Die 3 REs

REfurbishment, REvitalisierung, REdevelopment. Wie schon beim letzten Real Circle lud der ImmoFokus mit seinen Partnern  IMMOunited, Imabis und Facilitycomfort ins Park Hyatt zur spannenden Diskussion. Neue Konzepte für Büro, Wohnen und Shoppingcenter. Hürde Denkmalschutz und von der Brache zum Hotspot. Alles neu oder Refurbishment.

Ein Zusammenwachsen von wohnlicher Umgebung und Büro findet statt und ist zu einem gewissen Grad auch sinnvoll“, ist sich Thomas Zhanel, Loytec, sicher. Büroexperte Alexander Bosak erklärt: „Homeoffice wird aus Gründen der Nachhaltigkeit zu einem immer wichtigeren Thema. Durch neue Devices und Technologien kann man ortsungebundener agieren. Durch die resultierende Standorteinsparung werden die CO2-Belastungen um 30 Prozent verringert.“ Christian Plas, Denkstatt GmbH, gibt zu bedenken: „Mit der NWOW entstehen organisatorische Herausforderungen.“ Sozialbereiche und Besprechungsräume seien in neuen Büros ein wichtiger Aspekt.

Bedeutung von Lagen kann sich ändern

Ebenso im Fokus steht die Umnutzung von Büros in Wohnungen. Denn die Bedeutung von Lagen kann sich ändern. Wenn Büros an einem Standort nicht mehr funktionieren, wird das Gebäude umgenutzt. Wolfgang Mader, BDO, zeigt auf: „Oft werden aufgrund neuer und großer Bürotürme die Altbauten zu Wohnungen umgewandelt.“ Deshalb sei es wichtig, dass die Gebäude je nach Bedarf adaptiert werden können. Diese Gegebenheiten seien auch schon bei Gründerzeithäusern zu finden.

Zhanel hinterfragt: „Das Büro ist als einheitliche Struktur gebaut. Da ist die Frage, inwiefern man das in einzelne Wohnungen umbauen kann.“ Es gilt zu bedenken, wie man es schafft, die neuen Techniken so gut zum Einsatz zu bringen, dass man in der zukünftigen Nutzung flexibel bleibt. Die Gruppe ist sich einig: „Die große Herausforderung ist, sich bewusst zu werden, dass, wenn man etwas baut, es in 20 Jahren anders sein wird. Auf das muss man vorbereitet sein.“ Das werde immer öfter erkannt, vor allem, weil derzeit viele Entwickler im Betrieb bleiben würden und dadurch ihr Qualitätsanspruch steigt.

Raumhöhe entscheidender Faktor

Um eine Wohnung auch wieder in ein Büro umwandeln zu können, sollte diese, so Mader, nicht zu kleinteilig sein, um die Flexibilität zu erhalten. Ein entscheidender Faktor für die Umnutzung ist für die Diskutanten die Raumhöhe. Für Plas sind ebenso Licht und Freiflächen wichtige Aspekte. Grundvoraussetzung generell sei eine gute Infrastruktur. Auch Zugänge, Stiegenhäuser und Gänge sind ein Thema für die Umnutzung von Büro in Wohnung, was auch zu Flächeneinbußen führt. Für Bosak ist klar: „Es wird ein Gebäude lieber umgebaut, wenn es ‚schön’ ist. Es muss aber auch funktional sein.“

Die Rechnung muss stimmen

Gerade in Wien gibt es eine Vielzahl von Objekten, die erhaltenswert sind. „Hier schätzt auch ein potenzieller Mieter oder Käufer diese Altsubstanz und genau in diese wird auch investiert“, so Renate Pilz, TPA. Aber: Für einen Entwickler muss die Rechnung stimmen. Wenn Abrisskosten und Wiederaufbau günstiger sind, als ein Refurbishment oder die Altsubstanz mangelhaft, dann ist der Neubau eine Überlegung wert.

Für Andreas Millonig, Imabis GmbH, ist eine Unterscheidung zwischen Wohnimmobilien und gewerblich genutzten Immobilien wichtig. Vor allem bei Altbauwohnungen seien die Regularien des MRG schwierig. „Das ist aus rechnerischer Sicht sehr problematisch und macht es schwierig, den Altbau auf Dauer in guter Qualität zu halten.“ Dem stimmt Markus Woratschek, IMV Immobilien Management GmbH, zu. Dabei gäbe es durchaus Beispiele, wo Refurbishments gut umgesetzt wurden. „Die Hülle bleibt (aus Denkmalschutzgründen) erhalten, eventuell wird ein modernes Dachgeschoß ausgebaut. Es entstehen Mischformen.“ „Und das  steigert die Attraktivität“, ergänzt Hermann F. Kolar, Facilitycomfort. Alte Büroimmobilien hätten Potenzial für ein Refurbishment, wenn diese umfunktioniert werden können – beispielsweise in Wohnimmobilien.

Ein weiterer Vorteil eines Refurbishments ist auch, dass dies wesentlich schneller von statten geht als ein Neubauprojekt mit vorhergehendem Abriss und neuen Genehmigungsverfahren. Bei guter Planung könne durchaus bedarfsorientiert und effizient saniert werden. Dabei rückt das Thema Nachhaltigkeit immer öfter in den Fokus. Meist wird auf Spielereien wie Sauna oder Pool verzichtet, die die Erhaltungs- und Betriebskosten von Neubauten oft in die Höhe treiben.

Neubau bei Flächennutzung effizienter

Dafür ist ein Neubau effizienter, vor allem bei der Flächennutzung. „Da kann der Altbau mit gleicher Grundfläche nicht mithalten“, erklärt Millonig. Er stellt die entscheidenden Fragen: „Es hängt davon ab: Was will ich mit der Immobilie erreichen? Wen will ich ansprechen und wie sieht die konkrete Nutzung aus?“ Deshalb sei es wichtig, die Zielgruppe miteinzubeziehen. Dies bringt einen weiteren Pluspunkt für Neubau: Käufer können bei der Gestaltung miteinbezogen werden. Damit erreiche man im Idealfall eine längerfristige Zufriedenheit mit der Immobilie – „jedoch nur, wenn es eigengenutzt ist“, ergänzt Kolar.

Aus steuerlicher Sicht, meint die TPA-Expertin Pilz, müsse man das Gesamtpaket betrachten: „Es ist nicht sinnstiftend, wenn man Steuern spart, aber die Liquidität fehlt, weil die Mieten das Darlehen nicht tilgen.“

Für Woratschek ist Refurbishment vor allem ein Thema für Schutzzonen und Gebiete, wo es keine neuen Bauflächen mehr gibt. Einerseits um den Charakter zu erhalten, andererseits um das Umfeld bzw. Anrainer möglichst wenig zu stören. „Man darf nicht nur den Effizienzgedanken sehen, sondern muss die Wahrnehmung wirken lassen und auf die Balance achten“, gibt Millonig hier zu bedenken. Die Gruppe ist sich einig: Es hat beides seine Berechtigung. Gerade die Symbiose, die richtige Mischung macht eine schöne Stadt.

Historische Materialien können nicht mithalten

Für Josef Jakob, ÖRAG, ist Denkmalschutz prinzipiell eine tolle Sache: „Es gibt viele erhaltenswerte Kulturgüter.“ Seiner Ansicht nach wurde zu lange zu viel weggerissen. Aber es besteht durchaus das Problem der Nutzbarkeit und Realisierbarkeit. „Wie kann man die Kultur mit den aktuellen Gesetzen und Regeln vereinen?“ Von Behördenseite wäre ein gewisser Spielraum für Auflagen sinnvoll, damit man ein Gebäude gut adaptieren kann. Sandra Bauernfeind, EHL Immobilien, stimmt dem zu. „Oft können die historischen Materialien den neuzeitigen Anforderungen nicht entsprechen.“ Ein weiteres Hindernis sei die Mietzinsbildung im Denkmalschutz. Bauernfeind: „Was im MRG zur Angemessenheit steht, ist nur schwer nachvollziehbar.“ Michael Wieland, IMMOunited GmbH: „Man muss mehr reden. Es kommen viele Spieler zusammen.“

Laut Bauernfeind stehen die wirtschaftlichen Kriterien im Vordergrund. Oft fließt privates Geld in die Instandhaltung, das muss sich rechnen, sonst wird es nicht gemacht. Sie sieht Konfliktpotenzial, wenn staatliche Instanzen in das Eigentum eingreifen. Wieland erkennt auch, dass man als Bauträger mit gewissen Imageproblemen zu kämpfen hat, weil das Gebäude geschützt werden soll: „Ich glaube, dass Private, die in den Denkmalschutz investieren, reichlich vorhanden sind. Aber wenn es einem nur schwergemacht wird, dann werden sich solche Investoren zurückziehen.“

Es geht nicht nur um Schönheit

Man ist grundsätzlich dafür, eine repräsentative Anzahl an denkwürdigen Gebäuden aus jeder Epoche zu erhalten. Vor allem Wien steht auf historischem Boden und hat viel Geschichte und Kultur zu bieten. Jakob: „Es geht nicht nur um Schönheit, es geht auch um Inhalt. Wenn es von der Bedeutung oder vom Nutzen erhaltenswert ist, dann wird man das auch nicht wegreißen.“ Jedoch müsse man etwas mehr mit Augenmaß agieren. Wünschenswert wäre ein breiterer Diskurs und mehr Transparenz. Eine Immobilie habe immer eine gewisse Funktion, nicht nur die Ästhetik. Deshalb müsse der Denkmalschutz soweit gehen, dass man die Immobilie adaptieren und den zeitgemäßen Bedürfnissen und Funktionen anpassen darf. Die Qualitäten von Immobilien müssen auch mehr in die Entscheidungen vom Denkmalschutz miteingebaut werden. Man müsse ein Gefühl dafür entwickeln und die Sinnhaftigkeit erfragen. Jakob: „Man soll nicht alles ändern, aber dort, wo es gut möglich ist, macht es Sinn.“ „Dann nähert man sich auch wieder einer Wirtschaftlichkeit an“ ergänzt Wieland.

Christian Call, Facilitycomfort, fasst zusammen: „Es ist die Forderung, nach Möglichkeit von Gesetzen abweichen zu können, wenn bei gewissen Objekten bestimmte Qualitäten nicht sinnvoll umgesetzt werden können.“ State of the Art sei nicht in jedem alten Gebäude möglich. Ebenso muss eine angemessene Nutzung gefunden werden. Bauernfeind: „Gebäude sind kein Museum, die sollen auch weiter benutzt werden.“ Die Gruppe gibt abschließend zu bedenken: „Wenn es nicht wirtschaftlich betrieben oder erneuert werden kann, wird es verfallen und irgendwann weggerissen werden.“

„Jede Stadtentwicklung ist letztlich eine Umnutzung eines Gebietes“, erklärt Ronald Goigitzer. Für Silvia Wustinger-Renezeder, 6B47, ist dabei die Kombination aus Lagegunst und hochrangigster Infrastruktur ausschlaggebend. Für Friedrich Wachernig, S Immo AG, ist nachhaltige Stadtentwicklung erforderlich, weil der Platz in Wien und anderen Städten begrenzt ist. „Man muss sich genau ansehen, wo Stadtentwicklung überhaupt möglich ist.“ Oft beginne es mit der Vision eines einzelnen. Aber auch Kontakte zur Politik seien nötig, um Konzepte umsetzen zu können. Ebenso wirke sich die Ansiedlung großer Institutionen positiv auf die Entwicklung neuer Stadtteile aus. Vor allem in Gegenden um Wiens Bahnhöfe wurde viel gemacht und stecke noch Potenzial.

Problem: leerstehende Sockelzonen

Dennoch stehen viele Erdgeschoßzonen leer. Wachernig bespricht die Möglichkeit, die Erdgeschoßflächen als Zwischenlager für Logistik und E-Commerce zu nutzen. Carmen Dilch, Go Asset, stimmt ihm zu –  diese Konzepte kämen dort in Frage. Es sei aber auch ein Widmungsthema: „Ganz nach dem Floriani-Prinzip: Ich will alles, aber nicht bei mir.“ Laut ihr werde dieses Thema –  auch von Seiten der Stadt – derzeit zu wenig besprochen. „In Österreich sind wir noch nicht soweit – es geht um das On-Demand-Verlangen“, so Dilch und erhält Zustimmung aus der Gruppe.

Viele Faktoren nicht planbar

Viele Faktoren seien in der Stadtentwicklung nicht planbar. Potenziale würden erst nach und nach wahrgenommen, so Wachernig. Deshalb wachse eine Stadt zuerst in die Breite – auch, weil die Grundstücke dort leicht verfügbar sind. „Das ist billiges Bauland –  logisch“, so Wustinger-Renezeder.

Die mittlerweile auch in Wien zunehmende Grätzelbildung gibt dem jeweiligen Stadtteil seine eigene Identität. Wichtig bei neuen Projekten sei, dass die Erdgeschoßzone offen für die Menschen ist und nicht für eine Community abgeriegelt. „Gebietsveränderung ist immer auch eine Miteinbeziehung der Bevölkerung“, so Wustinger-Renezeder.

Drittverwendbarkeit wird wichtiger

Dilch gibt zu bedenken: „Wichtig ist eine Drittverwendbarkeit. Es muss flexibel sein. Bereits in der Planung sollten mehrere Konzepte vorgelegt werden.“ Wachernig ist sich hier der Hindernisse bewusst: „Dafür müssen aber Widmung und Raumplanung flexibler werden.“ Laut ihm gäbe es viele Ideen aus der Notwendigkeit heraus. Jedoch müsse die Politik agieren, damit neue Konzepte zugelassen werden. Stadtentwicklung sei auch ein bisschen „Copy & Paste“ – „Natürlich muss man sich ansehen, wie andere Städte das lösen.“

Die Gruppe ist sich einig: Auch die sich ändernden Anforderungen und Bedürfnisse der Menschen müssen beachtet werden. So entstehen auch neue und gemischte Wohnkonzepte und das Risiko wird gestreut. Dilch abschließend: „Die einzige Konstante, die ich habe, ist die Veränderung.“

Internet verändert die Shopping-Landschaft

In einem ist sich die Runde gleich einig. Das Internet wird die Shopping-Landschaft verändern. „Der Prozess ist nicht mehr zu stoppen.“ Ein Trend, der nicht nur den Handel an sich, sondern auch den Betreiber von Shoppingcentern vor neue Herausforderungen stellt. Konnten noch vor einigen Jahren Shoppingcenter durch einen differenzierten Branchenmix punkten, steht heute das Shopping-Erlebnis im Mittelpunkt – dabei spielt der Wohlfühlfaktor bei der Auswahl des Shoppingcenters eine wesentliche Rolle.

Online wird stationär nicht umbringen

Für Claus Stadler, UBM Development AG, steht fest: „Verkaufsflächen werden zu Präsentationsflächen. Die Flächen werden andere Aufgaben bekommen.“ Das heißt: Viele Einkaufscenter stehen vor großen Herausforderungen. Für Georg Spiegelfeld, Spiegelfeld Immobilien, sind gut geplante Shoppingcenter jene, die sich den neuen Anforderungen anpassen können. „Der Online-Handel wird in Zukunft zwischen 30 und 40 Prozent ausmachen, das wird die Shoppingcenter nicht umbringen. In den ersten Jahren der Shopping City Süd betrug der Anteil von Unterhaltung und Gastronomie rund 10 Prozent – heute liegt er bei 40 Prozent und deutlich mehr.“ „Die Shoppingcenter haben die Funktion des Dorfplatzes übernommen“, meint Michael Zöchling, SIGNA. Ein gutes Beispiel sei hier das G3 in Gerasdorf. „Man trifft einander im G3, um gemeinsam Freizeit zu verbringen. Die Dörfer nördlich von Gerasdorf sind ausgestorben. Man geht nicht zum Wirten im Waldviertel essen, sondern zum Waldviertler Wirten im Einkaufscenter. Es ist eine Entwicklung, die man gesellschaftspolitisch nicht mögen muss, aber sie ist da. Das kann man nicht leugnen.“

Verweildauer in den Centern erhöhen

„Ich will mich in einem Einkaufscenter wohlfühlen. Dann bleibe ich und kaufe ich. Es geht also darum, die Verweildauer in den Centern zu erhöhen“, bringt es Martin Schwarz, IMMOunited GmbH, auf den Punkt. Es geht um Aufenthaltsqualität. Ein Shoppingcenter muss ständig in Bewegung sein. Es muss nicht nur innen, sondern auch außen attraktiv sein. Man muss dem Konsumenten die Chance zum Verweilen geben: „Am Samstag ist in den Einkaufscentern um 18 Uhr Schluss. Kino und Gastro haben offen. Ein späteres Einkaufen ist nach der Shoppingpause nicht mehr möglich.“ Für Schwarz ist der Handel zu stark reglementiert. „Hier ist der Gesetzgeber gefragt.“ Was aber nicht unbedingt bedeutet, dass mehr Geld ausgegeben wird. Stadler: „Ein Umsatzplus allein wegen längerer Öffnungszeiten ist unrealistisch. Der Umsatz wird nur über einen längeren Zeitraum verteilt. Das Umsatzplus kommt durch mehr und besseren Service für die Konsumenten.“ Dass die Nachfrage bei den Konsumenten nach längeren Öffnungszeiten gegeben ist, sehe man jeden Sonntag beim Billa im Franz-Josefs-Bahnhof am Julius-Tandler-Platz.

Daran müssten Centerbetreiber und die in den Shoppingcentern eingemieteten Unternehmen arbeiten. „Die Mieter müssen mitziehen. Sonst geht das nicht“, ist sich die Runde einig. Dass es die Fachmarktzentren dabei am schwierigsten haben werden, liege auf der Hand. Für Spiegelfeld steht fest: „Es gibt zu viele. Da gibt es ja einen regelrechten Wildwuchs. Zu eng bei einander mit demselben Branchenmix, manchmal sogar mit denselben Mietern – das ist Kannibalismus.“ Doch was tun? Wegreißen? Spiegelfeld: „Dann haben Sie eine grüne Wiese. Die will ja auch keiner.“ „Vielleicht sind das unsere neuen Abholstationen. Gemütlich im Internet bestellen und in einem ehemaligen FMZ abholen“, fragt sich Stadler.

Comeback kleinerer Standorte

Dass es – wie es aktuell aussieht – keine Chancen mehr gibt, auf der grünen Wiese neue Shoppingcenter errichten zu können, erhöhe die Chance auf ein Comeback kleinerer Standorte in Innenstadtlage. „Ein gutes Beispiel ist hier IKEA am Westbahnhof“, wirft Stadler ein. Auch Internethändler hätten bereits die Innenstadtlagen für ihre Flagshipstores entdeckt. „Anschauen, bestellen – nach Hause geliefert bekommen – ein zeitgemäßes Rezept.“  Wohin die Reise „Shopping-Erlebnis“ allerdings gehen wird – das weiß wohl niemand.