Durch Unterstützung des Fachverbandes der Immobilien- und Vermögenstreuhänder verfügen seit Jahren durch das Unternehmen Exploreal über einen exakten Überblick über die Neubautätigkeit im Wohnungsbau. Mittlerweile gibt es diesen Marktüberblick auch durch andere Datendienstleister wie zum Beispiel ImmoUnited. Da es in Österreich leider keinen Überblick über die Gesamtentwicklung an Wohneinheiten gibt, da einige Bundesländer die Meldung dafür nicht durchführen, haben wir versucht, eine Lösung zu erarbeiten, zumindest, was den Neubau betrifft. Wir präsentieren seit über fünf Jahren die Entwicklung an Fertigstellungen und in Planung befindlichen Wohneinheiten im mehrgeschossigen Wohnbau. Seit zwei Jahren weisen wir auf den sich anbahnenden Rückgang im Neubau hin. Die Grundkosten sind hoch. Als jedoch die Baukosten enorm gestiegen sind, wurde das eine oder andere Projekt verschoben. Wirklich dramatisch wurde es mit dem zu späten und viel zu raschen Zinsanstieg und dann noch der KIM-Verordnung, die zusätzlich die Nachfrage nach Eigentum negativ beeinflusst hat. Wir stehen heuer bei einem Rückgang an Transaktionen im Neubau von 50 Prozent und im Bestand von circa 30 Prozent.
Bauaufträge bleiben aus
Erst jetzt, wo die Aufträge für die Bauwirtschaft ausbleiben, kommt Bewegung in dieses Thema, und die politisch Verantwortlichen beginnen, sich damit zu befassen beziehungsweise konkrete Maßnahmen vorzubereiten. Damit möchte ich die Dualität des österreichischen Wohnbaus ansprechen, denn in Österreich werden 60 Prozent der Wohneinheiten von gewerblichen Bauträgern gebaut, in Wien sogar 74 Prozent. Daher vermisse ich in der politischen Diskussion um die Ankurbelung des Wohnbaus die Dualität. Immer wieder wird eine Forcierung des gemeinnützigen, geförderten Wohnbaus – alleine – angesprochen, zuletzt in Wien durch die zuständige Stadträtin und die Bautensprecherin der Neos, gemeinsam mit dem Vertreter des GBV (Österreichischer Verband gemeinnütziger Bauvereinigungen). Der geförderte Wohnbau soll forciert werden, die Förderhöhen angepasst, was nachvollziehbar ist, eine Zinsobergrenze von 2,5 Prozent, ist allerdings nur verständlich, wenn keine Kaufoption besteht und der geförderte Wohnbau vor allem auch kleinere Bauvorhaben mit entsprechend höheren Förderungen bauen und eben auch Baulücken bebauen soll. Kein Wort über die Bauträger, die 74 Prozent der Wohnungen bauen. Es wird in ein Kerngeschäft, nämlich die kleineren Projekte und Baulücken, frontal der gewerbliche Wohnbau konkurrenziert, mit öffentlichen Mitteln. Gleichzeitig werden über die Bauordnungsnovelle, die bereits von der Landesregierung in Wien beschlossen wurde, der Abbruch verunmöglicht und der Ausbau und die Sanierung wesentlich erschwert.
GBV: Kostendeckung als Grundsatz
Der GBV hat die Kostendeckung als Grundsatz und baut damit leistbar, einerseits steuerlich bevorzugt, weil KöST(Körperschaftsteuer)-befreit, und andererseits mit Fördermitteln der Länder. Wenn dann die Kosten für die Mieter eklatant steigen, weil die Zinsen steigen – es wurde nahezu durchgängig mit variablen Zinsen finanziert –, dann werden die Wohnbeihilfen angepasst oder eben ein Zinsdeckel eingeführt. Bei den gewerblichen Bauträgern trägt der Bauträger die Kosten für die steigenden Zinsen.
Der soziale Wohnbau baut in Österreich konstant um die 15.000 Einheiten, in Wien circa 5.000. Der Bedarf liegt bei 45.000 in Österreich und 17.000 in Wien.
Wir brauchen die gewerblichen Bauträger für ausreichende Wohnversorgung, wir begrüßen den dualen Wohnbau als Erfolgsfaktor des österreichischen Wohnbaus.