiesen. Langfristig sehen wir gewisse Unsicherheiten – wie z.B. den Ausstieg Großbritanniens aus der EU – auf die Märkte zukommen, jedoch erwarten wir kurz- bis mittelfristig keine Veränderung bei den Zinsen.
2. Österreich, insbesondere Wien, gehört sicher zu den traditionellen Top-Standorten, auch wenn die Renditen fallen. Jedoch sind auch die V4-Staaten + Slowenien wieder stark im Kommen. Aufgrund der stabilen politischen Situationen in Tschechien, der Slowakei und Slowenien würden wir diese Regionen für Investments empfehlen.
3. Nach dem ersten Schock direkt in Folge des Referendums haben sich die Märkte wieder beruhigen können. Es wird auch sicherlich noch bis Ende `17 dauern, bis GB den Artikel 51 aktiviert und damit die Austrittsverhandlungen beginnen. Wir sehen keine großen Risiken oder Chancen für die heimische Immobilienwirtschaft, jedoch bleibt bis zum Abschluss der Verhandlungen sicherlich eine gewisse Unsicherheit.

Andreas Ridder Managing Director CBRE GmbH

1. Solange die Zinsen nicht steigen werden und solange man Immobilien so unglaublich günstig finanzieren kann, so lange wird weiterhin sehr viel Geld in Immobilien fließen. Und in absehbarer Zeit scheint niemand in Europa eine Zinssteigerung zu erwarten, die wohl erst dann käme, wenn die europäische Wirtschaft längere Zeit boomen würde, wonach es aber nicht wirklich aussieht.
2. Es scheint zumindest zwei klare Megatrends zu geben: • Der Siegeszug von Online-Shopping wird anhalten, dadurch wird der Bedarf einerseits an großen Logistikflächen an zentralen Orten und andererseits an Verteilerzentren in der Nähe von Großstädten steigen. • Die Bevölkerung in Großstädten wird stark wachsen und der Bedarf an leistbaren Wohnungen wird dort stark steigen. Im CEE Raum scheinen noch Ungarn und Rumänien großes Potential zu haben. Und wenn man sehr mutig ist: Moskau ist im Moment unglaublich günstig!
3. Es ist einerseits noch kaum absehbar, was der Brexit wirklich konkret bedeutet und wie er gestaltet wird, und andererseits ist es weiter gut möglich, dass zu dem Zeitpunkt der Brexit-Klarheit die britische Bevölkerung das kleinere Übel wählt und dann doch lieber bei der EU bleiben wird. Somit sind die Folgen für die heimische Immobilienwirtschaft überhaupt fraglich und jedenfalls in weiter Ferne. Da aber nicht zu erwarten ist, dass größere Verwaltungszentren von London nach Wien kommen werden, wird der Brexit wohl bei uns kaum spürbar sein.

Alexander Scheuch Geschäftsführer RUSTLER Immobilientreuhand

1. Dem heimischen Immobilienmarkt ist grundsätzlich ein positiver Befund auszustellen. Preisexplosionen sind trotz internationaler Unterbewertung Österreichs bei Miet- und Kaufpreisen nicht zu erwarten, was ein weiteres gesundes Wachstum ermöglichen sollte. Mit Ausnahme von Büroflächen finden wir auch keine nachteiligen Überkapazitäten am Markt vor.
2. Ich sehe den Wohnimmobilienmarkt in Ballungsräumen aufgrund des ungebrochenen Bedarfs an Wohnraum positiv. Wichtig ist dabei die Schaffung von Wohnungen, die für Kunden finanzierbar sind, denn das Luxussegment repräsentiert nicht den breiten Mieter- und Käufermarkt. Unterschätzt ist der Bereich der Handelsimmobilien, den ich als sehr interessant für Investments erachte. Hier gibt es spannende Renditen bei nicht zwingend höheren Risiken.
3. Die österreichische Politik verabsäumt es leider seit Jahren, Österreich und Wien als interessanten Standort für internationale Unternehmen und Investoren zu positionieren und internationale Verschiebungen zu nutzen. Was uns im Handel und Tourismus gelingt, schaffen wir in der Immobilienwirtschaft nicht. Hier sind uns andere europäische Städte deutlich voraus, das ist schade.

Christoph Stadlhuber CEO SIGNA Prime Selection AG

1. Druck wird es immer geben … Dennoch sollte man auch die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen einmal genau analysieren, denn: Die Immobilienmärkte boomen deswegen, weil – speziell in Deutschland bzw. in Zentraleuropa - die derzeitige Wirtschaftsentwicklung, aber auch der Ausblick robust und stabil sind. Die Zinsen sind niedrig wie nie, die Bevölkerung wächst sehr stark und somit habe ich gerade für langfristige Investments einen stabilen Ausblick.
2. Es ist keine Überraschung, dass SIGNA in ihren Kernmärkten Deutschland, Österreich und Norditalien sehr aktiv ist und wir weiterhin fleißig und großvolumig investieren. Alleine in Wien haben wir derzeit vier Projekte im Bau bzw. in Vorbereitung und sind mit Gesamtinvestitionskosten von weit über 1 Milliarde Euro sicherlich einer, wenn nicht der größte private Immobilienentwickler im Land.
3. Am wenigsten erwarten wir für die heimische Immobilienwirtschaft negative Folgen aufgrund des BREXIT. Natürlich ist die Unsicherheit noch groß betreffend die allgemeinen wirtschaftlichen Auswirkungen – aber gerade für die Immobranche bei uns bin ich zuversichtlich, dass wir eher gestärkt werden. Viele Firmen überlegen einen Umzug in den Euroraum und gleichzeitig könnte das Pfund weiter schwächeln – alles Argumente, die für uns bzw. für unseren Standort sprechen.

Manfred Ton & Peter Vcelouch CHSH Cerha Hempel Spiegelfeld Hlawati

1. Wir gehen davon aus, dass der Druck kurz- bis mittelfristig anhalten oder sich sogar verschärfen wird. Für langfristige Investments bedeutet dies, dass Renditen – und wohl auch Finanzierungskosten – vorerst weiterhin niedrig bleiben werden. Bei künftig steigenden Renditen könnte es freilich zu Verlusten bei der Wiederveräußerung kommen. Andererseits würden anhaltend niedrige Renditen bei gleichzeitig steigenden Finanzierungskosten die Profitabilität so manchen Investments negativ beeinflussen.
2. Für private Investoren halten wir Investments in Wohnimmobilien in gut aufgeschlossenen Wiener B-Lagen für attraktiv. Institutionellen Investoren würden wir zu Investments in gut entwickelte Büroimmobilien raten.
3. Investoren, die bisher in England investiert waren, könnten verstärkt in Festlandeuropa und damit auch in Österreich investieren. In Österreich würden solche Investoren derzeit jedoch auf einen Verkäufermarkt treffen. Ein Auftreten weiterer Investoren würde somit die Position der Verkäufer weiter stärken.

Peter Ulm Vorstandsvorsitzender 6B47 Real Estate Investors AG

1. Speziell in Österreich und Deutschland sieht 6B47 ein großes Interesse an Immobilieninvestitionen. Durch diese langanhaltende Nachfrage bei einem reduzierten Angebot sind die Grundstückspreise stark gestiegen. Als Projektentwickler ist 6B47 gefordert, Produkte zu entwickeln, welche für Endkunden leistbar und für Investoren ertragreich sind. Derzeit wird von einer mittelfristig konstanten Entwicklung ausgegangen, wodurch die Renditen der klassischen Immobilieninvestments weiterhin niedrig bleiben werden. Mit dem Real Estate Club bietet 6B47 eine alternative Veranlagungsform mit der Möglichkeit, in die Projektentwicklung einer Immobilie zu investieren.
2. Aufgrund der Preissteigerung in Großstädten weichen Investoren immer öfter auf B-Städte aus. In Deutschland hat 6B47 den Fokus auch auf speziell ausgewählte B-Städte gelegt. Neben dem stark gefragten Wohnbau entwickelt 6B47 derzeit Hotel- und Gewerbeimmobilien, oft als Kombination in einem Projekt. In Österreich plant 6B47, seine Tätigkeiten neben Wien und Graz auch auf weitere Städte auszudehnen. In diesem Zusammenhang ist die Grundstücksbevorratung eine der wichtigsten Grundlagen für zukünftige Entwicklungen.
3. Die Folgen des BREXIT für die Immobilienwirtschaft sind derzeit noch nicht vorhersehbar und stehen sehr stark im Zusammenhang mit den Gesetzesänderungen im Zuge des Austritts. London gilt derzeit als gut entwickelter und transparenter Immobilienmarkt. Neben der Entscheidung, Investitionen in einem vergleichbaren europäischen Immobilienmarkt zu veranlagen, muss auch der Effekt einer Abwanderung auf den Marktpreis berücksichtigt werden. Durch einen Preissturz könnten Investoren dazu angehalten sein, ihr Immobilienvermögen weiter zu behalten. Die mögliche Absiedlung großer Konzerne von London nach Zentraleuropa kann ein wesentlicher Faktor für die Immobilienwirtschaft sein. Um von dieser Entwicklung profitieren zu können, ist die heimische Politik gefordert, Anreize für den Unternehmensstandort Österreich zu schaffen.

Ernst Vejdovszky Vorstandsvorsitzender S IMMO AG

1. Immobilien unterliegen Zyklen und es ist unsere Aufgabe als Immobilieninvestor, diese Zyklen zu kennen, zu antizipieren und zu nutzen. Das bedeutet zum Beispiel, im richtigen Moment Gewinne zu realisieren oder in einen neuen Markt einzusteigen. Es wird immer Märkte geben, in denen man zu einem guten Preis einkaufen und gute Renditen erwirtschaften kann. Wichtig ist es, das nachhaltige Potenzial eines Marktes genau zu prüfen und so zu einer soliden Entscheidung zu kommen.
2. Unser Fokus liegt zurzeit eindeutig auf Gewerbeimmobilien in Deutschland, also vor allem Büroobjekte. Hier sehen wir allen voran in Berlin großes Potenzial. Aber auch Wohnimmobilien in anderen großen deutschen Städten, in denen das Preisniveau noch nicht so hoch ist, liefern stabile Erträge. In Osteuropa zeigt Rumänien gerade die stärkste Performance, die Indikatoren sprechen für eine nachhaltige Erholung. Auch hier lohnt es sich wieder zu investieren.
3. Die umfassenden Auswirkungen des Brexits abzuschätzen, ist zu diesem Zeitpunkt noch schwierig. Grundsätzlich kann aber wahrscheinlich davon ausgegangen werden, dass Anlegergelder verstärkt nach Deutschland fließen und das Investitionsvolumen – nicht zuletzt auch in Berlin – steigt.

Hans-Peter Weiss Bundesimmobiliengesellschaft BIG

1. Nach wie vor dominiert die globale Niedrigzinsphase die größten Volkswirtschaften. Daher wird auch der Druck auf die Renditen anhalten. Gerade in Zeiten komplexer Systeme, deren Indikatoren selbst für viele institutionelle Investoren nicht mehr durchgängig kalkulierbar sind, gelten umso mehr klassische, althergebrachte Regeln. Die Lage, die Qualität und die Nachhaltigkeit einer Immobilie sind und bleiben auch in Zukunft entscheidende Kriterien. Nur bei Berücksichtigung dieser Parameter sind auch langfristige Investments sichere Ertragsbringer.
2. In Österreich genießt das Thema Wohnen weiter Priorität, wobei die großen Preissteigerungen der vergangenen Jahre - sowohl im Eigentumssegment als auch bei der Miete – eher der Vergangenheit angehören werden. Auch am Büromarkt ist eine stetige Aufwärtsentwicklung, zumindest in guten Lagen und bei neuen Produkten, erkennbar. Die Nachfrage nach modernen Büroflächen steigt wieder, die Vermietungsleistung zieht an und insbesondere „Prime Produkte“ erfreuen sich großer Beliebtheit bei Investoren.
3. Generell befindet sich Europa aufgrund der Migrationsbewegung, Brexit-Entscheidung sowie mehrerer Terroranschläge in einer politisch höchst sensiblen Phase. Unsicherheit bremst die Bereitschaft zu investieren. Gleichzeitig ist das so genannte Betongold traditionell eine sichere Anlage. Immobilien bleiben also sehr gefragt. Allerdings kommt es laufend zu Verschiebungen von Teilmärkten oder bevorzugten Assetklassen. So hat auch die Entscheidung des Referendums in Großbritannien relativ schnell zu Kapitalabfluss bei britischen Immobilienfonds geführt. Kurzfristig könnten von dieser Entwicklung sicher Länder wie Deutschland, Frankreich, aber auch Österreich bzw. deren Immobilienmärkte profitieren. Mittel- und langfristig sind die Auswirkungen des BREXIT auf den heimischen Immobilienmarkt aber vermutlich vernachlässigbar.