Der österreichische Hotelimmobilienmarkt bleibt in Bewegung. Einer gewissen Sättigung im 5-Sterne-Segment steht eine steigende Nachfrage im Midscale-Bereich gegenüber.
Die treibende Kraft für neue Projektentwicklungen ist weiterhin die Destination Wien, erklärt Matthias Hautli, Geschäftsleiter Wien des Hotel und Tourismus-Beraters Kohl & Partner: „Schon in den letzten Jahren gab es einen starken Zuwachs an Hotelzimmern in der Bundeshauptstadt. Dieser Trend wird sich auch in den kommenden Jahren fortsetzen“, so Hautli. Zuletzt dominierte der Trend zum Luxus. „Zumindest was das Luxussegment angeht, sehen wir eine gewisse Sättigung für die Destination Wien.
"Nun muss die Nachfrage erst einmal nachziehen, um die neuen Betten auch zu füllen“,
ist Hautli überzeugt.
Neue Projekte und Developments konzentrieren sich vor allem auf das Stadtentwicklungsgebiet neuer Hauptbahnhof. Im Budget- und Midscale-Segment wurden an diesem Standort bereits mehrere Projekte wie z.B. das A&O Hostel oder das Hotel Zeitgeist realisiert. Einige Projekte befinden sich im Bau wie Motel One oder das Star Inn. In den kommenden Jahren werden auf der dem Wiedner Gürtel zugewandten Seite weitere Hotels internationaler Marken entstehen, erzählt Hautli.
Doch nicht nur der Hauptbahnhof ist Ziel von Hotelbetreibern und Projektentwicklern, weiß der Hotel-Experte: So soll an der Wiener Ringstraße ein derzeit geschlossenes, ehemaliges 5-Sterne Hotel revitalisiert werden. Zudem werden Ende 2015 die Weitzer Hotels (Hotel Daniel in Graz und Wien) am Schubert Ring 10–12 ein weiteres Haus eröffnen. In der Mariahilfer Straße wird der STAFA Tower zu einem Hotel umgebaut. Betreiber ist der Münchner Hotelier Johannes Eckelmann mit dem Cocoon Konzept. Und mit dem Motel One Wien Staatsoper hat nun auch der 1. Bezirk sein erstes Budget Hotel.
In den österreichischen Landeshauptstädten wurde in den letzten Jahren das Hotelangebot kontinuierlich erweitert, erzählt Hautli von aktuellen Entwicklungen in den Bundesländern, eine lange Pipeline an neuen Hotels kann er derzeit jedoch nicht ausmachen. Ähnlich auch die Entwicklung der Ferienhotellerie. Hautli: „Die Entwicklung neuer Hotelprojekte ist im Vergleich zu den Städtedestinationen weniger dynamisch. Investiert wird vor allem in die Qualitätsverbesserung der Betriebe sowie die Betriebsgrößenoptimierung.“
Neue Trends: Freizeit und Arbeitszeit
Neue Trends in der Hotellerie ortet die Österreichische Hoteliervereinigung: Lean Luxury à la Ruby oder Moxy (vorgefertigte Zimmereinheiten, die relativ rasch zusammengebaut werden können) sei nun im Kommen. Und das Ende der Work-Life-Balance wird ausgerufen. Soll heißen: Es vermischen sich Arbeit & Freizeit und es entsteht: Bleisure. Übersetzt in der Hotelsprache heißt das, dass Hotels hohen Freizeitwert UND perfekte Rahmenbedingungen haben müssen, um schnell einmal zwei Stunden arbeiten zu können. Andere Hotels werben wiederum mit dem „Black Hole“-Effekt, heißt es bei der ÖHV: Das Hotel als Hideout – fehlender Handy-Empfang unterstützt die Digitaldiät. Ohrwurm-artige Werbesprüche wie „Disconnect to reconnect“ sollen dabei helfen. Oder wie es in der Steiermark heißt: „Ausg‘steckt is´“.
Hotelberater Martin Schaffer von MRP hotels sieht ähnliche Entwicklungen für die Hotellerie in Wien und den Bundesländern: „Die Projekte am Hauptbahnhof sind weitestgehend in trockenen Tüchern, bei einigen wird Baubeginn im kommenden Jahr sein.“ Er bemerkt, dass auch zunehmend Economy- bis Midscale-Produkte bzw. Pächter nicht nur an Verkehrsknotenpunkte sondern auch in die Stadtzentren wollen.
Daher sei es wohl auch wenig verwunderlich, dass bereits zahlreiche Pläne für Hotelprojekte an innenstadtnahen Standorten im Gespräch sind, wobei es sich hier überwiegend um Conversions von leerstehenden Bürogebäuden zu Hotels handelt. Bei mrp sieht man auch wieder großes Interesse von deutschen Developern am Hotelmarkt Wien: „Wien ist mittlerweile die zweitgrößte deutschsprachige Stadt und der zweitwichtigste Hotelmarkt nach Berlin“, so Schaffer.
Derzeit gebe es mehr Nachfrage nach Hotels von Betreibern, als Projekte am Markt vorhanden sind: „Daher sehen wir derzeit bei Verhandlungen Eigentümer leicht im Vorteil.“ Für Schaffer besonders interessant: „Kürzlich hat das Ruby Hotel in den Sofiensälen eröffnet. Das ist insofern interessant, da es sich bei diesem Hotel um ein sehr personalsparendes Konzept handelt: Der Check-in erfolgt über Self-Check-in wie am Flughafen. Zahlreiche Ketten experimentieren derzeit mit diesen Tools.“
Hotels als Investmentmarkt
Im Fokus internationaler Investoren steht weiterhin die Destination Wien, erkennt Kohl & Partner-Manager Hautli anhaltend gute Stimmung. Als einer der Gründe ist die seit Jahren positive Nachfrageentwicklung in Wien zu nennen: „Zwar sind die Renditen nicht überdurchschnittlich, was auf das im Vergleich zu anderen europäischen Destinationen niedrige Preisniveau zurückzuführen ist, aber eine stabile Wertentwicklung ist gesichert. Zumindest für Wien kann man weiterhin von einem Käufermarkt sprechen.“
Auffallende Entwicklung der letzten Jahre, so Hautli weiter, sei die zunehmende Anzahl an branchenfremden Investoren, die auf der Suche nach einem sicheren Investment mit emotionalem Mehrwert sind und sich aus diesem Grund auch für Hotelprojekte in der Ferienhotellerie interessieren. Alternative Finanzierungsformen wie z.B. über „Buy to let“ können bei ausgewählten Projekten die Finanzierungsbasis verbreitern – der Anteil klassischer Bankfinanzierungen ist aufgrund der restriktiven Kreditvergabe jedoch rückläufig, weiß Berater Hautli.
Luxusmarkt in Wien ist gesättigt
Im Neue Resortprojekte sieht hingegen mrp-Berater Schaffer immer schwieriger zu realisieren: „Zumeist geht das nur in Kombination mit dem Verkauf von Apartments, die wieder zurück in die Hotelvermietung gehen. Es gibt immer weniger freie Ganzjahresstandorte und kaum mehr Förderungen.“ Den Luxus-Markt in Wien sieht er „für‘s Erste“ gesättigt, neue Projekte machen erst in einigen Jahren wieder Sinn. Ihm fehlen eher kreative Projekte (Boutique, Lifestyle etc.) – die immer noch nachgefragt werden. Wien ist nach wie vor ein Pachtvertragsmarkt, hybride Modelle sind allerdings am Vormarsch, so Schaffer. Dadurch partizipieren die Investoren limitiert nach unten, „aber natürlich dafür auch nach oben“.
Grundsätzlich sieht Schaffer die Bruttogewinne pro verfügbarem Zimmer (Gross Operating Profit – GOP) unter Druck, da vor allem die Vertriebskosten steigen. Provisionen für Leistungen wie z.B. Booking betragen teilweise bis zu 20 Prozent, in manchen Fällen liegen sie sogar darüber, erzählt Schaffer.
Um der steigende Nachfrage der Hotelketten im Midscale-Bereich nachzukommen, wird es vor allem Franchiseverträge in Kombination mit erfahrenen „stillen“ Betreibern geben. Schaffer: „Ausschließliches Wachstum über eigene Management- oder Pachtverträge wird für die großen internationalen Marken schwierig werden.“ Nachfrage gibt es nach Pachtverträgen seitens von Versicherungen oder ausländischen Pensionsfonds, so mrp-Berater Schaffer.
LOISIUM WINE & SPA RESORTS
Eine ganz spezielle Hotel-Schiene fährt das Loisium Wine & Spa Resorts. Ursprünglich im niederösterreichischen Langenlois gestartet, geht das Konzept „Loisium“ in der Südsteiermark ins zweite Vollbetriebsjahr, zeigt sich Geschäftsführerin Susanne Kraus-Winkler mit der Entwicklung der Nachfrage „sehr zufrieden“: „Das Hotel in der Südsteiermark wird als Ganzjahresbetrieb geführt, der Aufbau des Angebots im Winter war uns daher ein besonders großes Anliegen. Wir sind ganz begeistert, wie sich derzeit in dieser Region, gemeinsam mit vielen regionalen Partnern, der Winter ganz toll zu entwickeln beginnt und die Südsteiermark immer mehr zu einer interessanten und tollen Ganzjahresdestination wird.“
Etwa Anfang Oktober wird auch das neue Gourmetlokal „Die Weinbank“ von 3-Haubenkoch Gerhard Fuchs und Winzer Manfred Tement eröffnen. Loisium-Chefin Kraus-Winkler ergänzt ab Jänner 2015 das Angebot um Versicherungsleistungen, „um das Thema Gesundheit im Rahmen unseres Loisium Wine Spas zu betonen“. Nächstes Jahr soll bereits eine Jahresauslastung von knapp 60 Prozent erreichbar sein, zeigt sich Kraus-Winkler zuversichtlich: „Ich habe auch mit zahlreichen Hotelkollegen in der Umgebung gesprochen, die mir alle bestätigt haben, dass auch sie, seit wir eröffnet haben, mehr und nicht weniger Nächte erreichen konnten. Das ist genau unser Ziel gewesen.“
Eine ganz andere Entwicklung ist gerade in der Nachdenkphase, erzählt die Loisium-Chefin weiter: „Wir haben einige Anfragen von Franchiseinteressenten, die Weinhotels mit unserer Marke andenken. Das betrifft Regionen wie Istrien und Kapadokien bzw. natürlich unser Projekt im Elsass, wo wir auf eine endgültige Baubewilligung hoffen.“