Grundstückwertverordnung 2016. Wie teuer erben und schenken ab 2016 wird, zeigt eine neue Grundstückwertverordnung des Finanzministeriums. Darin sind zur Änderung des Grunderwerbsteuergesetzes ab 1. Jänner mehrere Berechnungsmöglichkeiten vorgegeben. Der Steuerpflichtige kann die für ihn günstigste Variante wählen.
Im Rahmen des Steuerreformgesetzes 2015/16 kam es u.a. zu einer Novellierung des Grunderwerbsteuergesetzes („GrEStG“). Ab 01.01.2016 ist nunmehr bei der unentgeltlichen Übertragung eines Grundstückes, bei Vorgängen nach dem UmgrStG, einer Anteilsvereinigung oder –übertragung oder wenn eine Gegenleistung vorliegt, deren Wert aber nicht ermittelbar ist, der „Grundstückswert“ als Bemessungsgrundlage heranzuziehen. Unentgeltlich sind insbesondere Erwerbe im Familienverband und von Todes wegen. Beim Grundstückswert handelt es sich um einen ausschließlich für Zwecke der Grunderwerbsteuer zu ermittelnden Wert, der nach Wahl des Steuerpflichtigen auf die nachfolgend angeführten zwei Arten bestimmt werden kann. Außerdem kann in jedem Fall der geringere gemeine Wert nachgewiesen werden. Erfolgt dieser Nachweis durch Vorlage eines Schätzungsgutachtens, das von einem allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Immobiliensachverständigen erstellt wurde, hat der von diesem festgestellte Wert die Vermutung der Richtigkeit für sich und führt somit zu einer Umkehr der Beweislast. Der Entwurf der Grundstückswertverordnung 2016 („GrWV 2016“), der am 10.11.2015 zur Begutachtung versendet wurde, konkretisiert die im Gesetz vorgegebenen Wertermittlungsmethoden. 1) „Pauschalwertmodell“ Bei diesem Ermittlungsverfahren soll die Summe des hochgerechneten (anteiligen) dreifachen Bodenwertes gem § 53 Abs. 2 S 1 BewG (abgeleitet vom Einheitswert) und des (anteiligen) Wertes des Gebäudes nach folgender Formel berechnet werden: Dabei ist für die Berechnung des Grundwertes der ursprünglich bei der Ermittlung des Einheitswertes zugrunde gelegte dreifache Bodenwert mit dem Hochrechnungsfaktor zu multiplizieren. Dieser Bodenwert soll künftig elektronisch bei den Finanzämtern abgefragt werden können. Die Hochrechnungsfaktoren sind in der Anlage zu dieser Verordnung angeführt (differenziert nach Gemeinden bzw. Stadtteilen in größeren Städten) und sollen sich durch einen Vergleich der durchschnittlichen dreifachen Einheitswerte für unbebaute Grundstücke mit den aktuellen durchschnittlichen Verkehrswerten ergeben und daher die Wertänderung seit 01.01.1973 abbilden. Außerdem soll dadurch die unterschiedliche Wertentwicklung von Grundstücken in den verschiedenen Gemeinden berücksichtigt werden.Für die Berechnung des Gebäudewertes ist entweder die Nutzfläche oder die Bruttogrundfläche heranzuziehen. Die Bruttogrundfläche errechnet sich aus der Summe der Flächen aller Grundrissebenen eines Gebäudes. Kellergeschoße sind mit der halben Fläche in die Ermittlung der Bruttogrundfläche einzubeziehen, wobei § 3 Abs. 2 Z. 2 ein Kellergschoß als Geschoß definiert, dessen Außenwände zum Großteil unter der bestehenden oder bewilligten Höhenlage des Geländes des Baugrundstücks liegen. So soll das unterschiedlich hohe Ausmaß der Wohnbarmachung von Kellerflächen pauschaliert berücksichtigt werden. Die Bruttogrundfläche kann um 30% gekürzt werden, weil diese auch Flächen umfasst, die nicht zur Nutzfläche gehören (z.B. Stiegenhaus). Bei Wohnungen wird u.E. daher regelmäßig lediglich die Nutzfläche heranzuziehen sein. Mangels einer entsprechenden anderweitigen Regelung ist derzeit davon auszugehen, dass in diese auch Keller- und Garagenflächen voll einzubeziehen sind.
Die Baukostenfaktoren werden auf Basis der durchschnittlichen Baukosten unter Berücksichtigung eines Bebauungsabschlages von 30% festgelegt. Dabei wird nach Bundesländern differenziert, wobei sich z.B. für Wien derzeit ein Baukostenfaktor/m2 von 1.560,- (dies entspricht fiktiven Baukosten in EUR/m2) ergeben soll. Verschieden hohe Ansätze (100% allgemein | 71,25% bei Gebäuden, die der gewerblichen Beherbergung dienen sowie bei Lagerhäusern | 60% bei Fabriks- und Werkstättengebäuden und Lagerhäusern, die Teile der wirtschaftlichen Einheit eines Fabriksgrundstückes sind | 40% für einfachste Bauten sowie bei behelfsmäßiger Bauweise) der Baukostenfaktoren sollen die unterschiedlich lange Gesamtnutzungsdauer der jeweiligen Gebäudeart-/verwendung berücksichtigen, wobei grundsätzlich (z.B. bei Einfamilienhäusern) der volle Baukostenfaktor anzusetzen ist („Bauweise-/Nutzungsminderung“).
Das Ergebnis der Multiplikation aus Nutzfläche bzw. (anteiliger) gekürzter Bruttogrundfläche mal dem (eventuell je nach Bauweise/Nutzung gekürzten) Baukostenfaktor soll abhängig vom Zeitpunkt einer Sanierung oder der Fertigstellung entweder mit 100% (Sanierung oder Fertigstellung innerhalb der letzten 20 Jahre), mit 65% (Fertigstellung innerhalb der letzten 40 bis 20 Jahre) oder mit 30% (Fertigstellung vor mehr als 40 Jahren) als Wert des Gebäudes anzusetzen sein („Altersminderung“). Für einfachste Bauten bzw. bei behelfsmäßiger Bauweise gelten hinsichtlich der Altersminderung spezielle Regelungen (z.B. Ansatz von 30% bereits bei Fertigstellung vor mehr als 20 Jahren).
2) Ermittlung anhand eines geeigneten Immobilienpreisspiegels
Für das Jahr 2016 soll ausschließlich der Immobilienpreisspiegel der Wirtschaftskammer Österreich, Fachverband der Immobilien- und Vermögenstreuhänder herangezogen werden.
Für die Jahre ab 2017 soll sodann auf einen von der Statistik Österreich zu erstellenden Immobilienpreisspiegel zurückgegriffen werden.
Der anhand des jeweiligen Immobilienpreisspiegels ermittelte Wert soll um 28.75% gekürzt werden, um zu verhindern, dass regionale Schwankungen zu überhöhten Ergebnissen führen.
Eine Bewertung nach diesem Immobilienpreisspiegel soll nur möglich sein, wenn das zu bewertende Grundstück einer Objektkategorie im Immobilienpreisspiegel zugerechnet werden kann und den, im Immobilienpreisspiegel für die jeweilige Objektkategorie vorgegebenen, Parametern entspricht. Daher können beispielsweise betrieblich genutzte Grundstücke, auf denen sich ein Fabriksgebäude befindet, oder Superädifikate nicht mit dem Immobilienpreisspiegel bewertet werden, da dieser für solche Grundstücke keine Kategorie vorsieht.
Zusammenfassend ist die Ermittlung dieser GrESt-Bemessungsgrundlage daher auf drei Arten möglich
- Pauschalwertmodell
- Ermittlung anhand eines geeigneten Immobilienpreisspiegels
- Nachweis des gemeinen Wertes
Abschließend dazu noch ein Beispiel aus den Erläuterungen: Eigentumswohnung (Altbau) in 1040 Wien, Generalsanierung 2008, Anteile 61/2881, Nutzfläche 65 m², dreifacher Bodenwert des gesamten Grundstückes 441 501 Euro, Hochrechnungsfaktor lt. Anlage zur VO: 3,5, Baukostenfaktor für Wien: 1 560 Euro Berechnung des Grundstückswertes: (441 501 x 61/2 881 x 3,5) + (65 x 1 560) = 32 717,97 + 101 400 = 134 117,97 Euro