Die deutschen Top-5-Bürovermietungsmärkte verzeichneten 2023 einen deutlichen Umsatzrückgang. Das Gesamtjahresergebnis betrug 2,1 Millionen Quadratmeter und lag damit 20 Prozent unter dem Vorjahresresultat (2,6 Millionen Quadratmeter). Der Zehn-Jahresdurchschnitt von 2013 bis 2022 wurde damit um 30 Prozent unterschritten. Das Umsatzniveau ist vergleichbar mit vorangegangenen Krisen: Im Pandemiejahr 2020 wurden etwa 2,2 Millionen Quadratmeter umgesetzt, in der der Euro-Krise 2013 waren es circa 2,3 Millionen Quadratmeter und während der globalen Finanzkrise 2009 rund 1,8 Millionen Quadratmeter.
Berlin konnte 2023 mit 582.700 Quadratmetern (minus 21 Prozent im Vorjahresvergleich) das höchste Umsatzvolumen verzeichnen, gefolgt von München (457.500 Quadratmeter, minus 38 Prozent), Hamburg (436.100 Quadratmeter, minus 14 Prozent), Frankfurt (348.100 Quadratmeter, minus sechs Prozent) und Düsseldorf (281.500 Quadratmeter, minus zwei Prozent). Positiver liest sich der Vergleich zum Vorquartal: Mit 545.000 Quadratmeter war das Schlussviertel das stärkste Quartal im Jahresverlauf und lag damit mit zwei Prozent leicht über dem Vorquartal. Zusätzlich wurden rund 490.000 Quadratmeter (davon 144.000 im vierten Quartal) an Mietvertragsverlängerung im gesamten Jahresverlauf registriert – der höchste Wert in den letzten zehn Jahren.
„Neben den geopolitischen Krisen, Kriegen, gesellschaftlichen Herausforderungen und konjunkturbedingten Einflussfaktoren sorgen vor allem strukturelle Umwälzungsprozesse in der zunehmend digitaler werdenden Büroarbeitswelt für eine zurückhaltende Dynamik an den deutschen Büromärkten. Das Büro als zentraler Ort der jeweiligen Unternehmenskultur und des unmittelbaren Wissens- und Wertetransfers hat weiterhin seine Bedeutung. Nur werden die Standortfaktoren und Ausstattungsparamater insbesondere unter der Maßgabe der ESG-Kriterien von vielen Unternehmen neu durchdacht. Vor allem die Nachfrage der Nutzer nach qualitativ erstklassigen und mehrwertstiftenden Büroflächen sorgt weiterhin für eine rege Marktentwicklung in den zentralen Lagen der Top-5-Märkte. Dementsprechend setzt sich die Polarisierung an den Märkten weiter fort und die Nachfrage nach weniger nachhaltigen, energieineffizienten und dezentral gelegenen Büroflächen wird weiter deutlich zurückgehen“, sagt Carsten Ape, Head of Office bei CBRE in Deutschland.
Maßgeblich für das schwache Umsatzvolumen von 2023 war primär das Ausbleiben von Großabschlüssen mit mehr als 10.000 Quadratmetern. Es wurden lediglich zwölf Abschlüsse mit zusammen 195.000 Quadratmetern in dieser Kategorie realisiert und damit 60 Prozent weniger Umsatzvolumen als im Vergleichszeitraum 2022.
Die Anzahl der Großabschlüsse lag damals noch bei 22, im Durchschnitt der vergangenen fünf Jahre gar bei 36. „Der Nutzermarkt war im vergangenen Jahr durch eine hohe Zurückhaltung geprägt. Gerade Corporates mit größerem Flächenbedarf vertagen ihre Mietentscheidungen weiterhin, was sich in einer generellen ‚Wait-And-See‘-Haltung und zuletzt verstärkt aufkommenden Mietvertragsverlängerungen äußert. ‚Stay vs. Go‘-Analysen münden in diesem Umfeld auch mangels adäquater Optionen zur Verbesserung der Büroflächen tendenziell weiter zu Prolongationen im bisherigen Bestand. Erst wenn sich eine größere Klarheit über das wirtschaftliche Umfeld und die Geschäftsentwicklung abzeichnet, rechnen wir wieder mit mehr Neuabschlüssen und größeren Bewegungen am Nutzermarkt. Das kleine und mittlere Segment bis 1.500 Quadratmeter zeigt sich dabei gewohnt resilient und bietet gerade im aktuell herausfordernden Marktumfeld Stabilität“, erklärt Ape.
Fertigstellungen vorerst auf Rekordniveau
Noch vorwiegend basierend auf Planungen vor der Krise wurden 2023 insgesamt 1,33 Millionen Quadratmeter neue Büroflächen in den Top-5 fertiggestellt – ein Plus von 23 Prozent gegenüber 2022. Das Gesamtjahr 2023 weist damit das historisch höchste Fertigstellungsvolumen aus (2021: 1,25 Millionen Quadratmeter; 2010: 1,18 Millionen Quadratmeter). Perspektivisch wird das Fertigstellungsvolumen jedoch aufgrund höheren Finanzierungskosten und restriktiveren Kreditvergabekonditionen seitens der Banken deutlich abnehmen. Bereits im vierten Quartal 2023 wurden 20 Prozent weniger Fertigstellungen registriert als noch im Vorjahresquartal und sogar27 Prozent weniger als im Vorquartal.
„Gestiegene Bau- und Entstehungskosten, historisch hohen Grundstückspreise sowie ein herausforderndes Finanzierungsumfeld und folglich mehr Unsicherheit im Kapitalmarkt und bei Investoren begründen das vorläufige zyklische Ende der Angebotsausweitung und des Baubooms an den deutschen Büromärkten“, sagt Dr. Jan Linsin, Head of Research bei in Deutschland. Das äußert sich deutlich in der Reduktion der mittelfristigen Projektpipeline. Während sich aktuell bis Ende 2026 insgesamt noch 4,6 Millionen Quadratmeter Büroflächen in Bau oder Planung befinden (41 Prozent davon bereits vorvermietet), waren es zum Ende des Jahres 2022 im damaligen Prognosezeitraum bis 2025 noch 6,8 Millionen Quadratmeter.
Leerstände stiegen an
Die durchschnittliche Leerstandsrate (exklusive der Untermietflächen) der Top-5 lag zum Jahresende bei 6,3 Prozent und damit 1,7 Prozentpunkte über dem Vorjahreswert respektive 0,7 Prozentpunkte über dem Niveau des Vorquartals. Damit näherte sich die Leerstandsrate dem langjährigen Durchschnitt zwischen 2010 und 2022 (6,5 Prozent) an und deutet so auf eine langfristige Normalisierung des in den vergangenen Jahren sehr niedrigen Leerstandes hin.
In den zentralen CBD-Lagen der Top-5 liegt die Leerstandsrate mit 4,6 Prozent unter dem Schnitt des Gesamtmarktes, in der Peripherie der Top-5 dagegen mit 8,2 Prozent deutlich darüber. Das verfügbare Untermietflächenangebot stieg ebenfalls erneut an und liegt mit 672.000 Quadratmeter mehr als 42 Prozent über dem Vorjahresniveau beziehungsweise acht Prozent über dem Vorquartalswert. „Damit bietet sich in einigen Top-Lagen in den Büromärkten, die in der Vergangenheit von einer ausgeprägten Verknappung gekennzeichnet waren, kurzfristig wieder attraktive Anmietungschancen“, so Ape.
Spitzenmieten stiegen in allen Top-Standorte –Durchschnittsmieten vor allem in den Zentren
Die Spitzenmieten legten in allen Top-5-Standorten im Vorjahresvergleich zu. Angeführt von Düsseldorf (plus 5,3 Prozent auf 40,00 Euro pro Quadratmeter) und München (plus 4,4 Prozent auf 47,00 Euro) folgten Frankfurt (plus 3,3 Prozent auf 47,50 Euro), Hamburg (plus 2,9 Prozent auf 35,00 Euro) und Berlin (plus 1,1 Prozent auf 44,00 Euro). Bei der gewichteten Durchschnittsmiete auf Basis des gleitenden Durchschnitts der letzten zwölf Monate zeigt sich ein anderes Bild. Sie sank im Schnitt der Top-5 im Vergleich zum Vorjahresquartal um 1,5 Prozent und zum Vorquartal um 1,8 Prozent. Die Dynamik zwischen den Märkten fiel dabei differenziert aus: Düsseldorf lag mit einem Plus von 4,8 Prozent auf 19,96 Euro pro Quadratmeter an der Spitze, gefolgt von Berlin mit einem leichten Plus von 0,8 Prozent auf 27,95 Euro. München (minus 0,5 Prozent auf 24,30 Euro), Hamburg (minus 4,3 Prozent auf 20,81 Euro) und Frankfurt (minus 5,4 Prozent auf 23,24 Euro) verzeichneten jeweils einen Rückgang.
„Diese teilweisen Rückgänge der Durchschnittsmiete gelten jedoch nicht für die zentralen Lagen“, erklärt Ape. Denn in den CBD-Lagen der Top-5-Märkte lag sie zum Ende des vierten Quartals 2023 bei 31,81 Euro – ein leichtes Plus von drei Prozent zum Vorjahr. „Gegenüber dem Durchschnitt der Peripherie-Teilmärkte wird ein Premium von fast 100 Prozent gezahlt“, ergänzt Linsin.
Ausblick auf 2024
„Mit Beginn des Jahres 2024 dürfte die deutsche Wirtschaft wieder auf einen Expansionspfad einschwenken und nach und nach Fahrt aufnehmen. Kräftigere Impulse dürften aber erst in der zweiten Jahreshälfte zu verzeichnen sein. Entsprechend dürfte der Vermietungsmarkt mit einer gewissen Verzögerung reagieren, auch weil die Prüf- und Entscheidungsprozesse von Nutzern für Standortwahl, Flächengrößen und -konzepte angesichts der noch vorhandenen Unsicherheiten länger dauern. Dennoch wurden im vierten Quartal wieder einige größere Gesuche angestoßen, sodass wir mit einer graduellen Verbesserung der Nachfragedynamik in der ersten Jahreshälfte rechnen und insgesamt ein etwas bessere Gesamtjahresvolumen von mindestens 2,3 Millionen Quadratmetern erwarten“, sagt Ape.
Büronutzer und Corporates setzen den Trend der Optimierung und Rationalisierung ihrer Büroflächenportfolios in weniger, aber produktivere und höherwertige Flächen fort. Die Bedeutung von ESG und Asset Management für Vermieter und Investoren, um das hierfür adäquate Angebot zu schaffen, gewinnt entsprechend weiter an Bedeutung und ist eine der wesentlichen Herausforderungen für die Assetklasse Büro in den kommenden Jahren. Mittel- bis langfristig lassen Fundamentaldaten wie das derzeit prognostizierte positive Wirtschaftswachstum im Jahr 2024 und vor allem 2025, der robuste deutsche Arbeitsmarkt und das positive Bürobeschäftigtenwachstum in den kommenden Jahren – trotz der aktuellen Herausforderungen – einen positiven Ausblick und keinen Zweifel an der Stabilität und Performance der deutschen Bürovermietungsmärkte zu.