Kaum ein Thema wird aktuell so heftig diskutiert, wie „leistbares Wohnen“. Doch wann ist Wohnen noch leistbar? Wann beginnt Wohnen unleistbar zu werden? In einem TrendTable ist der ImmoFokus dieser Frage nachgegangen.
Die Wohnkosten sollten einen gewissen Prozentsatz des eigenen Haushaltbudgets nicht überschreiten und - abhängig von der Einkommenshöhe - nicht mehr als ein Drittel des Einkommens ausmachen“, so der Wiener Stadtrat für Wohnen, Wohnbau und Stadterneuerung Michael Ludwig. „Für den Begriff Leistbarkeit gibt es keine Definition. Das macht eine Zielerreichung unmöglich. Mit einem Drittel des Einkommens gehe ich mit Stadtrat Ludwig d´accord“, meint Michael Pisecky, Fachgruppenobmann der Wiener Immobilien- und Vermögenstreuhänder. „Im Durchschnitt geben wir 22 Prozent des Einkommens für Wohnen aus, das ist im europäischen Vergleich ein guter Wert“. Natürlich gebe es auch hier Höhen und Tiefen. Es sei auch eine Frage der Verteilung.
Leistbarkeit ist individuell
Wie Pisecky hat auch Ernst Kovacs, Raiffeisen evolution, mit dem Begriff „leistbar“ seine Probleme. „Leistbarkeit ist individuell. Überspitzt formuliert: Wir verkaufen Wohnungen im frei finanzierten Bereich um 5.000 bis 7.000 Euro. Diese sind auch leistbar. Denn es ist uns bis heute noch keine übrig geblieben. Unsere Käufer sind in der Regel keine Investoren. 90 Prozent unserer Kunden wohnen selbst in den Wohnungen. Sie dienen also der Eigennutzung.“ Man habe 2009 im 22. Bezirk gebaut und habe damals im Verkauf 2.700 Euro verlangen können. „Bei unserem aktuellen Projekt können wir nicht mehr als 3.200 Euro verlangen – mehr gibt der Markt nicht her. Damit befinde ich mich, was den Eigentumsbereich anbelangt, auch dort im leistbaren Bereich. Weiter nach unten geht es alleine schon aufgrund der Grundstückspreise nicht. Das würde sich sonst nicht rechnen“, so Kovacs.
Es ist schwierig, eine Wohnung zu finden
Eine Wohnung für„25 Prozent des Einkommens halte auch ich für einen guten Wert“, stimmt Philipp Geymüller, Think-Tank Agenda Austria, zu. „Auch im zeitlichen Abriss gesehen ist dieser Wert relativ stabil geblieben.“ Geymüller sieht aber ein anderes Problem: „Es ist eine Tatsache, dass es immer schwieriger wird, überhaupt eine Wohnung zu finden. Der Markt ist zwischen jenen, die bereits eine Wohnung haben und jenen, die noch auf Wohnungssuche sind, geteilt“. Wien ist eine der am stärksten wachsenden Städte Europas. Wenn das Angebot stagniert bzw. nicht entsprechend nachzieht, dann ist es klar, dass die Preise steigen. „Meiner Meinung nach kann man dieses Problem auch nicht durch Preisregulierungen entschärfen“.
Wenn wir über die „Leistbarkeit“ sprechen, müsse man aber auch festhalten, dass für die unteren Einkommensschichten das Wohnen natürlich verhältnismäßig teurer ist, als für die oberen. Daher sei ein gewisser Bedarf an politischem Engagement wichtig, der Maßstab dabei müsse aber die soziale Treffsicherheit sein.
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Streitpunkt: Soziale Treffsicherheit
In Wien wohnen von den untersten Einkommensschichten 51 Prozent in privater Miete, während von den obersten immer noch 10 Prozent im Gemeindebau leben. „Da frage ich mich dann, was daran ,sozial treffsicher‘ sein soll. Insbesondere auch der Zusammenhang, dass die Stadt Wien die Anspruchsgrenze für den Gemeindebau auf 3.000 Euro netto angehoben hat. Das bedeutet: 94 Prozent der Österreicher dürfen im Gemeindebau leben. Das hat in meinen Augen nichts mit sozialer Treffsicherheit zu tun.“
„Man soll an der Visitenkarte eines Menschen seinen sozialen Status nicht erkennen können“, so Ludwig. In anderen Städten, beispielsweise Paris, ist das anders, betont Ludwig. „Dort wohnen in den Vororten wirklich die Ärmsten der Armen, weil sie es sich nicht leisten können woanders zu wohnen. Es herrscht dort aber eben auch 50 Prozent Arbeitslosigkeit, 80 Prozent Jugendarbeitslosigkeit und bei den Zuwanderern sind es sogar 90 Prozent. Das ist dort das „Gebiet hoffnungslos“. Genau eine solche Situation wollten wir in Wien immer vermeiden. Das ist uns auch Dank jahrzehntelanger kontinuierlicher Wohnbaupolitik gelungen. In einem Punkt stimme ich Ihnen zu: Es gibt ein gewisses Spannungsfeld zwischen sozialer Treffsicherheit und sozialer Durchmischung. Im Zweifel bin ich für die soziale Durchmischung“.
Abkehr von der Suburbanisierung
„Wir stehen vor einer zentralen Herausforderung“, ist ImmoFokus-Herausgeber Philipp Kaufmann überzeugt. „In den Neunziger Jahren war das klassische Einfamilien-/Reihenhaus im Grünen das erklärte Ziel. Persönlich sehe ich eine Abkehr von der Suburbanisierung. Es ist nicht so, dass alle, die leistbaren oder billigeren Wohnraum suchen, ins Grüne wollen, sondern, dass die Leute durchaus wieder schätzen, was sie an der Stadt haben.“ „Die Stadt ist eigentlich jene Form, in der wir uns am wohlsten fühlen in der Zivilisation. Denn auch ohne Auto bin ich meinem Arbeitsplatz, dem kulturellen Angebot, meiner Familie und Freunden nahe. Wenn man einmal bewusst erlebt hat, was es bedeutet, sich in die Arbeit hineinzustauen, weiß man, dass das sicherlich keine Lebensqualität ist. Bei uns haben nie Autoreifen gebrannt, wir haben nirgends Ghettos entstehen lassen, die uns das Leben schwer machen. Ich bin extrem stolz, dass ich wirklich in jeden Bezirk fahren und mich frei bewegen kann, ohne Angst haben zu müssen. Das ist etwas, was ich in Paris oder New York so nicht erlebt habe und das sollte man daher auch nicht außer Acht lassen“, betont Kaufmann.
Bodenpreise entscheiden
„Leistbares Wohnen ist etwas, wofür wir als Bauträger gar nichts können“, meint Philipp Kaufmann „da es mitunter am entscheidensten und schwierigsten ist, den Bodenpreis in den Griff zu bekommen. Über den Bodenpreis haben wir eigentlich einen Preistreiber, das freut den Verkäufer natürlich. Man muss sich aber in Summe fragen, ob man den Gewinn - wenn es plötzlich einmal die Möglichkeit einer Umwidmung im großen Rahmen gibt - vom Zugang her auch anders aufteilen würde. Man müsste diese innerstädtische Verdichtung und dieses ,wie gehe ich mit dem städtischen Raum und dem, was wir de facto als Ballungsraum haben, um‘ intensiver nutzen.“
Eine besondere Rolle spielt für Ludwig dabei die „sanfte Stadterneuerung“. „Wir haben in Wien mehr als 330.000 Wohnungen gefördert saniert. Das heißt, dass die Stadt und auch die inneren Bezirke heute so attraktive Lebensräume bieten, ist mitunter auch den gezielt gesetzten Interventionen und dem dafür investierten Geld zu verdanken“. Jährlich werden neben 300 Millionen Euro für den Neubau 200 Millionen Euro für Sanierungsmaßnahmen bereitgestellt.
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Weniger Stadt - mehr privat
„Warum muss die Stadt Wien überhaupt in Sanierungen investieren?“, fragt Geymüller. „Wenn jeder Bauträger und Eigentümer die Miete – so wie er sie gerne haben möchte – freisetzen könnte, wäre kein öffentliches Engagement für eine Sanierung erforderlich“. Der Eigentümer habe ja ohnehin selbst ein Interesse daran, dass er das Haus in einem entsprechenden Zustand erhält. „In dieselbe Richtung geht es auch, wenn Sie, Herr Stadtrat, von ungerechtfertigter Mieterhöhung sprechen. Was ist das eigentlich? Wenn in einem gewissen Bereich die Nachfrage eben so groß ist, kann es gar keine ungerechtfertigte Mieterhöhung geben. Außer man hat im Vorhinein durch Gesetze einen politischen Preis festgesetzt“.
Dass Stadtsanierungen gänzlich ohne Subventionen funktionieren könnten, daran glaubt der Stadtrat aber nicht. „Schauen Sie sich den Brunnenmarkt an. War früher dort die Rede von lauter sozial Schwachen in einer schrecklichen Gegend, so spricht man heute von einer attraktiven Gegend - mit guter sozialer Durchmischung. In den Blocksanierungsgebieten haben wir uns private Hauseigentümer ins Boot hineingeholt und – natürlich mit großem finanziellen Aufwand verbunden – mitgewirkt, dass die privaten Hauseigentümer – nicht nur große Immobilienbesitzer, sondern zum Teil auch kleine, die nur ein oder zwei Häuser hatten - motiviert und auch in die Lage versetzt waren, dass sie die Häuser mit der Unterstützung der Stadt sanieren können“. Gentrifizierung
„Dann frage ich mich, wie das zum Beispiel in Berlin am Prenzlauer Berg nach der Wende der Fall war“, kontert Geymüller. „Dort gab es lauter Bruchbuden – dagegen war der Brunnenmarkt lebenswert. Die Stadt musste dort nichts machen, es wurde privat finanziert“. Ein Argument, dass Ludwig so nicht stehen lassen will: „Ja, aber gleichzeitig wurde die Bevölkerung ausgetauscht“. In einem Haus stelle dies noch kein Problem dar. Wenn das aber in einem großen Viertel passiere, müsse man sich die Frage stellen, wo diejenigen hinziehen, die dort früher gewohnt haben. „Berlin ist es gelungen, Bezirke so zu attraktivieren, dafür entstehen an anderen Orten Problemviertel - Neu Köln oder Friedrichshain, um nur ein paar zu nennen“.
Wie Pisecky ist auch Ludwig der Meinung, dass es ganz entscheidend sei, eine entsprechende Anzahl an neuen Wohnungen auf den Markt zu bringen. „Nur ausreichende Neubauten können sich stark preisregulierend auswirken. Genau aus diesem Grund haben wir im vergangenen Jahr in Wien mit 7.273 übergebenen geförderten Wohnungen eine neue Höchstmarke der letzten Jahre überschritten. Das entspricht 140 Wohnungen pro Woche – das gibt es in keiner anderen europäischen Großstadt. 7.990 Wohnungen haben wir bereits wieder zugesichert. Das heißt also, dass wir derzeit ca. 20.000 Wohnungen in der Pipeline haben. Dazu kommen ja noch 1.000 bis 1.500 freifinanzierte Wohnungen“, so Ludwig. In den letzten 10 Jahren habe er beobachten können, dass die Mietpreisentwicklung im geförderten Bereich relativ stabil geblieben ist. Ziemlich genau entlang der Inflationsrate. In den Wiener Gemeindewohnungen sogar unter der Inflationsrate. Bei den frei finanzierten Wohnungen habe sich die Mietpreisentwicklung sehr dynamisch, nahezu explosionsartig entwickelt.
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Verdichtung forcieren
„Wien könnte in vielen Bereichen eine Verdichtung vertragen“, bringt Pisecky einen weiteren Punkt in die nun lebhafter werdende Diskussion ein. „Wir bauen im Neubau teilweise fast zu locker. Es wird viel Fläche verbraucht, gleichzeitig aber zu nieder gebaut. Wir müssen gezielt über Nachverdichtung nachdenken“. Pisecky ist sich durchaus bewusst, dass dies nicht immer ohne Widerstand der Bevölkerung möglich sein wird. „Wir müssen die Gesellschaft von den Vorteilen überzeugen. Wenn wir Dächer ausbauen, haben wir keine Infrastruktur-Kosten, da sie ja schon vorhanden ist, sie wird nur noch besser genutzt“. Ein erfreulicher Nebeneffekt wären positive Auswirkungen auf dem Arbeitsmarkt. „Im Vergleich zum Neubau auf der Wiese ist eine Nachverdichtung wesentlich arbeitsplatzintensiver“. „Fangen wir doch dort an, wo es am einfachsten geht“, wirft Pisecky ein. „Im Gemeindebau haben wir einen Eigentümer, genauso wie bei den Genossenschaften und den Zinshäusern. Wir hätten genug Möglichkeiten, mit der Nachverdichtung zu beginnen“. „Wir brauchen nicht beginnen, denn de facto machen wir es ja“, entgegnet Ludwig. „In den Gemeindebauten und in den Gründerzeithäusern, auch mit Unterstützung der Stadt.“
Eklatanter Mangel an Grundstücken
Kovacs hingegen würde gerne mehr bauen, doch es mangle an Grundstücken: „Ich würde zum Beispiel gerne in der Seestadt Aspern bauen. Jetzt blockiert ein UVP-Verfahren, wodurch die zweite Bau-Etappe nicht fortgesetzt werden kann. Ich würde dort gerne bauen, habe mich dort als Bauträger, als Raiffeisen evolution, angemeldet und wir werden hoffentlich ein Grundstück bekommen, um auch dort zu einer sozialen Durchmischung beizutragen. Abgesehen davon muss die Stadt beim frei finanzierten Wohnbau kein Geld in die Hand nehmen. Wir sind bereit, privat finanziert wesentlich mehr zu bauen. Unser Problem ist schlichtweg, passende Grundstücke zu finden.“
„Im 22. Bezirk im Hausfeld trifft man auf Genossenschaften, die Grundstücke ohne Widmung für 400 bis 500 Euro pro Quadratmeter kaufen. Wenn ich dies täte - was ich aber nicht darf, da es mir meine Gremien verbieten zu spekulieren – wüsste ich nicht, wie ich das kalkulieren könnte. Natürlich hat der genossenschaftliche Wohnbau vielleicht einen besseren Zugang, sodass er schon mit einer gewissen Dichte kalkulieren kann.“
Bezirkspolitiker verhindern Verdichtung
Bei der Nachverdichtung , so Kovacs, würden nicht alle Bezirke mitspielen. Zu oft stünden politische Überlegungen im Vordergrund. „Da haben die Bezirkspolitiker Angst, ob die neuen Bewohner auch ihre Partei wählen würden. In einem Nobelbezirk meint hingegen die Bezirksvorsteherin: ,Ja! Wien kann überall wachsen - nur nicht bei uns‘. Da kommt die Stadt und sagt: ,Liebe Bauträger, wir würden gerne mehr machen, aber …‘. In diesem Bezrik sind nicht einmal wir auf die Idee gekommen, eine Umwidmung zu beantragen. Als Bauträger ist man dann natürlich höchst erfreut und sagt: ,O.K. Ich warte. Machen wir ein Widmungsverfahren.‘ Dann kommt der Bezirk ins Spiel - und aus ist der Traum: ,Überall, nur nicht bei uns‘. Wir kämpfen hier mittlerweile schon länger als eineinhalb Jahre“.
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Partikuläre Interessen & Chinesische Mauer
„Wenn man mit Bürgerinitiativen spricht, hat man manchmal den Eindruck, dass sie glauben, wir würden eine ,chinesische Mauer‘ bauen“, stimmt Ludwig Kovacs zu. „Es wird oft übersehen, dass wir Wohnraum für Menschen schaffen. Wenn wir das nicht tun, dann werden automatisch die Wohnkosten steigen. Jetzt kann man natürlich sagen, diejenigen, die dort schon wohnen, betrifft es nicht. Es wird aber vielleicht einmal ihre Kinder oder Enkelkinder betreffen. Manchmal hat man auch den den Eindruck, dass sich manche Medien damit profilieren, dass sie - quasi gegen ,die da oben‘ - die Interessen der Bürger vertreten. Es wird dadurch in den meisten Fällen ein Konflikt dargestellt, der ja so im Regelfall gar nicht bestand“.
„Wenn ich also in einem Gründerzeitviertel ein über 100 Jahre altes Haus mit Privatmitteln saniere und in 1-A Qualität herrichte, dann darf ich auch dort im Schnitt nur 6 Euro netto pro Quadratmeter verlangen. Wenn ich hingegen in der Seestadt Aspern baue, in der „Call-Option“, kann ich 8 bis 8,50 netto pro Quadratmeter verlangen“, bringt es Pisecky auf den Punkt.
„Wir wollen gar keine Förderungen. Das unterscheidet uns. Wir hätten gerne, dass wir Sanierungen in den privaten Häusern selbst finanzieren und im Gegenzug die gehobene Leistung auch einpreisen können. Wird ein Haus saniert, soll man den angemessenen – ich sage nicht einen „freien“– Mietzins verlangen können. Damit bleibt die Möglichkeit einer Preisregelung und die Überprüfbarkeit der Mieten.“ Die Stadt wiederum erspare sich Sanierungsmittel, die sie in den geförderten Wohnbau investieren könnte. Zusätzlich zu den jetzt 7.900 zugesicherten Wohnungen könnte die Stadt dadurch um 200 bis 500 Wohnungen mehr bauen. Kovacs: „Also bitte keine Förderungen, dafür aber mehr Gestaltungsspielraum.“
Der Markt funktioniert
„Lassen wir den privaten Wohnbau privat sein. Schaffen wir Begradigungen im Mietrecht, damit es einhaltbar ist, und nehmen wir auch investitionsverhindernde Aspekte und zu hohe Befristungsabschläge heraus“, fordert Pisecky und nennt gleich ein Besipiel: „Wir haben genug leerstehende große Wohnungen. Nur wenige sind bereit, mehr als 2.000 Euro Miete zu zahlen. Also der Markt wirkt sehr wohl. Investiere ich und teile diese großen Wohnungen und mache aus einer großen zwei kleine, fallen die beiden kleinen Wohnungen in das Mietrechtsregime. Ich habe Investitionen, darf aber nur mehr 5 Euro pro Quadratmeter verlangen. Ich habe Investitionen und falle aber gleichzeitig mit einer freien oder angemessenen Miete in den Richtwertmietzins ohne Zuschläge.“
Hier könne man durchaus investitionsfördernde Maßnahmen setzen. „Wenn Sie, Herr Stadtrat, 7.000 bis 8.000 Wohnungen pro Jahr bauen - die Stadt aber 10.000 bis 12.000 Wohnungen braucht - dann lassen wir bitte 2.000 bis 4.000 frei finanzierte Wohnungen zu. Wir müssen diese ohnehin unter 3.000 Euro pro Quadratmeter bauen, weil wir die Wohnungen sonst nicht verkaufen können.“
„Wir können uns einen Teil ,freien Markt‘ leisten, weil dieser ja ohnehin durch den hohen Anteil an preisgeregelten Wohnungen gedämpft wird“, springt Pisecky Kovacs bei. „Wir haben im Vollanwendungsbereich des MRG ein sehr scharfes Mietregime mit einer Preisregelung. 33 Prozent der Mietverträge im Vollanwendungsbereich des MRG haben Nettomieten von 1 bis 2 Euro, vielleicht 2,50 Euro. Die Privaten stellen somit gezwungenermaßen sehr viele sehr günstige Wohnungen zur Verfügung: 75.000 Wohnungen mit Altmietverträgen mit Mieten unter 2,50 Euro netto und 120.000 Wohnungen mit Richtwertmieten. Das wird in der Dikussion oft vergessen.“
„Warum fürchtet sich die Politik so sehr vor dem Markt?“, legt Kovas nach. Noch dazu, wo die Politik ohnehin 8.000 Wohnungen über Gemeinnützige und Gemeindewohnbau im Griff habe. „Da können wir doch durchaus die 3.000 bis 4.000 Wohnungen, die wir brauchen, den Regularien des Marktes überlassen. Um nicht missverstanden zu werden: Wir wollen nicht, dass der soziale Wohnbau weniger macht. Zwei Drittel sozialer Wohnbau – das verbleibende Drittel sollte man aber eben weniger regulieren. Und wenn man dabei die Zu- und Abschläge dem Markt überlassen könnte wäre das super.“