Expansion. Mit Bruno Ettenauer hat sich PEMA-Chef Markus Schafferer einen Kenner der Wiener Szene als Verstärkung ins Boot geholt, verrät er im Interview mit dem ImmoFokus.
Wie sind Sie in die Immobilienwirtschaft gekommen?
Markus Schafferer: Durch Zufall. Ich habe mein Jurastudium durch Kunsthandel im Hochpreissegment finanziert. Da war ich sehr viel in der Schweiz, in Norditalien, Südtirol und natürlich auch in Österreich unterwegs. Kunst ist ein sehr intimes Gebiet. Aus dem Geschäft heraus haben sich auch Freundschafen entwickelt. Um 2001/2002 haben wir begonnen, gemeinsam Immobilien, zuerst in Ungarn, dann in Tschechien und Ostdeutschland – hier vor allem in Leipzig – zu kaufen und zu verkaufen. Wir haben ausschließlich in Häuser in zentralen Lagen investiert.
So um 2004/2005 ist die Idee immer konkreter geworden, selbst ins Development einzusteigen. In Deutschland war das zu diesem Zeitpunkt ein Bombengeschäft. Dadurch hat sich auch die Gründung der PEMA ergeben. Aktuell liegt unser Projektvolumen bei 750 Millionen Euro. Dazu kommen noch ein paar hundert Millionen Euro, die wir für Stiftungen verwalten dürfen.
Warum haben Sie nicht Kunst studiert?
Kunst ist nach wie vor mein Hobby. Ich sammle sehr gerne. Momentan eher moderne Kunst, aber auch Zeitgenössisches…
PEMA – woher kommt der Name? Hat er eine tiefere Bedeutung?
PEMA ist ein rein kreativer Name, er hat keinen Hintergrund.
Wo sehen Sie den USP gegenüber Ihren Mitbewerbern?
Wir versuchen, schlank zu bleiben – und kaufen Dienstleistungen zu. Dadurch können wir rasch reagieren. Kurze Entscheidungswege halte ich für einen ganz wesentlichen Erfolgsfaktor in einem Unternehmen. Wir sind als Know-how-Träger breit aufgestellt.
Wie wichtig ist Ihnen Kunst am Bau?
Wir wollen mit unseren Projekten einen urbanistischen Mehrwert für die Stadtentwicklung leisten. Das ist sicher ein kreativer Input. Am Areal Amraser Straße in unmittelbarer Nachbarschaft zu „Headline“ errichten wir auf knapp 19.000 Quadratmetern Fläche mit dem PEMA 2 ein ebenfalls 50 Meter hohes multifunktionales Geschäfts- und Wohngebäude. Im Sockel entsteht auf über 4.000 Quadratmetern die neue Stadtbibliothek von Innsbruck. Die Stadt Innsbruck hat diese Fläche um über 16 Millionen Euro von der PEMA-Gruppe gekauft. Im Turm – er soll Mitte 2018 fertiggestellt sein – entstehen 173 Studentenwohnungen, die etagenweise an Großinvestoren verkauft werden. Bei der Planung war Andreas Braun – langjähriger Geschäftsführer der von André Heller geplanten Swarovski Kristallwelten und bis Mitte der 1990er-Jahre Chef der Tirol Werbung – mit an Bord.
Es ist unser erklärtes Ziel, immer etwas Besonderes zu schaffen. Die Standorte vom PEMA-1-Turm „Headline“, dem ersten Hochhaus in der Innsbrucker Innenstadt seit den Olympischen Spielen 1976, und P2 waren vor unseren Investments Schandflecke. Jetzt sind bzw. werden diese Plätze eine Bereicherung für die Stadt. Dasselbe haben wir mit unserem Projekt P3 vor. Der Baubeginn für das P3 ist für Sommer, spätestens Herbst kommenden Jahres geplant. Das Gebäude wird eine Fläche von ca. 15.000 Quadratmetern haben. Wir haben bereits einen Architekturwettbewerb für eine Fläche von über 15.000 Quadratmetern ausgeschrieben. Mit der Motel-One-Gruppe ist auch der größte Ankermieter für diesen Standort beim Innsbrucker Hauptbahnhof fix. Geplant ist ein Hotel mit über 250 Zimmern.
Wie hoch sind die Investitionskosten für das P3?
Wir investieren an diesem Standort über 45 Millionen Euro.
Die PEMA-Gruppe ist auch mit über 30 Prozent am Outlet Center Brenner beteiligt …
Ein 44 Millionen Euro Projekt direkt an der alten Grenze zwischen Österreich und Italien. Das Outlet Center, in dem 60 internationale Marken angesiedelt sind, entwickelt sich ausgezeichnet.
Das Thema Grenzkontrollen am Brenner ist ja vorerst vom Tisch …
Gott sei Dank. Generell sind wir mit der Entwicklung zufrieden. Dass die Politik in dieser speziellen Zeit besondere Maßnahmen treffen muss, verstehe ich natürlich auch. Als überzeugter Europäer und Tiroler hoffe ich, dass das auch so bleibt.
In Wien wurde die PEMA-Gruppe erstmals 2014 durch den Kauf des PORR-Headquarters aktiv …
Der Kauf des PORR-Towers war ein absolut gelungenes Einstiegsprojekt in den Wiener Markt. Beim Kauf hat die PORR den Mietvertrag bis zum Jahr 2030 verlängert. Erst kürzlich haben wir unsere Beteiligung am Tower an die Familienstiftung des ehemaligen Kika/Leiner-Chefs Herbert Koch verkauft.
Ich sehe Wien neben Tirol als zweiten wichtigen Standort für die PEMA. Um diesen Markt besser bearbeiten zu können, haben wir uns erst kürzlich verstärkt. Ich bin stolz, dass mit dem Ex-CA Immo Chef Bruno Ettenauer einer der anerkanntesten Manager der Branche uns künftig federführend unterstützt, die PEMA-Gruppe in Wien noch besser zu positionieren und neue Geschäftsfelder zu erschließen. Da derzeit der Markt sehr umworben ist, werden wir aber nur dort einkaufen, wo wir eine Phantasie für einen Mehrwert für die Projektentwicklung sehen. Wir kaufen nicht – wie viele andere – um das Rad am Laufen zu halten. Diesen Stress haben wir nicht.
Können Sie etwas über konkrete Pläne verraten?
Wir werden in den nächsten vier Wochen nach der Expo Real bekannt geben, welches Projekt wir in Wien machen werden. Details kann und darf ich hier nicht verraten. Aber Sie können sicher sein – es wird etwas Großes.
Keine Chance auf ein kleines Detail?
Keine Chance.
Was zeichnet aus Ihrer Sicht eine gelungene Projektentwicklung aus?
Wenn wir ein neues Projekt in Angriff nehmen, ist es uns besonders wichtig, eine moderne und kreative architektonische Lösung zu schaffen, die unseren hohen ästhetischen Ansprüchen gerecht wird. Erfolgreich ist eine Immobilienentwicklung aus meiner Sicht, wenn nach der Fertigstellung eines Gebäudes ein Mehrwert für die Mieter, die Investoren und die Bürger am jeweiligen Standort realisiert wurde.
Für das Headline-Projekt wurde eine zehnjährige Anleihe mit 52,8 Millionen Euro aufgelegt. Sind weitere Anleihen geplant?
Wir achten bei jedem Projekt auf eine transparente Finanzierung. Ein Umstand, den auch unsere Partner sehr schätzen. Grundsätzlich finanzieren wir mit mindestens 30 bis 40 Prozent Eigenkapital. Der Rest kommt über Fremdfinanzierungen. Anleihen sind ein probates Mittel.
Unsere zehnjährige Anleihe mit einem 3,75 Prozent Coupon hat ein Creditreform-Rating A+. Für uns war die Anleihe auch ein Test, um zu sehen, ob uns der Kapitalmarkt auch will oder nicht. Wir haben gute Erfahrungen gemacht. Es spricht nichts dagegen, dass wir auch in Zukunft auf das Finanzierungsinstrument Anleihen setzen.
Sehen Sie die Gefahr einer Immobilienblase?
Definitiv nicht. Wir unterlegen jede unserer Finanzierungen mit einem Eigenkapital von zumindest 30 bis 40 Prozent. Wir sind hier wesentlich konservativer als andere Investoren – und das ist gut so.