Digital! Genial?

Real Circle 07. Schon zum siebten Mal luden Facilitycomfort, Imabis, IMMOunited und der ImmoFokus Experten der Immobilienbranche zum Austausch ins Park Hyatt. Diesmal zum Thema: „Digitalisierung“.

Elisabeth Rist, Wiener Privatbank Immobilien GmbH, stellt gleich anfangs klar, dass man für Innovation offen ist – es jedoch manchmal am Umfeld scheitert. Virtual Reality (VR) sei ein Thema, momentan aber nur für noch nicht bestehende Objekte. „Es ist etwas anderes, wenn man eine Immobilie angreifen und spüren kann“, so Rist. Eine Wohnungsbesichtigung sei durch VR nicht zu ersetzen.

Judith Kössner, willhaben.at, bezeichnet VR noch als Nischenprodukt, das von den Kosten und vom Nutzerverhalten abhängig ist: „Möglich ist es und es wäre auch massentauglich, aber es müssten noch viele Dinge passieren – auch gesetzlich.“ Michael Mack, Prokurist der Raiffeisen Immobilien hat hier seine Zweifel: „Ich habe aufgehört, mir vom Gesetzgeber etwas zu wünschen.“ Mut ist für ihn ein wichtiges Stichwort – man dürfe nicht abwarten, es sei wichtig, sich etwas zu trauen.

Wie weit man von der Ausreifung von VR entfernt ist, war sich die Gruppe nicht einig. Während für Jan Königstätter, Otago Online, noch einige Schritte zu gehen sind, denkt Mack, dass viele wegweisende Dinge schon geschafft sind. „Ist die Immobilienwirtschaft zu konservativ, um Neuerungen in der Branche zu schaffen?“, stellt Andreas Millonig, Imabis, die Frage. Rist: „Wenn jemand kommt, der etwas Innovatives auf den Markt bringt, werden es viele in der Branche schwer haben.“ Für Kössner werde die Branche umdenken müssen. „Ich sehe keine radikale Revolution, eher Evolution“, so Königstätter. Man tastet sich in der Branche nur langsam an die Sache heran.

„Suchen heißt auch finden. Auch der Vermarkter möchte jemanden finden“, gibt Millonig einen Denkanstoß. So könne man durch bessere Besichtigungsmöglichkeiten die Ressourcen optimieren. „Wichtig ist, die Prozesse effizienter zu gestalten – das ist das Um und Auf“, so Mack und Kössner.

Ein wichtiges Thema sei Transparenz. Transparenz helfe, dass die wichtigen Hard Facts schnell gefunden werden. „2025 wird keiner mehr selbst suchen“, ist sich Kössner sicher. Durch die angegebenen Kriterien wird ein Ergebnis zurückgeliefert – so stellt man sich die Zukunft vor. Hier gelangt auch das Daten-Thema in den Fokus. „Daten richtig verarbeiten lernen ist ein wichtiger Bestandteil der Entwicklung“, ist sich die Gruppe einig. So soll eine flexiblere und individuellere Gestaltung der Angebote für den Kunden in Zukunft im Vordergrund stehen. „Da ist man aber weit weg von der Digitalisierung – da hapert es bei den Basics“, kritisiert Rist. „Das Silo-Denken ist noch stark vorhanden“, so Königstätter. „Viele sind nicht bereit, Daten zu teilen. Hier muss sich auch das Denken der Entscheidungsträger ändern“, rät Mack. Wichtig sei, dass die Zusammenarbeit besser wird, um die technischen Mittel besser einsetzen zu können.

Es gibt Chancen – auch durch die Nachfrage selbst. Durch veränderte Lebensmuster ist ein häufiger Wohnungswechsel nun aktuell – dann ist Service und Dienstleistung wichtig. Millonig betont: „Wir schauen heute wirklich in die Zukunft.“ – und das ist gut.

„Laut einer Oxford-Studie liegt die Wahrscheinlichkeit, dass der Beruf des Maklers in 15 Jahren nicht mehr existiert bzw. computerisiert ist, bei 98 Prozent“, so das Eröffnungsstatement von Ronald Goigitzer. „Schon vor 15 Jahren hat es geheißen, mit der Entwicklung der Plattformen sterben die Makler aus – komplett falsch, Plattformen gibt es mehr denn je und sie sind zu wichtigen Vermarktungskanälen geworden“, widerspricht Roland Schmid, Roland Schmid Group.

Natürlich wird es effizienter, darstellbarer und greifbarer, vor allem in der Datenaufbereitung und der damit einhergehenden Transparenz. „Der Kunde erlebt auch mehr, wenn er schon im Vorfeld einen 360° Rundumblick erhält. Aber es spielen nach wie vor Emotionen eine Rolle - das kann keine Digitalisierung abnehmen,“ so Reinhard Prüfert, ÖRAG Immobilien Vermittlungs GmbH. „Es ist eben nicht dasselbe, ob ich einen 360°-Rundgang mache oder wirklich auf der Terrasse stehe und die Vögel zwitschern höre.“ Der Kunde braucht Beratung und Hilfe in der Entscheidungsfindung – „das war schon immer die Kerntätigkeit des Maklers“, so auch Michael Molnar, s REAL Immobilienvermittlung. Schmid: „Die geschaffene Transparenz sorgt auch für Verwirrung.“ Die Angst, dass Aufgaben verloren gehen, sei unbegründet – im Gegenteil: „Transparenz sorgt für Aufgaben, weil man diesen Dschungel wieder klären muss.“ Der Makler müsse mehr als Experte wahrgenommen werden. Daten können ihn nicht ersetzen, denn sie müssen auch mit Kompetenz interpretiert werden. Die größte Herausforderung ist nicht die Digitalisierung, sondern die Beziehung zum Kunden, ist sich Molnar sicher. Jedoch: „Wenn alle gegeneinander und nicht miteinander kämpfen, werden wir uns nicht weiterentwickeln.“

Zukünftig müsse sich der Makler auf vier Punkte konzentrieren, fasst Molnar zusammen: „Professionalität – unter anderem durch eine Ausbildungsverpflichtung, Transparenz, Kommunikation und ein Netzwerk, welches auch mehr Angebotsvielfalt für den Kunden schafft.“ Molnar ergänzt: „Individualisierung der Information wird die Dienstleistung des Maklers sein.“ Auch Geschwindigkeit ist immer ein Thema. Thomas Belina, Colliers, denkt jedoch nicht, dass sich die Gesamtausrichtung dramatisch ändern wird. „Es wird differenzierter und auch die Strukturen in den Unternehmen werden sich ändern.“ Es würden andere Kernkompetenzen zu den bisherigen in den Fokus rücken. Für Christian Hrdliczka, RE/MAX, ist die persönliche Weiterentwicklung wichtig: „Wir müssen die Kundenbeziehung zu einer Erlebnisbeziehung machen – das Erlebnis Vertrauen, Sicherheit und Emotion. Nicht nur rein mit Zahlen arbeiten.“ „Die Frage ist, haben Sie den Zugang zu den Menschen, die entscheiden – oder haben Sie ihn nicht?“, so Robert Neuberger von Neuberger Research. Der Informationsvorsprung würde sich auflösen. Digitalisierung werde die Maklerbranche nicht ersetzen – eher ergänzen und verändern, ist sich die Runde einig. Es sei jedoch wichtig, diesen Schritt zu wagen, sonst wird die Branche „gefressen“.

Intelligente Gebäude

Mit intelligenten Gebäude beschäftigt sich die Gruppe um Philipp Kaufmann. „Die Frage ist, ob der Mensch mithalten kann. Das Problem ist oft der Nutzer“, eröffnet Günter Baca, KONE, die Diskussion. Viele seien überfordert, weil smarte Gebäude nur funktionieren, wenn man sie richtig verwendet.

Besonders wichtig sind für Friedrich Wachernig, S Immo AG, Nutzerfreundlichkeit und ein intuitives und selbsterklärendes Handling: „Die Frage ist, wie weit die Nutzer sind und was sie brauchen – das ist sehr unterschiedlich!“ „Man verkauft Funktionsfähigkeit“, bringt es Baca auf den Punkt. „Vieles ist einfach ‚nice to have’, bringt aber nichts Produktives mit sich“, kritisiert die Runde. „Das hängt auch stark von der Nutzungsart der Immobilie ab - auch was die Sicherheit betrifft“, ergänzt Hermann Kolar, Facilitycomfort. Vor allem das Thema Sicherheit werde oft unterschätzt – Stichwort: Cyber Crime. Dennoch sei Transparenz wichtig, auch wenn dies einen enormen Datenpool an Informationen mit sich bringt. Hermann Jahn, Centermanager der Millennium City, sieht dies auch positiv: „Daten sind wichtig, damit man weiß, was die Produkte leisten. Sie sind auch für Vergleiche sinnvoll.“ Die Herausforderung dabei bestehe darin, Schnittstellen zu schaffen, damit die Komponenten im Gebäude sinnvoll zusammengeführt werden. „Es fehlt ein Management-Informationssystem“, wirft ÖGNI-Gründungspräsident Philipp Kaufmann in die Diskussion ein.  Sandra Hochleitner, RESH Advisory e.U., sieht den Trend der Gebäude 4.0 eher im Bereich von Einfamilienhäusern – erfährt jedoch Widerspruch. Wachernig: „Ein Technikaffinier wird es vielleicht nutzen, aber wenn der Mitbewohner nichts damit anfangen kann, hat man die ersten Schwierigkeiten.“ Weiter: „Die technologische Entwicklung ist enorm, das ist aber auch das Problem – es gibt immer etwas noch Neueres.“ Man müsse darauf achten, im Geiste mitzukommen, um von ihr nicht überrollt zu werden – „die junge Generation zeigt es vor“. „Was uns hilft, werden wir annehmen. Was uns blockiert, wird wieder verschwinden“, ist man sicher.

„Digitalisierung und Sensorik werden in der Zukunft helfen, bedarfsgerechter und nutzerorientierter zu agieren“, denkt Kolar. Hochleitner: „Das Gebäude muss ‚State of the Art’ sein, aber die Technologie ändert sich schnell. Wenn es heute Standard ist, entspricht es in fünf Jahren noch den Anforderungen des Kunden?“

Für Investoren ist es wichtig, dass sich Investitionen in die Digitalisierung in Zahlen und Zeitersparnis widerspiegeln. Zum Beispiel im Bereich Energiesparen kann die Digitalisierung viel beisteuern. „Dabei ist es beim Neubau deutlich einfacher, als bei Bestandsimmobilien – auch was die Auflagen betrifft“, so Wachernig. Auch Jahn sieht das Problem in der Nachrüstung, da diese oft sehr kostenintensiv ist. Im Endeffekt geht es ums Geld.

Als gute Beispiele für die Digitalisierung werden die SBB aus der Schweiz oder Apps Runtastic und ähnliche Fitness-Tracker genannt. Egal, ob man den Energieverbrauch der einzelnen Abteilungen im Unternehmen miteinander vergleichen kann oder sieht, welcher Freund schneller läuft – es wird Information und ein persönlicher Ansporn gegeben. Auch BMW wird lobend erwähnt, wo man sein Auto mit seinem Kalender synchronisieren kann und dann die Adresse nicht mehr händisch ins Navigationssystem eingeben muss.

Bei der Frage, ob Social Media Fluch oder Segen seien, ist man sich schnell einig: „Beides.“ Wobei Social Media noch nicht überall in der Berufswelt angekommen zu sein scheinen. „Das Core Business ergibt sich aus dem persönlichen Netzwerk und der jahrelangen Erfahrung, das ist in diesem Bereich über Social Media nicht so leicht aufzubauen“, betont Gerald Kerbl, TPA Steuerberater. „Aus meiner Sicht ist Facebook nicht die richtige Plattform, um Kunden zu finden“, ist Stefan Sadleder, APCOA Parking Austria, von den Social Media-Plattformen noch nicht restlos überzeugt. Aus diesem Grund sei man als APCOA Österreich auf Facebook auch nicht aktiv. „Unsere Kollegen in England sind auf Twitter sehr aktiv.“ Ganz ähnlich sieht dies Steuerberater Gernot Ressler, LeitnerLeitner: „Facebook mag in Hinblick auf Bestandskunden interessant sein. Die Neukundengewinnung findet woanders statt.“ Eine These, die Christian Call, Facilitycomfort, so nicht im Raum stehen lassen will: „Es kommt wohl auch auf die Zielgruppe an, die man ansprechen will.“ Sadleder sieht die Zukunft der Digitalisierung in anderen Bereichen wie zum Beispiel Connected Customer, Connected Cars und liefert dafür auch gleich ein Beispiel: „Noch bevor Sie ins Auto steigen, reservieren Sie sich ihren Parkplatz mit E-Ladesäule an Ihrem Zielort.“ Call nimmt den Faden auf: „Am besten wäre es, mein Termin im Outlook-Kalender erinnert die App, mich aufzufordern, rechtzeitig wegzufahren, da ein Stau droht. Das Navi kommuniziert mit Kalender und Park App.“ Für Call heißt die Zukunft „Internet of things“: „Man muss es selber nicht mehr steuern, sondern meine Devices wissen, welchen Zustand meine Autobatterie hat und wo ich laden kann. Meine Devices kommunizieren selbstständig miteinander.“

Roland Schmid, Schmid Group, hat vor einem halben Jahr den Schritt gewagt und eine eigene Diskussionsplattform für Makler auf Facebook – „Keine Fanseite, sondern eine geschlossene Gruppe auf Einladung“ – zum Austausch von Informationen gegründet. „Man muss hinterher sein, damit die Leute interessiert sind und dabeibleiben“, analysiert Schmid die Plattformen privat und beruflich: „Berufliche Kontakte - LinkedIn oder XING. Facebook – Freunde und Bekannte.“

Wie rasch neue Technologien alte, gut funktionierende Tools ablösen, berichtet Richard Mauerlechner, wohnnet.at: „Die guten alten Diskussionsforen im Internet funktionieren in Wirklichkeit nicht mehr.“ Die Zeit der Foren sei vorbei – auch wegen der vergleichsweise hohen Kosten, verweist Mauerlechner auf den Kostenfaktor „Moderation“. Zudem sei die Kommunikation über die Social Media viel schneller geworden. Vor allem aber: Man muss wissen, was man auf den Social Media-Plattformen erreichen will: Viele Likes, Inhalte teilen und die treffen, die es wirklich interessiert. Doch damit allein sei es nicht getan. Mauerlechner: „Jemanden, der Social Media bedienen kann, findet man leicht, jemanden finden, der wirklich weiß, was dahintersteckt, wie man Dialoggruppen mobilisiert und wo sie zu finden sind, ist die wesentlich schwerere Übung.“ In einem Punkt ist sich die Gruppe schnell einig: Die kleinen Unternehmen haben es hier viel schwieriger. „Welches kleine Unternehmen kann es sich leisten, einen Social Media-Profi einzustellen?“ Aber dennoch muss auch für die Kleinen gelten: Wenn man sich dazu entschließt, muss man auch aktiv dahinter sein. Es gibt nichts Peinlicheres, als schlecht gepflegte Social Media-Kanäle, in denen die letzten News drei Wochen alt sind. „Der Kunde erwartet, wenn er eine Nachricht schreibt und sieht, sie wurde gelesen, auch eine Antwort – die Erwartungshaltung muss man auch stemmen können“, mahnt Schmid vor zu viel Euphorie. Eines aber ist auch klar. Social Media-Kanäle können rasch und zur Positionierung einzelner Personen oder Unternehmen verwendet werden. Gefahren inklusive. „Unter den Plattformen haben sich XING und LinkedIn als ideale Recruiting Tools etabliert“, betont Ressler. „Employer-Branding wird immer wichtiger.“ „Unterm Strich unkomplizierteres Recruiting“, ergänzt Jonas Jung, ImmoUnited.

„Je mehr die Mitarbeiter untereinander vernetzt sind, desto weniger trauen sie sich, die ‚Hangover’-Fotos zu posten“, so Call. „Auch wenn man gut befreundet ist, sind es immer noch die Kollegen. Das ist auch selbstregulierend.“ Das hängt auch mit der Unternehmenskultur zusammen. Call: „Es ist immer auch eine Frage der persönlichen Beurteilung und der Perspektive.“

Building Information Modeling (BIM)

„Wir stehen noch am Anfang. Viele Unternehmen stehen dem Projekt BIM noch sehr reserviert gegenüber“, bringt es Stefan Messner (AlukönigStahl) auf den Punkt. „Über kurz oder lang werden sich auch die kleinen Unternehmen mit diesem Thema auseinandersetzen müssen. Viele Marktteilnehmer wollen sich aber mit Details nicht herumschlagen“, ist Oliver Hilpert (Schindler) überzeugt. „Europa hinkt da ein wenig hinterher, England und Schweden haben hier die Nase vorn.“ Messner will das so nicht im Raum stehen lassen: „Die Rahmenbedingungen sind deutlich anders.“ Denn in UK und Schweden trifft man bei Großprojekten fast ausschließlich auf General- oder Totalunternehmen. „Da lässt sich BIM rasch umsetzen. Wenn ich auf keine anderen Gewerke Rücksicht nehmen muss, die noch nicht mit BIM arbeiten.“ In Schweden müssen Projekte ab einem gewissen Bauvolumen mit BIM-Daten eingereicht werden. „Da ist es ganz natürlich, dass der BIM-Durchdringungsgrad deutlich höher ist.“

BIM ist vor allem für alle jene Beteiligten sinnvoll, die während des gesamten Lebenszyklus eines Gebäudes involviert sind. Dann kann durch den Einsatz des BIM gewährleistet werden, dass der Planungsprozess hinsichtlich Kosten, Terminen und Qualität deutlich produktiver ist. „An BIM führt kein Weg vorbei“, ist auch Markus Woratschek, IMV Immobilien Management, überzeugt. Er wäre froh, wenn die Hausverwaltung auf BIM-Daten zurückgreifen könnte. „Natürlich sind nicht alle Daten für eine Hausverwaltung relevant.“

Dass mit BIM eine höhere Bauqualität erreichbar sei, steht in der Gruppe außer Streit. Allein schon das Ergebnis einer Ausschreibung sei deutlich besser, da man sich viel früher mit den anderen Gewerken auseinandersetzen müsse.

„BIM wird im Maschinenbau schon seit Jahrzehnten eingesetzt – nur heißt es dort anders“, so Hilpert. Der große Vorteil sei, dass sich die Kollisionsplanung deutlich verbessere. Messner: „Man muss sich früher mit den anderen Gewerken auseinandersetzen.“ In Zukunft soll BIM sogar in der Lage sein, Ausschreibungen auf Knopfdruck zu erstellen. Gleichzeitig steige aber das Risiko. Denn BIM bedeute auch, dass die Daten jederzeit und vor allem auf dem aktuellsten Stand zur Verfügung stehen müssen. „Ohne einen eigenen BIM Manager oder BIM Koordinator wird das wohl nicht gehen“, wirft

IT-Manager Rahmon Radaj (Raiffeisen evolution) in die Diskussion ein. Er sieht große Herausforderung für die IT-Landschaften in den Unternehmen herankommen „Eine multidimensionale Datenbank muss erst einmal gepflegt und auf dem neuesten Stand gehalten werden.“

Wie könnte man in Österreich BIM auf die Sprünge helfen? Die Antwort ist in der Gruppe schnell gefunden: „Die öffentliche Hand könnte mit gutem Beispiel vorangehen.“ Die großen Baufirmen wie STRABAG, PORR oder Hoch Tief würden bereits seit vielen Jahren BIM-Lösungen einsetzen.