Der Markt mit Potenzial

Die Ballungsräume von Linz, Wels und Steyr bieten durch gute Infrastruktur und erschlossene Lagen sowohl für den gewerblichen als auch für den Wohnbereich interessante Möglichkeiten.

Der Immobilienmarkt in Oberösterreich ist reich – reich an Chancen. Vor allem der Zentralraum um Linz, Wels und Steyr punktet sowohl mit industriell-gewerblich als auch mit verkehrstechnisch und infrastrukturell perfekt erschlossener Lage an der Ost-West-Achse zwischen Wien und Salzburg. „Und mit Lebensqualität“, betonen Achim Harrer und Stefan Rusam. Die Geschäftsführer des Immobilienbüros GMK Immoconsult in Linz sind vom Potenzial ihres Heimmarktes überzeugt: „Oberösterreich, insbesondere der Zentralraum, ist groß genug für gute Geschäfte aber auch klein genug für hohe Lebensqualität“, findet Rusam. Für ihn liegt der große Vorteil des oberösterreichischen Immobilienmarkts in den Preisen, die trotz hoher Qualität deutlich unter Wien oder Salzburg liegen: „Aufgrund des begrenzten Angebots hat das Preisniveau sogar in Toplagen wie der Linzer Innenstadt und Urfahr noch immer Luft nach oben.“

Problematischer wird die Lage am überdimensionierten Büromarkt gesehen: Hier wurde in der Vergangenheit viel am Bedarf vorbei gebaut, was vor allem in den Zentren zu hohen Leerstandsraten bei Büro- und Handelsimmobilien führte: „Das Interesse verlagert sich zunehmend an die Peripherie, auch bei Gewerbeobjekten“, weiß Achim Harrer aus eigener Erfahrung. Er verweist auf hauseigene Projekte wie den Business Point Pasching: „Dieses Projekt haben wir so konzipiert, dass es sich individuell an die Bedürfnisse potenzieller Mieter anpasst: So kann der Mieter beispielsweise selbst die Raumaufteilung fixieren und genießt dadurch Möglichkeiten wie bei einem Eigentumsobjekt zu den günstigen Konditionen eines Mietobjekts.“ Der Erfolg scheint ihm Recht zu geben: „Nach nur wenigen Wochen haben wir es bereits zu einem großen Teil vermieten können – und das lange vor der Fertigstellung des Baus jetzt im November.“

Lage, Lage, Lage

Für das generelle Preisniveau der oberösterreichischen Immobilien gilt grundsätzlich die alte Immobilienweisheit „Lage, Lage, Lage“. Speziell für die „Generation Erben“, bei der Finanzmittel ausreichend vorhanden oder zumindest günstig verfügbar sind, erläutern die Linzer Immobilienspezialisten: „Der Preis spielt bei hochwertigen Projekten eine zunehmend nachrangige Rolle.“ Gesuchte Lagen und Topobjekte, aber auch Zinshäuser bleiben weiter stark gefragt und sind somit echte Preistreiber.

Stefan Rusam sieht für Investoren hier jedoch einen Wermutstropfen: „Größere Wohneinheiten können wir kaum mehr als Anlageobjekte empfehlen, sondern vornehmlich für die Eigennutzung. Zwar ziehen die Kaufpreise stark an, dem stehen aber stagnierende Mieten gegenüber, durch die gerade bei großen Wohnungen nur noch geringe Renditen zu erzielen sind.“ Durchaus beachtliche Renditen sind dagegen noch bei Wohnungen unter 75 Quadratmetern erzielbar. Bei GMK Immoconsult reagiere man entsprechend, betonen die Geschäftsführer unisono: „Zwischen Linz und Pasching entwickeln wir das Projekt Harterfeldstraße, ein Bestandsobjekt, das mit baureifer Projektierung vermarktet wird und das Investoren oder Bauträgern hohe Renditen verspricht.“

Attraktives Preis-Leistungs-Verhältnis

Auch im Bereich der Wohnimmobilien verlagert sich das Interesse immer stärker ins Umland der Ballungsräume, heißt es bei GMK weiter: Bei erhöhter Lebensqualität im Grünen kann man hier noch durchwegs mit einem hoch attraktiven Preis-Leistungs-Verhältnis rechnen. Daher forciert das GMK-Team das Neubauprojekt Freiung in Neumarkt im Hausruckkreis, im unmittelbaren Umland des Ballungsraums Wels/Grieskirchen: „Die intelligent geplanten und äußerst attraktiv kalkulierten Wohnungen mit 48 und 80 Quadratmetern sind sowohl als Eigentum für junge Familien interessant als auch für Anleger, die mit ausgezeichneter Rendite vermieten wollen“, bewerben die GMK-Chefs das neue Projekt.

Viel Dynamik sieht auch Mario Zoidl, Geschäftsführer von VKB Immobilien in Linz und neuer Landesstellenleiter des Österreichischen Verbandes der Immobilienwirtschaft (ÖVI) in Oberösterreich: „Unsere Industrie-und Handelslandschaft ist überdurchschnittlich dynamisch. Entsprechend auch die Immobilienbranche.“ Wohnraum - ausreichend, rasch verfügbar, kostengünstig, so lautet die Devise eines modernen Bundeslandes, meint Zoidl. Das hat nicht nur Vorteile: Außerhalb Wiens gibt es kein einziges Bundesland mit einer geringeren Eigentumsquote…

Wohnungseigentum ausbaufähig

Der Ausbau der S10 nach Tschechien eröffnet nicht nur für Gewerbe und Industrie neue Chancen, sondern auch für den touristischen Süden Oberösterreichs mit seinen Wintersportgebieten und Natur-und Freizeiterlebnismöglichkeiten, erzählt der Linzer Immobilienexperte weiter. Frischer Wind weht in die Kulturhauptstadt durch Revitalisierung der Landstraße, der Linzer Einkaufsmeile, bis zum Musiktheater und damit einhergehend die Belebung der angrenzenden Linzer Innenstadtviertel. Zoidl: „Gerade einmal gut die Hälfte der Einwohner logiert im Wohnungseigentum, der Rest in Miete. Zwei Drittel der Mieter leben in genossenschaftlichem Wohnraum. Das zeigt einerseits die Bedeutung der Wohnungsgenossenschaften. Und ist andererseits ein deutlicher Hinweis auf die Notwendigkeit, leistbaren Wohnraum auch in Eigentum zu schaffen und zu vermitteln.“ Denn gut Wohnen ist ein wesentlicher Faktor der Lebensqualität. Und Wohnen im Eigentum erhöht statistisch belegbar die Wohnzufriedenheit.

Es geht also in Oberösterreich weniger darum, mehr Qualität in die Wohnungen zu bringen. Auch der Wunsch nach Öffis in der Nähe und Balkon oder Terrasse vor dem Wohnzimmer ist ohnehin schon Allgemeingut geworden, ist der VKB Immobilien-Chef überzeugt. Es gehe eher darum, das Konfliktpotential aus Bevölkerungswachstum und Zuzug in die Ballungsräume zu entschärfen: „Hier hat das Land zwischen Inn und Enns die Chance, aus der Not eine Tugend zu machen.“

Es gibt neben den genossenschaftlichen Großbauvorhaben einen gesunden und kräftigen Mittelstand an gewerblichen Projektbetreibern, erläutert Zoidl aktuelle Entwicklungen. Nun gelte es, die Eigentumsquote beim Wohnraum Jahr für Jahr zu erhöhen: „Es muss sich weiterhin lohnen, Wohnraum zu kaufen statt zu mieten.“ Zwar gebe es keine Mega-Wohnbauprojekte á la Seestadt Aspern, aber auch kleinere Wohnprojekte addieren sich zu stattlichen Summen, so Zoidl: „Alleine im beliebten Wohnstadtteil Linz/Urfahr werden derzeit in zwölf Bauvorhaben 400 Wohnungen geschaffen. Vom „Grünen Wohnen in Katzbach“ bis zu Oberösterreichs höchstem Wohnhaus in Holzbauweise.“

Großprojekte wie die überwiegend schon verkaufte „Donaupromenade“ am Linzer Winterhafen mit 300 Wohnungen, die „Lange Allee“ mit 450 geförderten Wohnungen oder die „Grüne Mitte Linz“ am Gelände des früheren Frachtenbahnhofs mit rund 800 Wohnungen sind eine elementare Basis im Kampf gegen eine Immobilienblase, ist der ÖVI-Leiter in Oberösterreich überzeugt: „Gewerbliche Wohnprojekte bilden mit Flexibilität und Überschaubarkeit ein wesentliches Zusatzstandbein.“

Preisentwicklung: gut, aber…

Bei der Preisentwicklung sieht Zoidl im Bundesland ob der Enns etliche Probleme zu meistern: „Die Nachfrage ist kräftig und bleibt kräftig. Das führt auch zur Bebauung teilweise grenzwertiger Lagen und zu manchmal nicht mehr nachvollziehbaren Kaufpreisen, wobei die Kaufpreise aufgrund der Finanzierbarkeit nur mehr gering steigen.“ Auf der anderen Seite ziehen die Mietpreise zumindest genauso kräftig an: „In den vergangenen fünf Jahren sind in ganz Österreich die Mieten inklusive Betriebskosten um 13 Prozent gestiegen. Die Durchschnitts-Bruttomiete hat soeben die Grenze von sieben Euro pro Quadratmeter überschritten. Bei einer durchschnittlichen Wohnfläche von bereits knapp 100 Quadratmetern ist die Rede vom „leistbaren Wohnen“ handfeste Notwendigkeit geworden.“

Ein Viertel der verfügbaren Einkommen wird jetzt schon ins Wohnen investiert, rechnet VKB-Chef Zoidl vor: „Bei Fortschreiten der flotten Preis-und Mietentwicklung rückt das magische Drittel Jahr für Jahr näher. Und wenn einmal die Hälfte des Einkommens ins Wohnen fließt, dann wird die Wohnung nicht mehr zur Insel der Entspannung, sondern zum Faktor der Belastung.“ Noch hat der Markt ein realistisches Gleichgewicht. Dass sündteure Penthäuser mit der Fläche von Fußballfeldern und einer Menge von Dachschrägen mitten in den Wohnräumen nur schwer verkäuflich sind, ist eher offensichtlich. Aber auch Wohnungen mit größeren Wohnflächen sind zunehmend schwerer an Mann und Frau zu bringen, berichtet Zoidl von aktuellen Entwicklungen: „Gewerbliche Bauträger müssen sehr genau kalkulieren, um nicht durch unverwertbare Restbestände in Verluste zu schlittern.“

Noch profitiere Oberösterreich von der Tatsache, dass 95 Prozent der 600.000 Hauptwohnsitze sehr gut ausgestattet sind, so Zoidl: „Das ist Österreichs drittbester Wert. Lediglich die Steiermark und Vorarlberg liegen hier besser.“

Riesiges Angebot

Für Kurt Gattringer, Geschäftsführer des Innenstadtbüros Remax Linz City, punktet zunächst einmal der Ballungsraum in Linz: „Da gibt es sehr viele Betriebe und dadurch viele Arbeitsplätze.“ Das Angebot sei wirklich sehr groß, „allerdings ist bei vielen Immobilien der Preis zu hoch“. In der oberösterreichischen Hauptstadt betreibt sein Büro momentan „zwei sehr spannende Projekte“, erzählt Gattringer: Da ist einmal das Projekt Adria 7. Das Gesamtvorhaben in der Kroatengasse besteht aus 10 Eigentumswohnungen zwischen 40 und 140 Quadratmetern und zwei Büros. Das zweite Projekt liegt im Med-Uni Viertel und ist eine architektonisch aufwendige Wohnanlage mit insgesamt 86 WG-Wohnungen.

„Darüber hinaus haben wir auch ein sehr interessantes Hotelprojekt im Salzburger Land: Ein Gesundheitshotel mit 110 Suiten, eine Residenz für Langzeitaufenthalte mit 65 Suiten, ein Ärztehaus samt Wellness-Bereich - Einrichtungen für Beauty und Kur ergänzen sich perfekt.“ Das Niveau mit 5-Sterne-Superior-Standard soll Gäste aus Deutschland, Österreich, Osteuropa, Skandinavien, Großbritannien sowie aus den aufstrebenden Regionen in Arabien und Asien ansprechen, erzählt Gattringer. Zur Preislage gibt sich der Remax Linz City-Geschäftsführer differenziert: „Die sehr guten bzw. perfekten Lagen werden den Preis gerade halten können. In den nächsten Jahren werden die Preise in den normalen Lagen sinken und vor allem in den schlechten Lagen stark sinken.“