Waffenstillstand. Nach den Konflikten in den vergangenen Jahren konnte die Conwert positive Halbjahresergebnisse präsentieren. Die dürften auch einer optimierten Strategie zu verdanken sein.
Bei der Conwert geht es seit geraumer Zeit deutlich ruhiger zu als in der Vergangenheit. Statt der gewohnten Querelen dominieren vielmehr positive Nachrichten über die Geschäftstätigkeit die mediale Berichterstattung – so wie das etwa kürzlich der Fall war: Im August präsentierte die Conwert das beste Halbjahresergebnis der Firmengeschichte. Der FFO 1 stieg gegenüber dem Vorjahreszeitraum um starke 52,6 Prozent auf 39,3 Millionen Euro. Das Nettoergebnis konnte auf 74,9 Millionen Euro verdreifacht werden.
Fokus auf renditestarken Wohnimmobilien
Das Rekordhalbjahr sei das Ergebnis der konsequenten Umsetzung der Strategie, so der CEO Wolfgang Beck. „Wir kommen bei der Portfolio-, Struktur- und Kostenoptimierung gut voran und sind heute bei allen wesentlichen Kennzahlen deutlich besser aufgestellt als vor zwölf Monaten“, sagt er. Stichwort Strategie. Diese umfasst den Ausbau und die Weiterentwicklung von renditestarken Wohn- immobilien, vorwiegend in deutschen Metropolregionen wie Berlin, Leipzig, Dresden oder Wien, die Minimierung des Gewerbeanteils sowie die Verringerung des Leerstands.
Entsprechend der strategischen Agenda erfolgte im ersten Halbjahr 2016 etwa der Erwerb eines 1.029 Wohneinheiten schweren Portfolios in Duisburg Mittelmeidrich ebenso wie kleinere Zukäufe. Fortgesetzt wurde auch der Verkauf von Immobilien aus dem Nicht-Kernportfolio – laut Plan sollen dadurch im laufenden Geschäftsjahr zwischen 300 und 350 Millionen Euro eingenommen werden. Die Verkaufserlöse sollen wiederum in Immobilienportfolios in den Kernregionen reinvestiert werden.
Sinkende Leerstandsrate
Im ersten Halbjahr 2016 gelang es auch, die durchschnittliche Leerstandsrate des Gesamtportfolios auf 6,7 Prozent zu senken. Zum Vergleich: Zum Ende der Vergleichsperiode des Vorjahres lag diese noch bei 8,9 Prozent. Deutlich ging die Leerstandsrate auch im Kernportfolio Wohnen zurück, nämlich von 4,7 auf 3,4 Prozent. Dahinter stehe die aktive und konsequente Bewirtschaftung des Bestands, so das Management. Im Bereich Nicht-Kernportfolio ging der Leerstand wiederum von 17 auf 16,4 Prozent zurück.
Ende des ersten Halbjahres 2016 setzte sich das Portfolio der Conwert aus 26.687 Einheiten zusammen. Davon befinden sich 68 Prozent in Deutschland, 31 Prozent in Österreich und 1 Prozent in anderen europäischen Ländern. Dabei hat das österreichische Kernportfolio Wohnen einen Anteil von 16 Prozent am Immobilienvermögen, jener des deutschen 55 Prozent. Das Kernportfolio Gewerbe zeichnet in Österreich und Deutschland wiederum für 2 Prozent bzw. 4 Prozent verantwortlich, das Nicht-Kernportfolio für 14 bzw. 9 Prozent.
Das Geschäftsmodell des Wohnspezialisten umfasst im Übrigen drei Segmente: Portfoliomanagement, Entwicklung und Verkauf von Immobilien sowie Immobiliendienstleistungen. Gemäß der langfristigen Strategie soll letzterer Bereich – neben der Erbringung von Leistungen für das eigene Portfolio – auf nur wenige, ausgewählte Mandate für Dritte reduziert werden.
Auch wenn die Conwert derzeit ganz gut unterwegs ist, von Ruhe zu reden ist vielleicht doch etwas zu weit gegriffen. Im Frühjahr tobte zwischen dem Unternehmen und Großaktionär Adler Real Estate bekanntlich eine Auseinandersetzung über die Besetzung des Verwaltungsrats sowie die Strategie, eine Einigung erfolgte erst bei der außerordentlichen Hauptversammlung im März. Anfang September hat der Großaktionär bekannt gegeben, seine Conwert-Anteile (22,4 Prozent Anm.) in das von der Vonovia SE angekündigte Übernahmeangebot an die Aktionäre der Conwert – im Tausch gegen Vonovia-Aktien – einzubringen. Der größte Wohnkonzern Deutschlands bietet Conwert-Aktionären Aktien oder eine Barabfindung. Überraschend kommt das Übernahmeangebot nicht wirklich. Die Conwert wird seit geraumer Zeit als Übernahmeziel gehandelt.
Analyse
Nach den soliden Zahlen für das zweite Quartal 2016 hat Christian Bader, Analyst bei der Raiffeisen Centrobank (RCB), seine Schätzungen für FFO 1 und EPRA NAV für den gesamten Prognosezeitraum angehoben. Dabei sei auch der auf die Kündigung der letzten verbliebenen Wandelanleihe zurückgehende Verwässerungseffekt berücksichtigt worden. „Mangels signifikantem Aufwärtspotenzial beim Aktienkurs und basierend auf unserem Basisszenario bleiben wir bei unserer Halten-Empfehlung“, so Bader.
Die durchschnittliche Mietrendite von rund 6 Prozent der im bisherigen Jahresverlauf erfolgten Zukäufe in Duisburg, Dortmund, Halle, Leipzig und Magdeburg schätzt Bader als attraktiv ein. „Wir glauben, dass das Unternehmen mehr Zukäufe in weniger gefragten und kleineren Städten abschließen wird, wo die Preise nicht so hoch sind wie in den „Big 7““, so Bader. Über seinen Prognosehorizont von drei Jahren wären nun Zukäufe in der Höhe von 120 Millionen Euro berücksichtigt.
Ende August gab das Unternehmen bekannt, die 4,5-Prozent-Wandelschuldverschreibungen 2012 – 2018 im Gesamtnennbetrag von 80 Millionen Euro vorzeitig zurückzahlen zu wollen. „Die vorgeschlagene Rückzahlung wäre sehr unvorteilhaft für die Inhaber der Wandelanleihe, weshalb wir davon ausgehen, dass alle ihr Wandelrecht wahrnehmen werden“, meint Bader. Ab dem 23. September werde dies zu 7,3 Millionen zusätzlichen Aktien führen.
Die neun Analysehäuser, die die Aktie derzeit covern, sind ihr überwiegend wohl gesonnen: 8 „Kaufen“- (inklusive „Akkumulieren“ und „Übergewichten“) stehen einer „Halten“-Empfehlung gegenüber. Das durchschnittliche Kursziel liegt bei 17,62 Euro. Angesichts des aktuellen Kurses von fast 16 Euro dürfte das Aufwärtspotenzial also überschaubar sein. Mit einem Plus von 38 Prozent gehört das Papier im Übrigen auf Einjahressicht zu den drei Top-Performern im Segment „Prime Market“ der Wiener Börse.
CONWERT IMMOBILIEN INVEST SE www.conwert.at ISIN: AT0000697750 Aktionärsstruktur Institutionelle Investoren: 36 % Mountain Peak Trading Ltd:. 22,4% Retail: 21,4 % Petrus Advisers LLP: 6,3 % FIL Limited (Fidelity): 7,7 % Earnest Partners LLC: 4,5 % Eigene Aktien: 1,7 % Strategie/Assetklassen Ziel: 80% Wohnimmobilien und 20% Gewerbeimmobilien Immobilien-Portfolio Gesamtnutzfläche von 2,08 Mio. m² Immobilienvermögen 2.677 Mio. Euro. Leerstandsrate 6,7 % (per 30.06.2016) Regionen/Kernmärkte 80% Deutschland, vorwiegend Berlin, Leipzig, Dresden 20% Österreich, hauptsächlich Wien Kurs: 15,77 Euro 52-Wochenhoch 15,74 Euro 52-Wochentief 11,42 Euro Performance 3 Monate 7,76 % Performance 1 Jahr 38,05 % Das sagen die Analysten
| Analyst |
Empfehlung |
Kursziel |
| Baader Bank |
Buy |
18 |
| Bank of America Merrill Lynch |
Buy |
14,2 |
| Deutsche Bank |
Buy |
19 |
| Erste Group Research |
Accumulate |
16 |
| HSBC Trinkaus & Burkhardt AG |
Buy |
25,3 |
| Kepler Chevreux |
Buy |
17,5 |
| Oddo Seydler Bank AG |
Buy |
17 |
| Raiffeisen Centrobank AG |
Hold |
15,6 |
| SRC Research GmbH |
Buy |
16 |
| Durchschnitt |
17,62 |