Das Buch der Bücher. Wer den Kauf einer Immobilie überlegt, sollte auf jeden Fall einen Blick ins Grundbuch werfen. Das Grundbuch wird von den Bezirksgerichten geführt und ist gegen geringe Gebühr für jedermann öffentlich zugänglich.
Hauptbuch
Das Hauptbuch ist zur Aufnahme der Grundbuchseintragungen bestimmt. Es ist zunächst in Katastralgemeinden (KG) gegliedert. Für jeden Grundbuchskörper (das ist die Liegenschaft, auf die sich Eintragungen beziehen) besteht eine so genannte Einlage, die je Katastralgemeinde mit der sogenannten Einlagezahl (EZ) eindeutig bezeichnet ist.
Jede Einlage besteht aus drei Teilen („Blättern“):
A-Blatt – Gutsbestandsblatt
Es besteht aus zwei Teilen:
Im A1-Blatt sind alle zur Liegenschaft gehörigen Grundstücke mit ihrer Grundstücksnummer angeführt (in der Grundstücksabschrift werden hier weitere Daten des Katasters zum Grundstück wiedergegeben).
Das A2-Blatt enthält mit dem Eigentum an Grundstücken verbundene Rechte (z.B. das Recht des Zugangs zu dem Grundstück über ein Nachbargrundstück) oder öffentlich-rechtliche Beschränkungen.
Auch Veränderungen des Grundbuchskörpers durch Zu- oder Abschreibungen von Grundstücken werden hier eingetragen.
B-Blatt – Eigentumsblatt
Im Eigentumsblatt sind der Eigentümer bzw. die Eigentümer der Liegenschaft eingetragen. Nach einer laufenden Nummer ist jeweils die Größe des Anteils in Form einer Bruchzahl und die Eigentümer des Miteigentumsanteils angegeben. Außerdem wird jedenfalls die Urkunde angeführt, die die Grundlage für den Eigentumserwerb war. Sie wird in der Urkundensammlung verwahrt. Unterliegt der Eigentümer in seiner Vermögensverwaltung irgendwelchen Beschränkungen (z.B. Minderjährigkeit, Sachwalterschaft, Konkurs etc.), so ist das ebenfalls im B-Blatt eingetragen.
C-Blatt – Lastenblatt
Es enthält die mit dem Eigentum an den Liegenschaftsanteilen verbundenen Belastungen (z.B. Pfandrechte, Veräußerungs- oder Belastungsverbote, Dienstbarkeiten (Servituten), Bestands-, Vor- oder Wiederkaufsrechte). Solche Belastungen können sich auf die gesamte Liegenschaft oder auf bestimmte Eigentumsanteile erstrecken. In letzterem Fall wird durch den Vermerk „auf Anteil B-LNR …“ darauf hingewiesen.
Belastungen gehen bei Kauf oder Verkauf grundsätzlich nicht unter, belasten daher den neuen Eigentümer. Lässt der Verkäufer diese Belastungen beim Verkauf löschen, spricht man von Lastenfreistellung.
ImmoFokus-Tipp: Die Eintragungen im Grundbuch über ein Pfandrecht sagen nichts über die aktuelle Höhe der noch aushaftenden Verbindlichkeiten aus. Die Schuld kann schon teilweise oder ganz getilgt sein. Erfragen Sie unbedingt den aktuellen Stand!
