Wachstumsstrategie. Dass die CA Immo heute in Deutschland so stark aufgestellt ist, ist sicherlich der Weitsicht von Bruno Ettenauer zu verdanken.
Der frühere CEO des heimischen Bürospezialisten war die treibende Kraft hinter der Entscheidung, 2007 – und damit zu einem Zeitpunkt, als der deutsche Markt im Schatten der CEE-Märkte stand – die Vivico Real Estate für rund 1 Milliarde Euro zu erwerben.
Die Vivico wurde bekanntlich 2001 von der Deutsche Bahn gegründet, um ehemalige Bahnhofsgrundstücke zu verwerten. Die CA Immo kam also zu einem äußerst wertvollen Portfolio an großflächigen Entwicklungsgebieten – unter anderem in Berlin, Frankfurt und München. Der Kapitalmarkt sah das damals eher kritisch, da ja das künftige Potenzial erst Jahre später in Form von Mieterlösen und Verkaufserträgen abbildbar war.
Heute firmiert die Vivico längst unter dem Namen CA Immo Deutschland und treibt auf den ehemaligen Liegenschaften der Deutsche Bahn große Entwicklungsprojekte mit vielfältigen Nutzungsarten voran. Rund um den neuen Berliner Hauptbahnhof entsteht etwa gerade in rasantem Tempo auf rund 40 Hektar das Stadtquartier Europacity. In Frankfurt wird wiederum auf dem Gelände des ehemaligen Hauptgüterbahnhofs das Stadtviertel Europaviertel errichtet. Bereits realisiert ist in München – nahe dem Hauptbahnhof – der Arnulfpark mit 1.100 Wohnungen und 4.300 Arbeitsplätzen.
Im Zuge der genannten Quartiersentwicklungen konnten jedenfalls Immobilien im Wert von 1,74 Milliarden Euro für den eigenen Bestand oder den Verkauf realisiert werden. Darüber hinaus sitzt die CA Immo auf Landreserven im Wert von 300 Millionen Euro, auf denen künftig Bauprojekte im Wert von 2 Milliarden Euro entstehen könnten – zusammen mit der Entwicklungskompetenz des Unternehmens ein klarer strategischer Wettbewerbsvorteil in einem stark umkämpften Markt.
„Für Wohnen gewidmete Flächen werden wir künftig selbst entwickeln und die Gewinne aus dem Abverkauf selbst generieren“, so CEO Frank Nickel kürzlich. Teil der Wachstumsstrategie der CA Immo sind aber auch selektive Zukäufe vor allem in den osteuropäischen Kernmärkten (Tschechien, Polen, Rumänien, Ungarn), die für Mietertragsimpulse sorgen sollen. 2016 wurde etwa das Büroensemble Millennium Towers in Budapest mit einer Bruttogrundfläche von rund 70.000 Quadratmetern und jährlichen Mieterlösen von rund 12 Millionen Euro erworben. Es wird aber durchaus auch verkauft: Im zweiten Quartal wurde der Verkaufsprozess für den Büroturm Tower 185 in Frankfurt initiiert.
Aktuell beläuft sich das Immobilienvermögen der CA Immo jedenfalls auf rund 3,8 Milliarden Euro, wovon 85 Prozent auf Büroobjekte entfallen. Mit einem Portfolioanteil von 43 Prozent ist Deutschland der wichtigste Einzelmarkt, Osteuropa zeichnet für rund 42 Prozent verantwortlich. Der Anteil des Heimatmarkts Österreich liegt bei 15 Prozent.
Analyse
Trotz der starken Positionierung am boomenden deutschen Immobilienmarkt notiert die Aktie der CA Immo klar unter ihrem Buchwert (2017e: 24,3 Euro). Für Erste Group Analyst Christoph Schultes, der das Papier im Übrigen zum Kauf empfiehlt, steht dahinter auch die Unsicherheit bezüglich der geplanten Fusion mit der Immofinanz. „Die Konditionen hierfür stehen noch nicht fest, genauso wenig, ob sie letztlich erfolgreich durchgeführt wird“, meint er. Die „wahrscheinlich größte Hürde“ sei aber die notwendige 75 Prozent-Zustimmung beider Hauptversammlungen.
„Die Bilanz befindet sich in einem Top-Zustand“, so Schultes Ende August anlässlich der Präsentation der Zahlen für das zweite Quartal 2017. Tatsächlich liegt die Eigenkapitalquote bei 51 Prozent, der Loan-to-Value bei 35 Prozent. Die durchschnittlichen Fremdkapitalkosten – wovon 85 Prozent fix sind mit einer durchschnittlichen Laufzeit von sechs Jahren – sind auf 2,17 Prozent zurückgegangen. Der NAV lag zum Stichtag 30. Juni wiederum bei 24,23 Euro pro Aktie und damit um 5 Prozent über dem Stand zu Jahresbeginn, während sich der EPRA NAV auf 27,60 Euro pro Aktie (31.12.2016: 26,74 Euro) belief.
Die Ergebnisqualität fiel jedenfalls deutlich höher aus als zum Vorjahreszeitpunkt. So konnten etwa die Netto-Mieterlöse im ersten Halbjahr um 11 Prozent auf 80 Millionen Euro gesteigert werden. Dazu berichtete das Unternehmen von einer sehr guten Vermietungsleistung – und zwar sowohl bei Bestandsimmobilien als auch bei laufenden Entwicklungsprojekten. Dank der positiven operativen Entwicklung stieg das Cash-getriebene EBITDA-Ergebnis um 18 Prozent auf 72,5 Millionen Euro.
Bei den für Immobiliengesellschaften wesentlichen Cashflow-Kennzahlen FFO1 und FFO 2 gelang eine Steigerung um 29 bzw. 32 Prozent auf 56,3 bzw. 54 Millionen Euro. Die im Übrigen bestätigte Guidance für den FFO 1 für das Gesamtjahr – eine Steigerung auf über 100 Millionen Euro – fiel dabei so manchen Analysten etwas zu konservativ aus. Für Aktionäre gibt es also keinen Grund zur Beunruhigung. Der Hintergrund: Laut Plan sollen 70 Prozent des FFO 1 als Dividende ausgeschüttet werden. Schultes erwartet für 2017 eine Ausschüttung von 0,70 Euro pro Aktie.
Hinsichtlich der Fusion mit der Immofinanz scheinen zum jetzigen Zeitpunkt jedenfalls mehrere Optionen möglich zu sein. Im März hat CEO Nickel bekräftigt, dass man den Aktionären der CA Immo 2018 eine fundierte Entscheidungsgrundlage für einen Merger vorlegen wolle. Gleichzeitig bereite man sich aber auf eine Stand-alone-Variante vor und gebe „Vollgas“, um die vorhandenen Potenziale – die noch vorhandene Landbank sowie die weitere Optimierung der Finanzierungskosten – voll auszuschöpfen und dadurch die Profitabilität der CA Immo weiter zu verbessern.