Treiber dieser Entwicklung ist laut einer Analyse von BNP Paribas Real Estate in erster Linie das weiterhin geringe Volumen von Portfoliotransaktionen mit 231 Millionen Euro. Infolgedessen notiert dieser Wert 77 Prozent unter dem langjährigen Schnitt.
„Jedoch ist positiv anzumerken, dass dieses Volumen gänzlich im letzten Quartal des Jahres registriert wurde. Dies hatte zur Folge, dass im vierten Quartal 2022 das zweitbeste Quartalsergebnis seit Pandemiebeginn erzielt wurde. Es ist somit eine allmähliche Wiederbelebung des Marktes zu beobachten, was sich auch in den in Vorbereitung befindlichen Transaktionen bereits jetzt bemerkbar macht.“ Alexander Trobitz, Geschäftsführer und Head of Hotel Services von BNP Paribas Real Estate
Spezialfonds und Corporates geben den Ton an
Nachdem 2021 noch Family Offices an der Spitze lagen, wird das Feld im Folgejahr von Spezialfonds mit 433 € Mio. (22,7 %) und Corporates mit 413 Mio. € (21,8 %) angeführt. Während Corporates, hinter denen sich üblicherweise Hotelbetreiber bzw. –unternehmen verbergen, weiterhin die aktuelle Marktlage für Expansionen in Städten außerhalb der Metropolen nutzen, fokussierten sich Spezialfonds hingegen überwiegend auf Core-Investments in A– und B-Städten. Dabei standen insbesondere Mischkonzepte mit Short– und Long-Stay-Angeboten hoch im Kurs. Mit 273 Mio. € erzielen Family Offices das zweite Mal in Folge einen sehr hohen Anteil (14,4 %) und belegen damit den dritten Platz. Weitere nennenswerte Anteile erzielen zudem Investment/Asset Manager (10 %), Projektentwickler (7 %), Immobilienunternehmen (5 %) sowie Private Anleger (5 %).
Mit einem Volumen von knapp 600 Mio. € platzierten ausländische Investoren rund zwei Drittel weniger als im langjährigen Schnitt und erzielen damit einen Anteil von lediglich 31 %. Dieser Wert stellt nach 37 % im Vorjahr einen erneuten Tiefpunkt dar. Die Gemengelage aus einer sich abschwächenden Konjunktur, geopolitischer Anspannungen und einer noch nicht vollends abgeschlossenen Erholung der Tourismusaktivitäten erschwerten hierbei die Investitionsentscheidungen eben dieser Käufergruppen. Jedoch gab es im vierten Quartal wieder vermehrt Investitionstätigkeiten ausländischer Investoren, sodass diese rund 45 % zum Quartalsergebnis beigetragen haben. Bei entsprechendem Angebot sollte sich dieser kurzfristige Trend weiter fortsetzen.
Tourismusregionen in der Gunst der Stunde
Wie in beinahe allen Assetklassen zu beobachten, hält die temporäre Verschiebung hin zu kleineren Dealgrößen weiterhin an. Mit 223 Mio. € in der Kategorie ab 100 Mio. € wird der geringste Wert der vergangenen 10 Jahre registriert. So überrascht es nicht, dass mit einem Anteil von 12 % der Vorjahreswert um 60 % verfehlt wird. Auch das Segment 50-100 Mio. € verfehlt mit 21 % den Vorjahreswert, erreicht damit allerdings den dritten Platz. Die Größenklasse 10-25 Mio. € schiebt sich mit 23 % und somit einer Verdoppelung der Anteile im Vergleich zum Vorjahr auf den zweiten Platz. Mit gut 32 % und 612 Mio. € erreichen mittelgroße Objekte mit Kaufpreisen zwischen 25-50 Mio. € das höchste registrierte Volumen dieses Jahr und übertreffen den Vorjahreswert um 13 %. Nicht zuletzt erhöhte die kleinste Kategorie <10 Mio. € ihren Anteil auf rund 12 %. Das in diesem Segment vereinte Volumen von 226 Mio. € stellt den höchsten Jahresendwert der vergangenen 10 Jahre dar.
„Mit dem Ausblick weiterer Leitzinserhöhungen und einer schwächelnden Wirtschaft muss sich der Hotel-Investmentmarkt zu Beginn des Jahres 2023 diversen Unwägbarkeiten stellen. Zudem hemmen die bislang weiterhin abweichenden Preisvorstellungen von Verkäufern und potenziellen Käufern die Investmentaktivitäten. Dennoch wird auf Betreiberseite der Rückenwind angesichts der rapiden Erholung der Übernachtungszahlen und insbesondere der Performance-Kennzahlen spürbar stärker. Dies erleichtert die Planbarkeit möglicher Investments, sodass ab Mitte des Jahres das Marktgeschehen wieder deutlich an Fahrt gewinnen dürfte." Alexander Trobitz