Destination Österreich

Stark im Plus. Im vergangenen Jahr konnten die touristischen Ankünfte insgesamt stabil bei 37,5 Millionen und die Nächtigungen bei knapp 132 Millionen gehalten werden. Davon profitiert auch der österreichische Hotelimmobilienmarkt.

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Stark im Plus. Im vergangenen Jahr konnten die touristischen Ankünfte insgesamt stabil bei 37,5 Millionen und die Nächtigungen bei knapp 132 Millionen gehalten werden. Davon profitiert auch der österreichische Hotelimmobilienmarkt.

Nach wie vor ist die Donaumetropole Wien der am stärksten wachsende Hotelmarkt. Investments sind insgesamt in Österreich, wie im restlichen Euroraum, aufgrund des niedrigen Euros günstiger und somit attraktiver für Investoren aus Übersee. Und die Pipeline ist weiterhin gut gefüllt, erzählt Lukas Hochedlinger, Geschäftsführer des Hotelimmobilienberaters Christie+Co.: „Es kann davon ausgegangen werden, dass sich dieser Bauboom in den nächsten zwei bis drei Jahren beruhigen wird und es nicht zuletzt aufgrund der neuen Kapazitäten und eines stärkeren Wettbewerbs zu einer Bereinigung des Angebots durch Umbau oder Verkauf kommen wird.“

Daniel Orasche, Wiener Geschäftsleiter des Freizeitimmobilienberaters Kohl & Partner, sieht vor allem im Städtetourismus den Nächtigungstreiber schlechthin: „In Wien läuft das Jahr 2015 bisher vielversprechend.“ Die Voraussetzungen für eine weitere positive Nachfrage in Wien sind gegeben, da Wien auf den internationalen Märkten gut aufgestellt ist und vom anhaltenden Städtereisentrend in Europa profitiert, so Orasche weiter.

Wien, Wien, nur du allein

„Der Hotelinvestmentmarkt des ersten Halbjahres 2015 war durch mehrere, sehr unterschiedliche Einzeltransaktionen gekennzeichnet. Wie in den Jahren zuvor konzentrierten sich die Verkäufe auf Österreichs Hauptstadt Wien“, erklärt Christie-Chef Lukas Hochedlinger. Als Beispiel nennt er die Akquisition des Wombat´s Naschmarkt (130 Zimmer) in Wien durch einen russischen Investor. Die größte Einzeltransaktion des ersten Halbjahres 2015 war die Veräußerung des erst am 1. April 2015 eröffneten Star Inn Hotels Premium Hauptbahnhof mit 300 Zimmern von Rhomberg Bau an einen Privatinvestor. Im zweiten Quartal verkaufte außerdem die Immofinanz das Leonardo Hotel Vienna (213 Zimmer).

Bewegung gab es auch abseits der Bundeshauptstadt. Absoluter Spitzenreiter ist das südlichste Bundesland – Kärnten. So wurde das Hotel Rupertihaus (30 Zimmer) in Heiligenblut an einen Privatinvestor aus Aserbaidschan verkauft. Im Mai wurde das Hotel Bleibergerhof (108 Zimmer) an den Kärntner Hotelier Bernd Hinteregger veräußert. Gegen Ende des ersten Halbjahres gab es eine weitere Transaktion: Das Seehotel Klopein mit 78 Zimmern wurde von der Bank Austria an die bereits am Klopeiner See ansässige Hoteliersfamilie Marolt verkauft.

Budget Lifestyle

Budgethotels sind ein gesellschaftlich anerkanntes Produkt geworden. Das belegt auch die rasante Entwicklung am Wiener Hotelmarkt mit Neueröffnungen von Motel One, Ruby oder dem 25hours, so die Studie des touristischen Unternehmensberaters Michaeler & Partner. Budgethotels drängen immer mehr in Innenstadtlagen vor und erschließen Schlüsselstandorte wie Verkehrsknotenpunkte und die direkte Umgebung touristischer Wahrzeichen, was bisher nur der Economy und Luxus Hotellerie vorbehalten war.

Einst als standardisiertes Markenprodukt typisiert, diversifiziert sich der Markt in jüngster Zeit durch Lean Luxury und Design Produkte wie Ruby oder 25hours. Dazu kommt der geringe Preis, der auch durch technische Errungenschaften wie den Self-Check-In möglich wird. Diese Mischung lässt die Budgethotels zu starken Konkurrenten für Hotels in nahezu allen Sternekategorien werden.

Budgethotels mit stärkstem Wachstum

Das rasante Wachstum der Budgethotels belegen auch die Nächtigungsstatistiken des Wien-Tourismus. Von 2009 bis 2014 hat die Nächtigungsnachfrage des 1*/2* Marktes, hier wird der Großteil aller Budgethotels statistisch erfasst, mit 10,3 Prozent das stärkste Wachstum verzeichnet. Auch das Zimmerangebot in diesem Segment ist mit +43,6 Prozent am meisten gewachsen.

Den Grund sieht Roman Kopacek, Unternehmensberater bei Michaeler & Partner in der Hybridisierung zweier wichtiger Aspekte: „Das Segment der Budgethotels vereint die Charakteristika der Economy Produkte, wie anspruchsvolles Interieur, Design und Top Schlafqualität, mit jenen der niedriger klassifizierten Segmente, wie reduziertes Serviceangebot und Zimmergrößen ab 16 Quadratmetern je nach gesetzlichen Rahmenbedingungen.“

Aufschwung durch Finanzkrise

„Der Aufschwung der Budgethotels wurde zum Teil durch die Finanzkrise ausgelöst, welche das allgemeine Preisbewusstsein geprägt hat. Auch Geschäftsreisende versuchen in den letzten Jahren immer mehr, Firmenausgaben durch einen Aufenthalt im Budgethotel zu reduzieren“, so Martina Maly-Gärtner, Geschäftsführerin von Michaeler & Partner. Durch den so entstandenen Trend betrachten auch Immobilienentwickler und Immobilienfonds dieses Produkt mittlerweile als sicheres Hotelinvestment. Die Gründe kann man laut Maly-Gärtner darin sehen, dass „einerseits durch die Flächeneffizienz die Baukosten in einem engen Korsett gehalten werden, andererseits aber auch die Krisenresistenz durch das gute Preis-Leistungs-Verhältnis gewährleistet ist.“

Ein weiterer wichtiger Punkt ist die Darstellung guter LCRs (Lease Coverage Ratios) durch hohe Auslastung und geringere operative Kosten (Lean Service). „Daher erhöht sich auch die Bereitschaft der Betreiber, Pachtverträge abzuschließen, was für Investoren oft ein wichtiges Kriterium für die Umsetzung und Finanzierung eines Hotelprojektes ist, “ erklärt Maly-Gärtner.

Spezialisierte Projekte sind gefragt

„Im Resortbereich sind aktuell besonders spezialisierte Projekte wie beispielsweise das Gesundheits- und Wellnesshotel des österreichischen Industriellen Hannes Androsch in Altaussee im Trend“, sagt Lukas Hochedlinger.

Nach wie vor sind eine klare Positionierung am Markt, ein starker Vertrieb sowie eine Ausrichtung auf den Gast das A und O für einen funktionierenden Betrieb ? dazu zählt eine kundenfreundliche moderne Technik genauso wie ein ausgezeichnetes Servicelevel, listet der Christie-Chef auf. Kohl & Partner-Manager Orasche bestätigt die Trends, sieht jedoch zusätzlich trotz der guten Zimmerauslastung in Wien von rund 72 Prozent 2014 eine vergleichsweise hohe Wettbewerbsintensität in der Bundeshauptstadt: „Diese hohe Wettbewerbsintensität wird durch die mittelmäßigen Preise im europäischen Städtevergleich belegt. Beispielsweise lag der durchschnittliche Zimmerpreis laut STR Global 2014 in Paris bei 252, in Amsterdam bei 122 und in Wien bei nur 96 Euro.“

Dennoch haben „stimmige, clevere Hotelprodukte mit guter „Story“ trotz hohen Wettbewerbs klare Vorteile“, ist Orasche überzeugt: „Standardprodukte im mittleren Preissegment müssen mit einem Verdrängungswettbewerb rechnen.“

MALY Martina„Der Aufschwung der Budgethotels wurde durch die Finanzkrise ausgelöst.“ - Martina Maly-Gärtner,

Geschäftsführerin Michaeler & Partner

Was wollen Investoren

Was ist überhaupt für Investoren in Sachen Hotelimmobilien interessant? Orasche: „Nach wie vor stark präsent ist das Thema Nachhaltigkeit. Dieses Thema muss jedoch von verschiedenen Sichtweisen betrachtet werden.“ Investoren, Developer, Hotelbetreiber und Gäste haben nämlich einen unterschiedlichen Zugang bzw. ein unterschiedliches Verständnis vom Thema: „Wenn Investoren und Developer mit dem Thema Nachhaltigkeit in Berührung kommen, wird oft über höhere Erst-Investments gesprochen, die potenziell geringeren langfristigen Lebenszyklus-Kosten für den Hotelbetreiber sind in der Planungsphase jedoch oft von untergeordneter Bedeutung.“

Mit knapp 120 Millionen Euro konnte das Transaktionsvolumen im ersten Halbjahr 2015 im Vergleich zum Vorjahr nahezu verdoppelt werden. Als Käufer traten dabei überwiegend Privatinvestoren aus Österreich und Osteuropa auf. „Bereits zum Jahresende 2014 waren einige dieser Transaktionen abzusehen“, bestätigt Hochedlinger. „Ich habe ein positives erstes Halbjahr 2015 erwartet. Daher freue ich mich, dass dies nun auch so eingetroffen ist“, zeigt sich der Hotelimmobilienexperte erfreut.

„Derzeit stehen einige interessante Hotels aus den verschiedensten Kategorien von Innsbruck bis Linz und Wien kurz vor dem Verkauf“, weiß Hochedlinger. Im Portfolio von Christie + Co finden sich im Moment unter anderem Resorthotels, Apartmenthotels und Stadthotels in allen Preisklassen. „Aufgrund des regen Markttreibens gehen wir bis zum Ende des Jahres davon aus, dass das Vorjahresergebnis übertroffen wird.“

Finanzierungsentwicklung

Die klassische Bankenfinanzierung wird weiterhin den Großteil der Hotelfinanzierungen abdecken, glaubt Orasche. Jedoch gibt es auch jüngere Finanzierungsalternativen wie „Crowdfunding“, die jedoch genau zu prüfen sind: „Ein Crowdinvesting in ein Hotelprodukt ist aufgrund der Komplexität, der Systematik und des Risikos für Kleinanleger kaum abschätzbar. Das anfängliche Vertrauen in das Hotelinvestment kann somit leicht wieder verloren gehen.“

Hier seien Finanzierungsmodelle wie zum Beispiel „Buy to Let“ für die Hotellerie besser geeignet, so Orasche. Dabei investieren und sichern sich meist private Investoren grundbücherlich besicherte Zimmer- oder Apartment-Einheiten an einem Hotelprojekt. Auch Christie-Chef Hochedlinger bemerkt in letzter Zeit, dass sich Banken wieder vermehrt in den Tourismus trauen und bereit sind, diverse Projekte auf der Finanzierungsseite zu unterstützen: „Wichtig dabei ist, dass es sich um stabile Destinationen und gute Betreiber handelt.“ Damit haben sie etwas mit Hotelimmobilieninvestoren gemeinsam, so Hochedlinger.

Diese wollen gute Lagen, ein qualitativ hochwertiges Produkt, einen sicheren Markt und nachhaltige Erträge und Pachten: „Stabile Erträge sind wichtiger als beispielsweise ein optisch schönes Produkt.“