Development & Bewirtschaftung & Property Sales. Die BUWOG deckt alle Stufen der Wertschöpfungskette im Bereich Wohnimmobilien ab – und hat sich auch in Deutschland zu einem wichtigen Player entwickelt.
Ein wesentlicher Faktor für den Erfolg der Buwog bleibt die Kombination von stetiger Bestandsbewirtschaftung und dem dynamischen Development-Geschäft. Der Wohnungsneubau, der ursprünglich als Add-on betrieben wurde, ist zum Wachstumsmotor der Gesellschaft geworden“, so CEO Daniel Riedl. Abgerundet wird das Geschäftsmodell der Buwog durch den dritten Geschäftsbereich, Property Sales, der in Einzelwohnungsverkauf und Blockverkauf unterteilt ist. Im Geschäftsjahr 2016/17 wurden insgesamt 1.731 Bestandseinheiten verkauft.
Das Portfolio des Unternehmens, in dem sich 51.000 Wohneinheiten in Österreich (45 Prozent) und Deutschland (55 Prozent) befinden, hat aktuell einen Wert von rund 3,9 Milliarden Euro. Die Bruttomietrendite der Bestandsimmobilien, die überwiegend in deutschen und österreichischen Bundes- und Landeshauptstädten sowie Großstädten und stadtnahen Regionen liegen, liegt bei 5,2 Prozent. Etwas höher ist dabei mit 6 Prozent die Bruttomietrendite in Deutschland. In Österreich liegt sie bei 4,5 Prozent.
Mietwohnungen für den eigenen Bestand
Wie das Unternehmen mitteilt, soll das Wohnungsneubaugeschäft in Berlin, Hamburg und Wien auch in Zukunft ausgebaut werden. Neben dem Bau von Eigentumswohnungen zum Verkauf soll dabei auch jener von Mietwohnungen für den eigenen Bestand intensiviert werden, um so organisches Wachstum sowie die Steigerung der Portfolioqualität sicherzustellen. Allein im Vorjahr hat das Unternehmen daher sechs neue Grundstücke gekauft.
Die Entwicklungs-Pipeline umfasst aktuell rund 10.200 Wohneinheiten. Davon sind rund 3.700 (Gesamtinvestitionsvolumen: 845 Millionen Euro) für den eigenen Bestand und rund 6.500 (2,1 Milliarden Euro) für den Verkauf bestimmt. Von den zum 30. April 2017 bestimmten Einheiten befinden sich im Übrigen derzeit 1.105 Einheiten mit einem Gesamtinvestitionsvolumen von 306 Millionen Euro in Bau.
Die bestehende Entwicklungs-Pipeline für den Bestand soll jedenfalls durch weitere Grundstücksakquisitionen auf 5.500 Einheiten ausgebaut und innerhalb der nächsten drei bis fünf Jahre fertiggestellt werden. Eine nicht unwesentliche Rolle spielt in diesem Zusammenhang auch die erfolgreiche Platzierung einer fünfjährigen 300 Millionen schweren Wandelanleihe mit Nullkupon im vergangenen September.
Stichwort Finanzierung. Laut Riedl arbeitet die Buwog grundsätzlich mit einem Eigenkapitalanteil von 20 Prozent und beginnt mit der Baugenehmigung zu bauen und nicht mit der Finanzierung. Bei einer entsprechenden Anzahl an Verkäufen hole man sich Fremdkapital, das derzeit bekanntlich sehr günstig sei, von den Banken.
Risikoarmes Geschäftsmodell
„Die Buwog verfügt über ein vergleichsweise risikoarmes Geschäftsmodell und bietet ihren Aktionären attraktive steigende Dividenden (Vorschlag für das Geschäftsjahr 2016/17: 0,69 Euro pro Aktie, Anm.)“, so Christoph Schultes, Analyst der Erste Group. Die Vermietung von Bestandsimmobilien diene als stabiler Basiscashflow, der durch das Entwicklungs- und Verkaufsgeschäft gestützt werde. Seine Empfehlung für die Aktie gleich vorweg: Akkumulieren bei einem Kursziel von 26,5 Euro.
Das Geschäftsjahr 2016/17 war für die Buwog jedenfalls – wie im Übrigen bereits 2015/16 – ein Rekordgeschäftsjahr. Das Konzernergebnis konnte auf den neuen historischen Bestwert von 366,7 Millionen Euro – was einem starken Plus von 52,8 Prozent entspricht – gesteigert werden. Maßgeblich beeinflusst wurde dies von einem starken Neubewertungsergebnis in der Höhe von 335,1 Millionen Euro.
Stark: Mit einem Recurring FFO in der Höhe von 117,2 Millionen Euro wurde nicht nur die ursprüngliche Guidance von mindestens 108 Millionen Euro übertroffen, sondern auch die aktualisierte Prognose von mindestens 113 Millionen Euro. Für das Geschäftsjahr 2017/18 erwartet das Management einen Recurring FFO von mindestens 125 Millionen Euro, im Jahr darauf einen Wert von rund 150 Millionen Euro. Der EPRA NAV konnte im abgelaufenen Geschäftsjahr um 18,5 Prozent auf 23,9 Euro gesteigert werden.
Für Schultes profitiert die Buwog nach wie vor von der großen Nachfrage nach Wohnimmobilien – „vor allem in Berlin und Wien“. „Und diese wird sich in den kommenden Jahren kaum abschwächen“, meint er. Der Analyst verweist darauf, dass das Unternehmen den Wohnungsbau weiter intensivieren wird und dabei den Vorteil hat, noch mehr Wohnungen in den eigenen Bestand bauen zu können.
„Die Buwog-Aktie bleibt für uns ein grundsolides Investment“, so Schultes. Das Kurspotenzial der nächsten Monate schätzt er nach den letzten Kursanstiegen – allein seit Jahresbeginn legte das Papier um 15 Prozent zu – allerdings als „etwas geringer“ ein. Im Vergleich zur Peer Group sei sie allerdings immer noch günstig bewertet – auch wenn sich die Abschläge zum NAV bereits eingeengt hätten.