In den ersten drei Monaten 2024 entfiel auf den deutschen institutionellen Wohnimmobilieninvestmentmarkt (ab 50 Einheiten) ein Transaktionsvolumen von lediglich 730 Millionen Euro – das schwächste Quartal seit Anfang 2010. Das sind mehr als 60 Prozent weniger als im Vorjahreszeitraum. Trotz der anhaltenden Zurückhaltung der Käufer konnten zwei Transaktionen im Wert von jeweils mehr als 100 Millionen Euro in Berlin verzeichnet werden. Der Anteil internationaler Investoren stieg leicht um acht Prozentpunkte auf 36 Prozent. Das sind Ergebnisse einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.
Der deutsche Wohninvestmentmarkt hat sich noch nicht stabilisiert, wenngleich die beiden Großtransaktionen zeigen, dass insbesondere die Hauptstadt für der attraktivste und liquideste Wohninvestmentmarkt ist“, sagt Konstantin Lüttger, Head of Residential Investment bei CBRE in Deutschland. „Die bisherigen Gründe für die Kaufzurückhaltung bestehen nach wie vor in den anhaltend hohen Zinsen und ein aus Sicht vieler Investoren noch immer zu geringem Risikoaufschlag zum risikofreien Zins. Dies schränkt die Hebelmöglichkeiten und somit die Profitabilität eines entsprechenden Investments deutlich ein.“
Der Anstieg der durchschnittlichen Spitzenrendite in den Top-7-Märkten hat sich im ersten Quartal 2024 verlangsamt und ist im Vergleich zum Jahresende 2023 nur leicht um 0,05 Prozentpunkte auf 3,4 Prozent gestiegen. „Zur Stabilisierung der Renditen trugen auch die aus Investorensicht positiven Fundamentaldaten bei. Denn die Neuvertragsmieten steigen stark, die Mietenspiegel werden absehbar ebenfalls steigen und es gibt in den deutschen Metropolen praktisch keinen Leerstand“, sagt Michael Schlatterer, Teamleader Residential Valuation Advisory Services bei CBRE.
Neubau im Fokus – aber Fertigstellungen werden dramatisch zurückgehen
Das nachgefragteste Teilsegment waren Neubauprojekte in Form von Forward Deals mit einem Volumen von circa 480 Millionen Euro – obwohl die Zahl der Wohnungsbaufertigstellungen in absehbarer Zeit dramatisch einbrechen wird. CBRE rechnet damit, dass in den kommenden Jahren bis einschließlich2027 das Neubauvolumen auf 130.000 bis150.000 Wohnungen pro Jahr zurückgehen könnte – bei einem Neubaubedarf von etwa 400.000 Einheiten pro Jahr wie von der Bundesregierung gefordert. Das bedeutet aber auch, dass die Preise in diesem Segment nicht mehr sinken werden, sondern bei zumindest stabiler Nachfrage sogar wieder steigen könnten.
Nachdem im dritten und vierten Quartal 2023 kaum Objekte im Segment Modern Living gehandelt wurden, konnten im ersten Quartal 2024 immerhin zwei Transaktionen im Wert von zusammen etwa 50 Millionen Euro beobachtet werden. Modern Living erfährt eine immer höhere Aufmerksamkeit unter institutionellen Investoren, hat aber ebenso wie das traditionelle Wohnen damit zu kämpfen, dass das Neubauangebot sehr ausgedünnt ist und nur einzelne bereits im Bau befindliche Objekte auf den Markt kommen.
„Auch geförderte Wohnanlagen treten wieder in den Fokus von Investoren, wenngleich in dem Segment zum Jahresauftakt nur einige öffentliche Wohnungsgesellschaften als Käufer aktiv waren“, sagt Lüttger. Da die Wohnungsbauförderung jedoch in der Verantwortung der Länder liegt, verschiebt sich der regionale Schwerpunkt dieser Transaktionen in Richtung Süddeutschland, wo die Fördermittel wesentlich großzügiger fließen als im Norden und Osten der Republik. „Vor dem Hintergrund der Wohnungsknappheit, kann Wohnungsbauförderung dabei ein nicht unerheblicher Pull-Faktor für Unternehmensansiedlungen werden“, sagt Jirka Stachen, Head of Research Consulting Continental Europe.
Immobiliengesellschaften erweitern ihr Portfolio um deutsche Wohnimmobilien
Größte Nettokäufer waren nicht börsengelistete Immobiliengesellschaften mit fast 340 Millionen Euro. Ihnen folgte die Öffentliche Hand mit mehr als 270 Millionen Euro. Aktivste Nettoverkäufer – abgesehen von Projektentwicklern – waren wie im Vorjahr die börsennotierten Wohnungsunternehmen, deren Eigenkapitalisierungsbedarf weiterhin sehr hoch ist.
Ausblick auf das Gesamtjahr 2024
„Für den weiteren Jahresverlauf 2024 erwarten wir einen anziehenden Wohntransaktionsmarkt mit einem Volumen oberhalb des Niveaus von 2023. Ein Transaktionsvolumen von bis zu zehn Milliarden ist nicht unwahrscheinlich. Dabei dürfte sich die Spitzenrendite bis zum Halbjahr nur noch leicht erhöhen und anschließend stabilisieren“, prognostiziert Lüttger.
„Auch wenn die Abwertungen von Beständen wahrscheinlich ihren Peak überschritten haben, werden in den kommenden Monaten Bestandshalter mit hohen Fremdfinanzierungsquoten zunehmend Bestände am Markt anbieten, um ihre Finanzierungsquoten wieder auf ein adäquates Niveau von weniger als 60 Prozent zu bringen. Vor diesem Hintergrund ist davon auszugehen, dass in den nächsten Monaten das Transaktionsgeschehen wieder ansteigen wird“, erklärt Stachen.
„Das Preisniveau dieser Bestände wird dabei maßgeblich von der Zukunftsfähigkeit der Objekte abhängen. Die Lage in einem prosperierenden Ballungsraum kann dabei Mängel bei der ESG-Konformität ausgleichen“, sagt Schlatterer. Und Lüttger warnt: „Bestände in peripheren Lagen und mit hohem Investitionsbedarf im Hinblick auf die energetische Sanierung werden hingegen einen höheren Preisabschlag hinnehmen müssen – wenn sie denn überhaupt für größere Käufergruppen von Interesse sein werden.“