Die Anleger bei Immobilienfinanzierungen durch die Crowd sind meist Privatanleger, die als Alternative zum Aktienkauf als Kleinanleger mit verhältnismäßig geringer Einlage am nach wie vor boomenden Immobiliensektor profitieren wollen. Dem bestehenden Risiko eines Totalausfalls steht freilich die Möglichkeit einer – in Zeiten wie diesen selten attraktiven – Verzinsung der Einlage gegenüber. Gelingt es nicht, ausreichend Kapital zu mobilisieren, so muss das investierte Geld wieder unmittelbar an die Anleger zurückgezahlt werden.
Finanzierung mittels qualifizierten Nachrangdarlehens
Die meisten Initiatoren von Crowdfunding-Projekten im Immobilienbereich gestalten eine Finanzierung des Immobilienprojekts derart, dass weder ein Bankgeschäft im Sinne des Bankwesengesetzes (BWG) noch eine Pflicht zur Prospekterstellung im Sinne des Kapitalmarktgesetzes (KMG) gegeben ist. Dies soll nicht nur Aufwände gering halten, sondern auch die Gesamtkosten minimieren.
In der Praxis hat sich eine Finanzierung über sogenannte qualifizierte Nachrangdarlehen als äußerst beliebtes und effektives Abwicklungsmodell erwiesen. Dabei wird mit dem Investor ein Darlehensvertrag geschlossen, welcher eine qualifizierte Nachrangklausel beinhaltet, die vorsieht, dass ein – durch die wirtschaftliche Situation des Emittenten bedingter – Rückzahlungsanspruch besteht. Aufgrund dieses bedingten Rückzahlungsanspruches entfällt die Konzessionspflicht nach dem BWG, weil nämlich kein Einlagengeschäft vorliegt.
Wenngleich die qualifizierte Nachrangabrede im Darlehensvertrag bei Schwarmfinanzierungsmodellen nicht ungewöhnlich ist und sich der Anleger meist von vornherein bewusst ist, dass gerade die Nachrangabrede den verhältnismäßig hohen Zinssatz rechtfertigt, darf diese freilich nicht (in beispielsweise den AGB) versteckt werden. So muss der jeweilige Anleger seinen freien Willen zur Investition im vollen Wissen des ihn treffenden Risikos bilden können.
Betragsmäßige Beschränkung des Finanzierungsinstruments
Der Gesetzgeber hat das Investitionsvolumen für Immobilienprojekte für Anleger grundsätzlich mit 5.000 Euro beschränkt. Die gute Nachricht dabei ist, dass diese Grenze dann nicht gilt, wenn der Anleger vor seiner Investition die Auskunft erteilt, dass er höchstens das Doppelte seines durchschnittlichen monatlichen Netto-Einkommens über zwölf Monate gerechnet investiert oder dass er maximal zehn Prozent seines Finanzanlagevermögens investiert.
Nachdem eine Formvorschrift für diese Erklärung bislang nicht besteht, bieten einige Crowdinvesting-Plattformen hierfür vorgefertigte Einwilligungserklärungen an, durch deren Auswahl (meist durch einen Klick oder das Setzen eines Hakens) unkompliziert höhere Emissionen möglich sind.
Informationspflichten
Zu beachten ist, dass sowohl den Emittenten als auch den Betreiber von Internetplattformen gemäß § 4 und § 5 AltFG umfangreiche Informations- und Hinweispflichten treffen. Werbeanzeigen zum alternativen Finanzierungsinstrument müssen als solche klar erkennbar sein und dürfen nicht irreführend oder unrichtig sein. Die Betreiber der Internetplattform müssen die Auswahlkriterien für die Zulassung von Emittenten auf der Internetplattform zur Verfügung stellen sowie Angaben über die von Anlegern und Emittenten eingehobenen Entgelte machen.