Echte Juwelen

Seltenheitswert. Ein prachtvolles Zinshaus in der Wiener Innenstadt zu bekommen, ist schwierig geworden. Markus Arnold, Arnold Immobilien, erzählt im Interview, warum er selbst kein Zinshaus besitzt und was er für seine Kunden sonst noch im Repertoire hat.

Wir treffen einander am Franziskanerplatz. Warum gerade hier? Wie sind Sie auf diesen Ort gekommen?

Markus Arnold: Weil er mein Lieblingsmittags- und  -abendplatz ist. Weil ich ihn für einen der schönsten Plätze Wiens halte und weil er vielleicht dem typischen Wiener Stadtbild nicht mehr ganz entspricht und doch sehr viel Gründerzeit ist. Der Platz hat eine 500 Jahre alte Geschichte und einen eigenen Charme, den ich eigentlich aus Großstädten wie Rom oder Mailand kenne.

Mit welchen Kosten muss ich rechnen, wenn ich mir ein Zinshaus am Franziskanerplatz kaufen möchte?

Es wird Ihnen hier niemand ein Zinshaus verkaufen.

Nein? Kann der Preis nicht hoch genug sein?

Es gibt durchaus Menschen, die das Haus lieber haben als das Geld am Konto. Auch wenn es gegen mein Geschäft ist. Das sehe ich ungern, sagen wir es so. Gewisse Juwelen werden den Besitzer niemals wechseln, es sei denn, man muss. Und die meisten, die hier Häuser besitzen, müssen nicht.

Wie viele Zinshäuser kommen im innerstädtischen Bereich, um den 1. Bezirk, im Jahr auf den Markt?

Es dreht sich immer etwas. Jedes Jahr werden auch im ersten Bezirk Zinshäuser verkauft. Natürlich gibt es hier die geringste Anzahl an Transaktionen aller Bezirke. Wenn Sie aber die Kaufpreise sehen, macht es natürlich einen sehr großen Marktanteil aus. Von der Milliarde Euro, die mit Zinshäusern umgesetzt wird, werden es immer 100 bis 200 Millionen sein. Es kommt auf das Jahr an, das wir gerade erwischen. Im 1. Bezirk werden zwischen vier und fünf Häuser verkauft – maximal zehn.

Wo sind im Moment die Hotspots – wo werden am meisten Häuser verkauft in Wien?

Das kann man auf den Bezirk gar nicht mehr ummünzen. Es hat sich gezeigt, es werden überall Häuser verkauft. Den Bezirk, wo keine verkauft werden, gibt es einfach nicht. Bezirke, die man früher ausgelassen hat – klassisch der zehnte Bezirk – sind nun auch für Private interessant geworden. Niedrigere Preise – höhere Renditen.

Also keine Verknappung?

Was sicher weniger geworden ist, sind die klassischen Juwelen. Das prachtvolle Zinshaus mit den schönen Fassaden und Hauseingängen. Die sind mittlerweile schwieriger zu bekommen – gibt es aber auch immer wieder. In Summe sehen wir, dass das Volumen, das am Markt investiert ist, entweder steigt oder zumindest gleich bleibt.

Wie sind Sie auf das Segment Zinshaus gekommen?

Ich hatte beruflich immer viel mit Zinshäusern zu tun. Bei der Allgemeine Immobilien AG habe ich den Vertrieb geleitet und ein großes Zinshaus-Paket an die Conwert verkauft – und in Folge die Investmentabteilung bei Conwert geleitet...

Also mit dem Paket zur Conwert gewechselt?

Ja. Es wäre auch schwierig gewesen, einen Vertrieb zu leiten, wenn 80 Prozent der Häuser nicht mehr da sind. Ich bin kein Däumchendreher. Man braucht eine Aufgabe.

Nach fünf Jahren Conwert beziehungsweise Resag bin ich auf den Gedanken gekommen, mich selbstständig zu machen. Das habe ich relativ rasch durchgezogen. Gerade das Zinshaus begleitet mich schon mein ganzes Leben. Mein Großvater war selbst Baumeister und hat eine Baufirma gehabt. Mit vier Jahren bin ich mit ihm schon Häuser ausmessen gegangen. An der Immobilie bin ich nie vorbeikommen. Irgendwann hat man es im Blut – dann muss man es machen.

War es immer der Berufswunsch, etwas mit Immobilien zu machen, oder gab es auch den Lokführer oder Feuerwehrmann?

Gute Frage. Ich glaube, dass das Thema Immobilien immer eines war. Ich kann nicht sagen, dass ich gerne Astronaut geworden wäre. Anwalt hätte mir auch gut gefallen. Bis ich angefangen habe, Jus zu studieren. Das war dann doch nicht meines. Immobilien waren immer

Teil meines Lebens, deshalb war es einfach, in diese Richtung zu gehen.

Vor Kurzem haben Sie bekannt gegeben, dass Sie auch im Bereich Gewerbeimmobilien tätig sein werden. Gehen Sie mit Kunden aus dem Zinshaus- in den Gewerbeimmobilienmarkt oder wollen Sie neue Kunden ansprechen?

Das sind zwei Themen. Dadurch, dass wir durch die Niederlassungen im Ausland ohnehin schon viel Gewerbe machen, war das Thema für uns nicht neu. Das zweite Thema war, dass die Kunden, die durchaus schon mehrere Wohnhäuser gekauft haben, für die Diversifizierung ihres Portfolios in die Gewerbeecke schauen und – angesichts der hohen Renditen – das Risiko der Gewerbeimmobilien nicht mehr als so schrecklich empfinden wie noch vor vier oder fünf Jahren.

Wir waren selbst überrascht, wie groß der Markt bei privaten Kunden ist, die kleine Tickets in Gewerbe kaufen wollen. Wir verkaufen gerade aus einem Paket von Fachmarktzentren, wo die Ticketgrößen zwischen ein und zwei Millionen Euro liegen. Das geht wie die warmen Semmeln. Die Größe ist überschaubar und die Rendite gut. Selbst wenn es halb leer steht, ist es noch immer besser als auf der Bank.

Wer investiert?

Das sind lokale Größen, die die Lagen kennen. Das Thema ist über ganz Österreich verstreut. Die wissen auch, dass es eine Nachnutzung gibt, auch wenn der Mieter einmal abhandenkommt. Im Gewerbe kauft man weniger das Gebäude als den Mieter. Der zählt als Einnahmequelle mehr als die Ziegelsteine beim Zinshaus.

Sie sind auch in Ungarn, der Slowakei und der Tschechischen Republik tätig. Nur am Zinshausmarkt oder auch im Bereich Gewerbeimmobilien?

Das ist es eine Durchmischung. In Bratislava, wo wir hauptsächlich tätig sind, ist es überwiegend Gewerbe. In Ungarn ist es im Zinshausbereich insofern schwerer, weil die 100-Prozent-Liegenschaften nicht so vorhanden sind wie in Österreich. Man hat in der postkommunistischen Ära den Mietern die Immobilie geschenkt. Dort ist das Thema, dass die Entwickler wieder die Anteile zusammenkaufen und dann wieder weiterverkaufen. Das ist wesentlich mühsamer. Daher ist der Markt ein Kleinerer, das heißt aber nicht, dass es ihn nicht gibt. Gewerbeimmobilien in Prag bzw. Tschechien waren immer ein Thema, wobei wir dort immer noch das klassische Zinshaus behandeln...

Würden Sie davon abraten, Zinshausanteile zu kaufen?

Ich werde Ihnen nie abraten, eine Immobilie zu kaufen – ob eine ganze, eine halbe oder nur ein Achtel. Warum nicht? Sie können nichts falsch machen. Dann verkaufen Sie es halt wieder.

Wenn ich ein Zinshaus will, wo bekomme ich die höchsten Renditen?

Die höchste Rendite haben Sie in Budapest. Prag ist sehr ähnlich zu Wien und in Bratislava gibt es nur wenige klassische Zinshäuser. Die Slowaken sind eher Wohnungskäufer als Mieter. Allerdings sinken in allen Märkten die Renditen.

… und liegen bei...?

In Prag im ersten Bezirk sind Sie mit einem Zinshaus bei knapp 3 Prozent. Was schon teuer geworden ist in den letzten Jahren. Man darf auch nicht vergessen: Prag war vor der Krise genauso teuer wie Wien und hat dann den Weg nach unten gemacht, aber sich wieder völlig erholt. Ich glaube, das Investmentvolumen in Tschechien ist höher als in Österreich.

Wie viel Eigenkapital brauche ich für den Ankauf? 

Das kommt auf Ihre Bank an. Das Geld kostet sehr wenig, damit können Sie als Privater mit 20 bis 25 Prozent Eigenkapital jedes Haus finanzieren. Am Ende des Tages ist es eine Frage der Bank.

Hat sich die Einstellung Ihrer Kunden geändert? Am Anfang hieß es noch, man solle relativ viel Eigenkapital haben...

Die meisten meiner privaten Kunden tauschen Geld gegen Steine. Damit stellt sich das Thema nicht. Man hat das Geld vom Konto weg und besitzt eine Immobilie. Ob man die

Immobilie mit einer Hypothek belastet oder nicht, ist eine Frage, die man sich erst stellt, wenn die Transaktion abgewickelt ist. Mittlerweile aber haben auch die Privaten gemerkt, dass sie günstig finanzieren können.

Viele Ihrer Branchenkollegen sind nach Deutschland gegangen...

Mache ich natürlich genauso. Das ist der größte Markt in Europa und ein wahnsinnig lebendiger und spannender Markt. Es macht mir auch Spaß, immer etwas Neues zu machen.

Und welche Region?

Jetzt einmal Berlin. Ich denke, wenn man sich als internationaler Makler bezeichnet, muss man auch in der Hauptstadt sein. Wo die Reise hingeht – wir werden sehen.

Würden Sie sich als ehrgeizig bezeichnen?

Da würde ich lügen, wenn ich sage, dass ich es nicht bin.

Was war ihr größter Erfolg? Und die Gegenfrage: Was war die größte Niederlage?

Ich glaube, als Makler hat man die größte Niederlage nicht im Gedächtnis, gezwungenermaßen.

Oder Herausforderung?

Herausfordernd ist es immer – und jedes Haus, das man verkauft, ist ein Erfolg.

Niederlagen merke ich mir nicht, das ist verschüttete Milch. Man reift daran, das ist klar. Und in der Größenordnung, in der wir arbeiten, da gibt es zwangsläufig Niederlagen.

Sind Sie selbst in Immobilien investiert?

Ja, aber immer nur in Wohnungen.

Vorsorgewohnungen?

Was mir gerade so gefällt.

Und warum kein Zinshaus?

Weil ich meinen Verkäufern nicht in die Suppe spucken kann. Man lebt ja auch davon, dass man über mich Häuser erwirbt, entwickelt und verkauft. Wenn ich in dieser Kette den Händlern ihre Ware wegnehme, bin ich nicht glaubwürdig. Oder kaufen Sie gerne beim Fleischer, der das beste Schnitzel selber isst?

Hatten Sie am Anfang Ihrer Immobilienkarriere einen Mentor?

Ja, absolut. Ich glaube, dass meine wichtigste Person in meiner Immobilien-Karriere Helmut Rüdiger Scholz war, der mich von 0 auf 100 als seinen Vertriebsmann installiert hat und mir in Wahrheit, obwohl er leider schon verstorben ist, bis heute durch all das hilft, was ich vorher von ihm gelernt habe. Da waren viele Dinge, die heute in der Immobilienbranche gang und gäbe sind, die hat er erfunden. Er war einer der ersten Zinshauskäufer. Das Bauherrenmodell war seine Idee.

Haben Sie schon Ihre persönliche Traumimmobilie gefunden?

Nachdem ich grundsätzlich ein Unruhegeist bin, bin ich, wenn ich einmal wo eine Zeitlang gewohnt habe, auf der Suche nach der nächsten Immobilie. Es wird aber immer schwieriger. Ich bin schon knapp dran, sagen wir es so.

Wie oft sind Sie schon umgezogen?

Gar nicht so oft. Drei oder vier Mal. Aber ich habe es mir immer sehr gut und lange überlegt. Bis ich dann etwas finde, dauert es mindestens ein Jahr.

Ich habe gelesen, Sie hätten einmal in einer Garconnière in Oslo und einer Neubau-WG in Havanna gelebt. Wie kommt man nach Oslo und Havanna?

Oslo ist einfach: Das war eine Frau, sonst geht man nicht in den kalten Norden – noch dazu, wo ich die Kälte hasse. Bei -16 Grad jeden Tag, da kann es nur die heiße Liebe sein.

Havanna war ein Thema der Sprache. Ich habe ein Jahr nach der Matura in Malaga verbracht und wollte dieses Wissen auffrischen. Der einzige Ort, den ich mir damals leisten konnte, war Havanna. Dort war alles so billig, da habe ich gedacht, da bleibe ich ein Zeiterl.

Wie suchen Sie einen Mitarbeiter? Wie viele haben Sie derzeit?

Über 40, mit Berlin im September knapp 50 Mitarbeiter.

In Wahrheit meist über Initiativbewerbungen, die wir mittlerweile häufig bekommen. Die meisten, die in die Branche wollen und wissen, dass wir eigentlich Leute suchen, die als Makler nicht vorbelastet sind. Diese Message haben wir gut auf den Markt gebracht. Die kommen zu uns und hätten gerne gesehen, wie das so abläuft. Ich könnte das Rezept nicht sagen, wo man sie herbekommt. Ich glaube, dass die Komplexität sämtlichen Werbens, das wir betreiben, die Leute zu uns führt.

Wenn wir ein Inserat in die Zeitung stellen, sprechen wir genau die Leute an, die wir nicht ansprechen wollen. Wenn wir niemanden direkt ansprechen, kommen die Leute, die wir gerne haben. So haben wir eigentlich Mitarbeiter in den letzten Jahren akquiriert.

Wie darf man das verstehen, „als Makler nicht vorbelastet“? Ein Mitarbeiter vom Mitbewerb kommt nicht in Frage?

Schwierig. Ich glaube, von den 50 Mitarbeitern, die es dann sind, sind knapp 30 Makler. Und von den 30 haben nur drei eine Maklervorerfahrung. Und diese drei auch nur deswegen, weil ich sie gut kannte und weil ich weiß, dass die sich noch etwas zeigen lassen und nicht kommen und sagen „Ich mache das schon seit zehn Jahren, du brauchst mir nichts erklären.“

Wir machen die Dinge halt anders – und da lege ich großen Wert drauf.

Wie sehen Sie PropTechs? Fluch oder Segen?

Da reden wir darüber, ob das Digitale den Menschen ersetzt. Ich halte es für fahrlässig und für falsch. Ich glaube, dass das Versprechungen sind, die nachhaltig nicht erfüllt werden können. Es kann mir niemand erklären, dass Erfahrung auf einmal keine Rolle mehr spielt. Eine Maschine oder ein Code kann nie die Erfahrung eines Menschen haben.

Virtual Reality? Manche setzen darauf, dass Käufer oder Mieter das Objekt erst bei Vertragsabschluss in Wirklichkeit sehen.

Das wird bei uns nie passieren. Das ist unmöglich. Sie werden nie das Vertrauensverhältnis, das sie zu einem Makler haben, der sie über Monate und Jahre begleitet und auch etwas bietet, durch virtuelle Realität ersetzen können. Sie werden auch den Wohnungsmakler nicht ersetzen können. Das Berufsbild wird sich stark verändern. Sie werden mit einer 3D-Brille in einem Büro auf einem bequemen Sessel sitzen und so die Besichtigung machen und tatsächlich nur die Wohnungen anschauen, die in dieser virtuellen Besichtigung gefallen haben. Das reduziert die Besichtigungen vor Ort von 100 auf 10.

Kurzer Ausblick: 2016 war der Gruppenumsatz bei rund 350 Millionen Euro. Wie sind die Pläne für 2017?

Die 350 Millionen haben wir heuer schon gemacht. Ich hoffe doch, dass wir die 500-Millionen-Marke knacken. Wir sind auf einem guten Weg.

Da müssen dann aber noch ein paar große Top-Deals dabei sein.

Ja.

Wordrap mit Markus Arnold

Können Sie sich noch an Ihren ersten Geschäftsabschluss erinnern? Selbstverständlich. Das war eine 30-Quadratmeter-Garconnière in der Sonnenfelsgasse.

Weil Sie in Havanna waren: Welcher Revolutionär fasziniert Sie? Che Guevara wäre jetzt zu platt. Es gibt ja den ursprünglichen Máximo Líder, das war Camilo Cienfuegos, der – ob Zufall oder nicht – bei einem Hubschrauberabsturz gestorben ist, der wesentlich mehr Sympathiewerte gehabt hätte als Fidel. Wie die Geschichte gezeigt hat, funktionieren Sozialismus, Kommunismus und all diese Themen nicht wirklich. Deshalb wird es wohl Che bleiben. Er war der einzige, der nicht reich gestorben ist.

Mit welcher lebenden oder bereits verstorbenen Persönlichkeit würden Sie gerne einmal Abendessen gehen oder diskutieren? Da gibt es ein paar. Es fällt mir nur gerade keiner ein. Aber ich habe da schon einmal darüber nachgedacht. Das wären dann wieder so platte Geschichten wie Elon Musk oder Mark Zuckerberg. Die amerikanisch Gehypten, die wirklich Interessanten.

Welches Buch liegt bei Ihnen am Nachttisch? Ich kann Ihnen die Autorin nicht sagen. Es ist ein Krimi.

Blutrünstig? Lesen Sie gerne Krimis? Unerwarteter Weise ja. Natürlich, ja. Spannung muss man ein bisschen auf der Couch miterleben. Ich schaue sie mir nicht gerne an, aber ich lese sie gerne.

Welcher Radiosender läuft bei Ihnen im Auto? Ich höre wenig Radio, ich höre meistens meine eigene Musik. Viel Südamerikanisches, Salsa, lateinamerikanischer Hip-Hop. Aber auch Pop. Ich habe da eine sehr breite Fächerung.

Womit kann man Sie aus der Fassung bringen? Mich aus der Fassung zu bringen, ist mittlerweile schwer geworden. Mit Penetranz gepaart mit Dummheit. Sonst schon nichts mehr.