Ein Markt in Bewegung

Boom. Österreich gewinnt an Attraktivität am Hotelinvestitionsmarkt und widersetzt sich somit dem europäischen Trend. In Wien liegt die Nachfrage deutlich über dem Angebot an verfügbaren Hotelimmobilien.

Während Österreich im ersten Halbjahr  2016 am Gesamtinvestitionsvolumen Europas einen Anteil von ca. 1 Prozent aufweist, macht das österreichische Hotelinvestitionsvolumen ca. 5 Prozent des Hotelinvestmentmarktes Europas aus. Mit 346 Millionen im ersten Halbjahr 2016 verzeichnete Österreich im Vorjahresvergleich einen Anstieg um ca. 146 Prozent. Die im 2. Quartal 2016 abgeschlossenen Hoteltransaktionen in Höhe von insgesamt 75 Millionen Euro erreichten zwar nicht den Rekordwert des 1. Quartals 2016 (271 Millionen Euro), übertrafen jedoch das Investitionsvolumen des Vergleichszeitraumes 2015 um ca. 116 Prozent.

Vorjahresvolumen bereits übertroffen 

Die investmentfreudige Stimmung in Österreich im Jahr 2015 hat sich laut Christie & Co auch in den ersten Monaten 2016 eindrucksvoll fortgesetzt. Alleine im ersten Halbjahr wurden Hoteltransaktionen im Gesamtvolumen von knapp 440 Millionen Euro verzeichnet. Damit wurde bereits im Juni das Volumen des gesamten letzten Jahres deutlich übertroffen. Grund dafür sind einige große Trophy-Transaktionen, wie zum Beispiel der Verkauf des Hotel Imperial oder des Hilton Vienna, welches gleichzeitig den größten Hoteldeal in der Geschichte Österreichs darstellt.

„Der Hotelinvestmentmarkt des ersten Halbjahres 2016 war durch mehrere sehr eindrucksvolle Einzeltransaktionen gekennzeichnet. Noch deutlicher als in den Jahren zuvor konzentrierten sich die Transaktionen auf die Hauptstadt Wien“, erklärt Lukas Hochedlinger, Managing Director Germany, Austria & CEE bei Christie & Co.

Zwei große Deals 

Eröffnet wurde das Jahr mit der Trophy-Transaktion des Hotel Imperial Wien (138 Zimmer), welches von Starwood Hotels & Resorts an die Al Habtoor Gruppe, einen Investor aus dem arabischen Raum, für umgerechnet um 78,8 Millionen Euro veräußert wurde. Starwood bleibt auch nach dem Verkauf weiterhin der Betreiber dieses Luxushotels. Trotz der eindrucksvollen Summe gab es kurz darauf eine noch größere Transaktion, als das Hilton Vienna (579 Zimmer) von den  Eigentümern des Shoppingcenters Parndorf Erwin Krause und Franz Kollitsch für etwa 200 Millionen Euro übernommen wurde. Im zweiten Quartal verkaufte außerdem die Schöps Gruppe das ehemalige LaStafa Gebäude auf der Mariahilfer Straße, in dem sich seit Jahresende 2015 das Hotel Ruby Marie mit 186 Zimmern befindet.

Erst kürzlich wechselte zudem das renommierte Hotel Goldener Hirsch in der Salzburger Getreidegasse seinen Eigentümer. „Auch 2017 werden wir in Österreich den einen oder anderen Deal sehen“, prognostiziert Felix Neuwirther, Real Estate Counsel bei Freshfield Bruckhaus Deringer.

„Derzeit stehen noch einige bekannte Hotels in Österreich kurz vor dem Verkauf“, ergänzt Hochedlinger. „Einige davon, zum Beispiel das Sofitel Wien, werden sich dabei – sofern verkauft wird – in die Riege der Top-Deals des Jahres einreihen“, prophezeit der Marktexperte. Das Hotel Meliá im DC Tower könnte in naher Zukunft ebenfalls zum Verkauf stehen, heißt es in Expertenkreisen.

Dass es rund um den Hauptbahnhof Wien bereits ein Überangebot gäbe, bestreitet Martina Maly-Gärtner, Managing Director Michaeler & Partner Wien. „Der Standort ist direkt neben dem Hauptbahnhof und in diesem Stadtentwicklungsgebiet eine A-Lage. Ich glaube eher, dass Projekte bzw. Hotels, die in einer nicht so präferierten Lage sind, Nachteile verspüren werden. Am Standort Hauptbahnhof Wien hat man es geschafft, einen sehr guten Mix an Produkten zu entwickeln. Gesamtheitlich gesehen: Derzeit übersteigt der Nächtigungszuwachs in Wien noch den Angebotszuwachs."

Das Luxushotelsegment in Wien hält Neuwirther jedenfalls für gesättigt. Bei MRP Hotels sieht man Wachstumspotenzial im Budgetbereich – und zwar nicht nur am Wiener Markt, sondern auch bei Ferienhotels in den Bundesländern. Konzepte wie das Adeo Alpin – von den Ex-Skirennläufern Herrmann Maier und Rainer Schönfelder – würden sich durchsetzen. „Die Investoren haben in diesem Bereich überwiegend einen regionalen Bezug – wer Erfolg hatte in einer Region, wird weiterhin in diese investieren“, erklärt Schaffer.

Wellness- und Resortbereich

Bewegung gab es auch abseits der Bundeshauptstadt. Hier wurden vor allem im Wellness- und Resortbereich einige nennenswerte Transaktionen getätigt. So zeichnete Christie & Co im Auftrag des Verkäufers für die Vermittlung der beiden ehemals im Eigentum der Erste Bank befindlichen Falkensteiner Hotels Balance Resort Stegersbach sowie Hotel & Spa Bad Leonfelden (gesamt 259 Zimmer) an einen Privatinvestor aus Österreich verantwortlich. Beim Verkauf der Grimming Therme inklusive Hotel Aldiana Bad Mitterndorf (166 Zimmer) wurde der Käufer ebenfalls von Christie & Co identifiziert. Doch auch Stadthotels waren abseits der Bundeshauptstadt gefragt. Im ersten Quartal wurde mit dem Hilton Innsbruck (176 Zimmer) ein weiteres Hilton Hotel veräußert. Als Käufer trat hier das Land Tirol auf, welches das Hotel zu einem Bürogebäude für diverse Landeseinrichtungen adaptieren will. Im Vergleich zum Vorjahr konnte das Transaktionsvolumen im ersten Halbjahr mit rund 440 Millionen Euro mehr als verdreifacht werden. Als Käufer traten dabei überwiegend Investoren aus Österreich auf. „Einige dieser Hotels waren schon länger auf dem Markt“, weiß Hochedlinger. „Dass diese Transaktionen nun abgeschlossen wurden, untermauert die Attraktivität Wiens und Österreichs gleichermaßen für lokale wie internationale Investoren.“

In eine wachsende Branche investieren

„In West- und Zentraleuropa hat es noch nie so viele Deals gegeben“, sagt Martin Schaffer, Managing Partner beim Hotelimmobilienexperten MRP Hotels. Das starke Investoreninteresse führt er auf eine Reihe von Faktoren zurück – allen voran die starke Entwicklung des weltweiten Tourismus. In den vergangenen Jahren seien jährliche Steigerungsraten von rund 6 Prozent verzeichnet worden. „Investoren können also in eine wachsende Branche investieren“, bringt es der Experte auf den Punkt.