Finanzminister Hans Jörg Schelling zahlt mit. 2016 haben sich die steuerlichen Rahmenbedingungen für Immobilieninvestments verschlechtert. Kein Grund zur Besorgnis, meint Karin Fuhrmann, Steuerberaterin bei TPA, im Gespräch mit dem ImmoFokus. Immobilieninvestments sind gegenüber anderen Anlageformen weiterhin attraktiv.
2016 haben sich die steuerlichen Rahmenbedingungen für Vorsorgewohnungen und Bauherrenmodelle deutlich verändert. Was sind aus Ihrer Sicht die wesentlichen Änderungen?
Karin Fuhrmann: Die wesentlichen Änderungen sind, dass erstmalig ein Grundanteil gesetzlich festgelegt worden ist und dass die Verteilungsdauer für Instandsetzungskosten und Instandhaltungskosten von 10 auf 15 Jahre verlängert worden ist. Und im betrieblichen Bereich sind auch noch die Abschreibungssätze ein bisschen reduziert worden. Die stärkste Änderung war die Novellierung und Anhebung der Grunderwerbsteuer (neue Bemessungsgrundlage) und die Erhöhung der Immobilienertragsteuer (ImmoESt).
Sind dadurch Immobilieninvestments gegenüber anderen Anlageformen unattraktiver geworden?
Nein, nicht wirklich. Im Zuge der Steuerreform ist auch der Kapitalertragssteuersatz von 25 auf 27,5 Prozent angehoben worden. Damit werden nun auch Aktien und Anleihen schlechter besteuert. Ich glaube, dass sich das in etwa aufwiegt.
Rechnen Sie mit weiteren steuerlichen Belastungen? Immer wieder poppt das Thema „Erhöhung der Grundsteuer“ auf.
Ich glaube, jetzt ist vorläufig das Ende der Fahnenstange erreicht. Ich weiß nicht, was man noch verschlechtern könnte. Die Erhöhung der Grundsteuer ist ein Thema. Diese wird aber ohne Mietrechtsreform nicht funktionieren. Am Ende des Tages zahlt der Mieter. Wenn alle Politiker betonen, dass die Mieten zu hoch sind, dann kann ich nicht künstlich die Betriebskosten auch noch dramatisch anheben. Das wird ohne gesetzliche Begleitmaßnahme nicht funktionieren.
Bei welchen Investments in Immobilien lassen sich am besten Steuern sparen?
Eindeutig bei den Bauherrenmodellen. Bei den Bauherrenmodellen ist der wesentlichste Effekt der, dass man bestimmte Sanierungskosten auf 15 Jahre verteilt abschreiben kann. Das bedeutet, dass man als Anleger in den ersten 15 Jahren substanzielle Verluste lukrieren kann. Wenn man daneben ein entsprechendes Aktiveinkommen hat, ist das steuerlich sehr interessant.
Kleines oder großes Bauherrenmodell: Wo liegen die größten steuerlichen Unterschiede?
Der wesentliche Unterschied liegt in der Grunderwerbsteuer. Beim großen Bauherrenmodell zahlt man die Grunderwerbsteuer nur von den Anschaffungskosten der Immobilie, nicht aber von Sanierungskosten. Beim kleinen Bauherrenmodell muss man die Grunderwerbsteuer auch von den Sanierungskosten - also quasi vom fertig sanierten Haus - bezahlen. Noch dazu brutto - was in Summe wesentlich mehr ist.
Wo liegt der Unterschied zur Vorsorgewohnung?
Vorsorgewohnungen sind ein ganz anderes Konzept. Beim Anlagemodell Vorsorgewohnung kauft man eine fertige Wohnung. Im Gegensatz zu den Bauherrenmodellen ist eine Vorsorgewohnung kein Verlusttreiber - schon gar nicht in der derzeitigen Zinslandschaft. Aktuell kaufen die meisten Investoren mit einem hohen Eigenmittelanteil. Es fehlt daher jede Möglichkeit, mit einer Vorsorgewohnung dramatische Verluste erzielen zu können.
Für welchen Anleger ist welches Modell am besten geeignet?
Das Bauherrenmodell - egal, ob es sich um das kleine oder große Bauherrenmodell handelt - ist für Personen mit einem Einkommen mit einer Steuerprogression von 50 Prozent interessant. Zumeist handelt es sich dabei um Besserverdiener ab dem 40. Lebensjahr. Vorsorgewohnungen werden aber zunehmend auch von Anlegern in den frühen Dreißigern gekauft.
Crowdfunding ist derzeit stark im Kommen. Was gibt es beim Crowdfunding zu beachten? Ist Crowdfunding generell für Immobilien geeignet?
Crowdfunding ist sicherlich auch für Immobilien geeignet, wird ja auch aktiv schon angeboten und es sollen noch viel mehr Angebote auf den Markt kommen. Derzeit sind die Crowdfunding-Modelle so strukturiert, dass nachrangige Darlehen gezeichnet werden. Wenn man als Privatperson ein nachrangiges Darlehen zeichnet, dann darf man die Zinsen, die man hoffentlich bekommt – aber bei einer Immobilie gehe ich jetzt davon aus, dass man sie bekommen wird – ganz normal der Einkommensteuer unterwerfen. Das ist im Vergleich zu „Ich zeichne irgendwo eine Anleihe“ steuerlich nicht sonderlich attraktiv. Im schlimmsten Fall zahlt man 50 Prozent Einkommensteuer – bei einer Anleihe wären es nur 27,5 Prozent Kapitalertragssteuer, was wesentlich attraktiver wäre. So gesehen glaube ich, dass der Gesetzgeber ein wenig nachbessern sollte. Überdies kann man als Anbieter nicht nur Nachrangdarlehen verwenden, sondern man kann auch auf die derzeit schon möglichen anderen Varianten des AltFGs (Alternativfinanzierungsgesetz) – wie es so schön heißt – ausweichen.
Machen Share-Deals auch für private Investoren Sinn? Was sollte man bei diesen im Fall der Fälle beachten?
Share-Deals für private Personen sind schwierig. Die entscheidende Frage ist: Welches Ziel verfolge ich? Eine Vorsorgewohnung über Anteile zu kaufen, wird erstens nicht angeboten, zweitens macht es keinen Sinn. Bei einem Zinshaus könnte man schon drüber nachdenken. Ein Zinshaus im Wege einer Kapital- oder Personengesellschaft zu halten, macht für mich nur dort einen Sinn, wo man ein größeres Immobilienvermögen schaffen will.
… ein größeres Immobilienvermögen?
Mehrere Zinshäuser. Drei, vier, fünf Zinshäuser sollten es dann schon sein.
Wen betreffen die Änderungen der Grunderwerbsteuer?
Die Grunderwerbsteuer betrifft leider Gottes jeden von uns. Also egal, ob Herr und Frau Österreicher oder irgendeine Gesellschaft, Stiftung, was auch immer – wenn eine Liegenschaft in Österreich besessen wird. Die wesentliche Änderung ist, dass die Bemessungsgrundlage im Fall einer unentgeltlichen Übertragung nicht mehr der dreifache Einheitswert, sondern der neue, „wunderbar" neue Grundstückswert ist. Dieser ist ein wenig aufwendiger zu berechnen. Das Ergebnis hängt vom Bezirk ab, was zu nicht immer erklärbaren oder logischen Ergebnissen führt.
Welche Bezirke sind davon betroffen?
Das sind eher Bezirke, die in den siebziger Jahren noch unentdecktes Bauland waren, sich aber schon in Wien befunden haben. Bei diesen Bezirken – zum Beispiel Wien 22 – komme ich im Vergleich zum 18. oder 19. Bezirk mit der neuen Methode des Grundstückwertes auf – relativ betrachtet – zu hohe Werte. Ich sage jetzt nicht falsche, aber da sind wir schon sehr nahe am Verkehrswert, was eben sonst nicht der Fall ist.
Erwarten Sie Negativeffekte durch die Verteuerung bei Immobilientransaktionen für den Immobilienstandort Österreich?
Nein. Derzeit nicht. Es ist so viel Geld im Markt und Österreich gilt bei den Investoren als speziell konservativ und keinen besonderen Irritationen unterliegend. Die Grunderwerbsteuer kann man durch Strukturierung optimieren und der Rest gleicht sich zum Teil über die Laufzeit aus. Dazu ein Beispiel: Ich kaufe eine Immobilie, ich habe einen höheren Grundanteil und schreibe weniger ab. Das bringt mir am Ende dann bei der ImmoESt wieder etwas, weil ich einen höheren Wert habe, den ich im Verkaufsfall gegenüberstellen kann. Das heißt, ich opfere quasi ein bisschen mehr laufende Steuer gegen weniger Steuer dann am Ende. Ich will nicht sagen, dass es sich ganz ausgleicht. Ich kann natürlich auch die Hausbesitzer verstehen, die sagen: „Ich investiere nichts mehr, weil ich nicht mehr auf zehn Jahre abschreiben darf, sondern auf 15 Jahre abschreiben muss.“
Welche Optimierungsmöglichkeiten stehen noch offen?
Ich glaube, man wird in Zukunft bei Fragen der Instandsetzung und Instandhaltung genauer hinsehen. Instandhaltung kann man sofort abschreiben, Instandsetzung nur mehr auf 15 Jahre verteilen. Ich unterstelle schon, dass man in der Vergangenheit, weil man auf zehn Jahre abschreiben konnte, vielleicht nicht so genau differenziert hat und zugegebener Maßen ist diese Unterscheidung nicht immer ganz einfach. Da wird man in Zukunft genauer hinschauen und wieder sagen: „Okay, das ist Instandhaltung. Das schreibe ich sofort ab.“ Natürlich immer mit dem Pferdefuß, dass man auch beachten muss, dass man einen solchen Verlust aus Vermietung und Verpachtung, der dann im Regelfall entfällt, nur dann ausgleichen kann, wenn im selben Jahr auch ein entsprechendes Aktiveinkommen vorhanden ist, weil der Verlust sonst verloren geht. Durch exakteres Zuordnen kann daher ein bisschen ausgeglichen werden.
Welche Länder, denken Sie, sind steuerlich besonders günstig, wenn man investieren möchte?
Schaue ich mir die Besteuerung an, dann müsste ich sagen: Bitte investieren Sie in Bulgarien. Dort zahlen Sie genau zehn Prozent bulgarische Körperschaftsteuer. Wenn man das über eine österreichische Kapitalgesellschaft macht, dann schüttet man ohne österreichische Körperschaftsteuer steuerfrei nach Österreich aus. Also das Paradies überhaupt. Stellt sich allerdings die Frage: Will ich in Bulgarien investieren? Auch dort stabilisiert sich ja der Immobilienmarkt. So gesehen ist es natürlich eine Option, aber nicht für den Privatinvestor. Als institutioneller Investor stehen einem allerdings die attraktivsten Steuergestaltungen zur Verfügung. Privaten Investoren rate ich zu Bauherrenmodellen oder Vorsorgewohnungen in Deutschland und Österreich. Natürlich kann man auch Anteile an einem offenen Immobilieninvestmentfonds kaufen oder Immo-Aktien und Anleihen. Dort hat man die Besteuerung wie bei einer Kapitalanlage – die nicht unattraktiv ist.
Karin Fuhrmann ganz persönlich
Wollten Sie schon immer Steuerberaterin werden?
Ja, in der Tat. Schon in der Schule.
Sie sind seit über 20 Jahren bei TPA. Was begeistert Sie an dem Unternehmen?
Die Dynamik. Ich denke, wir sind wirklich ein extrem dynamisches Unternehmen, das alle Wachstumsherausforderungen bis jetzt sehr erfolgreich gemeistert hat. Ich glaube, wir haben es auch wirklich geschafft, in Beratungsnischen, wie jener der Immobilien, uns am Markt einen Namen zu machen und uns entsprechend zu platzieren. Wiewohl wir natürlich in vielen anderen Gebieten, wie z.B. auch bei grenzüberschreitender Besteuerung, Transfer Pricing, genauso gut sind und in diesen Bereichen interessante Kunden haben, wie im Immobilienbereich ebenso. Was mich auch noch immer begeistert, ist die Flexibilität, auf Notwendigkeiten des Marktes und unserer Kunden kurzfristig reagieren zu können.
Sie wurden 2015 „Steuerberaterin des Jahres“. Würden Sie sich als ehrgeizig bezeichnen?
Ja schon! Ja, klar.
Wo liegen Ihre Stärken und Schwächen?
Fangen wir bei den Stärken an. (lacht) Ich glaube von mir behaupten zu können, dass ich entscheidungsfreudig bin. Kreativ, in gewisser Weise, soweit man als Steuerberater kreativ sein kann und soll. Meine Schwächen, die ich auch habe, sind zum Beispiel, dass ich sicherlich oft ungeduldig bin und es nicht immer schaffe, das Arbeitspensum in einem Umfang zu halten, wie es manchmal schön wäre.
Haben Sie ein spezielles Hobby? Wie entspannen Sie sich?
Mit der Familie zu Hause. Schon auch wegfahren. Aber Mann und Kind um mich zu haben und runter geholt zu werden von den Dingen des täglichen Lebens, die auf einen zukommen, das erdet und entspannt genug.
Haben Sie ein Lieblingsurlaubsziel?
Nein, nicht wirklich. In Österreich schon, da ist sicherlich einer der Top-Favoriten die Turracher Höhe. Wenn es um das Ausland geht, ist es mir eigentlich relativ gleich, weil ich durchaus auch gern weit verreise. Im Moment bewegen wir uns eher in kälteren, englischsprachigen Regionen. Demnächst geht es nach Schottland.
Welches Buch haben Sie zuletzt gelesen?
Bretonische Brandung, glaube ich, hat es geheißen, von Jean-Luc Bannalec. Ein Krimi, der in der Bretagne spielt.
Mit welcher Persönlichkeit – tot oder lebendig – würden Sie gerne einen Abend verbringen?
Ich weiß nicht. Nachdem ich heute diskutiert habe, wie man die Energieeffizienz im Immobilienbereich steuerlich begünstigen könnte, denke ich, dass es vielleicht nett wäre, mit unserem neuen Bundeskanzler Kern einmal darüber zu reden, was er machen könnte, um da klimaoptimal einiges voranzubringen. Die Wirtschaft anzukurbeln und Arbeitsplätze zu schaffen. Das wäre vielleicht ganz nett.