Entwicklung des Wiener Wohnungsmarktes

Im ersten Quartal 2019 konnte der Wiener Wohnungsmarkt nahtlos an die guten Vorjahre anschließen. Trotz des eingebremsten Bevölkerungswachstums dominiert weiterhin eine starke Nachfrage das Marktgeschehen. Die seit 2016 deutlich gestiegene Bautätigkeit führt mit der üblichen Verzögerung nun zu einem kontinuier­ lichen Zuwachs bei den Fertigstellungszahlen und daher ist der Nachfrageüberhang weniger angespannt als in der jüngeren Vergangenheit. 

Die auffälligste Entwicklung ist zur Zeit die scharfe Trendumkehr in der Relation neugebauter Eigentums­ wohnungen zu neuen Mietwohnungen: Die außergewöhnlich starke Nachfrage seitens institutioneller Anleger und großer Privatinvestoren nach Wohnimmobilien führt dazu, dass zahlreiche Entwickler verstärkt Gesamt­ objekte veräußern, die in weiterer Folge vermietet werden, anstatt die Wohnungen im Eigentum abzuver­ kaufen. Daher schlägt sich das besser ausgeglichene Verhältnis von Angebot und Nachfrage eher in einer Entspannung auf dem Mietmarkt als bei Eigentumswohnungen nieder. 

Im Bereich Altbauwohnungen hat die deutlich restriktivere Auslegung der Lagezuschlagsregelungen zu einiger Verunsicherung auf Seiten der Investoren geführt. Diese macht sich in einer noch stärkeren Fokussierung auf befristete Mietverhältnisse und auch einer leichten Tendenz zum verstärkten Abverkauf von Eigentumswoh­ nungen bemerkbar. Zusammen mit der Verschärfung der Bestimmungen für den Abriss von Altobjekten führt dies auch zu einem gewissen Rückgang der Investitionstätigkeit in diesem Segment. Die neue Widmungs­ kategorie „Sozialer Wohnbau“ und die Erhöhung des vorgeschriebenen Anteils geförderter Wohnungen bei Neubauten nach Umwidmungen haben bis jetzt noch keine spürbaren Auswirkungen gezeigt, allerdings ist eine längerfristige Beurteilung wohl erst in einigen Jahren möglich. 

Angebotsentwicklung

Im ersten Quartal kommen jahreszeitlich bedingt keine relevanten Mengen an neuen Wohnungen auf den Markt. Im Gesamtjahr ist mit einer geringfügigen Steigerung der Fertigstellungsleistung gegenüber dem Vorjahr auf insgesamt 11.500 Einheiten zu rechnen. Zu den größten Projekten, die im Laufe des Jahres abge­ schlossen werden sollen, zählen SeeSee Home (22. Bezirk, 78 Wohnungen), SeeSee Living (22. Bezirk, 103 Wohnungen), Raffaelgasse 10 (20. Bezirk, 44 Wohnungen) sowie Engerthstraße 216 (2. Bezirk, 162 Wohnun­ gen). 

Der überwiegende Teil der Neuflächenproduktion entfällt auf großvolumige Bauten mit mehr als 100 Einheiten, während es bei der Errichtung von Objekten in Baulücken und der Schaffung neuer Wohnungen durch den Aus­ bau von Bestandobjekten keine Zuwächse, möglicherweise sogar einen leichten Rückgang geben wird. 

Nachfrageentwicklung

Die Nachfrageentwicklung ist weiterhin sehr gut. Das Tempo des Bevölkerungswachstums ist zwar etwas zu­ rückgegangen, dennoch lebten am 31. Dezember 2018 bereits ca. 1,9 Mio. Einwohner und damit immerhin um 11.000 Menschen mehr in Wien als am 1. Jänner 2018. Bei einer durchschnittlichen Haushaltsgröße von 2,2 Personen resultiert daraus ein zusätzlicher Bedarf von 5.000 Wohnungen. Obwohl diese Zahl niedriger ist als die Zahl der neuerrichteten Wohnungen, kommt es derzeit zu keinem Abbau des Rückstaus aus den Vorjahren, auch wegen der sinkenden Haushaltsgrößen, die weiteren Druck auf den Wohnungsmarkt verur­ sachen. 

Der Trend zu immer kleineren Wohnungsgrößen ist aktuell gebrochen. Offenbar ist die sinnvolle Minimalgröße erreicht und Käufer und Mieter können auf steigende Quadratmeterpreise nicht mehr mit einer Reduktion der Nutzfläche reagieren. Ungeachtet dessen ist die Nachfrage weiterhin sehr preissensitiv. Davon profitieren das untere und mittlere Preissegment, in diesen sind die Vermarktungszeiten daher deutlich kürzer als in den oberen Preiskategorien. 

Preisentwicklung

Die Preisentwicklung auf dem Wiener Wohnungsmarkt verläuft weiterhin stabil. Im Jahresvergleich sind die Mieten im Durchschnitt um ca. 1,5 Prozent gestiegen, die Kaufpreise um ca. 3,25 Prozent. In guten Lagen ist erneut ein stärkeres Plus (Kaufpreise + 4,5 Prozent, Mieten + 3,5 Prozent) als im Gesamtmarkt zu verzeichnen. 

Eine gewisse Entspannung ist im Bereich der Baupreise, neben den Grundkosten der zweite große Faktor für die Gesamterrichtungskosten, festzustellen. Nachdem speziell im zweiten Halbjahr 2018 für einige Projekte nur schwer Angebote zu bekommen waren und noch mehr Bauvorhaben wegen unfinanzierbarer Baukosten verschoben wurden, hat sich die Situation auf hohem Niveau wieder einigermaßen normalisiert. Für Baustarts ab 2021 und später werden tendenziell etwas niedrigere Angebote abgegeben als für 2019 und 2020. 

Ausblick

Ebenso wie der kurzfristige ist auch der mittel- und langfristige Ausblick für den Wiener Wohnungsmarkt ausgesprochen positiv. Das Wachstum der Einwohnerzahl wird aufgrund der aktuellen Bevölkerungs- struktur und der positiven Geburtenbilanz auch unabhängig vom Ausmaß des weiteren Zuzugs anhalten und für einen nachhaltigen Bedarf an zusätzlichem Wohnraum sorgen. 

Zahl und Größe der in Bau befindlichen und heuer startenden Projekte liegen signifikant über dem Level der Vorjahre, was zu deutlich steigenden Fertigstellungszahlen führt. Es ist davon auszugehen, dass in absehbarer Zeit die Nachfrage nach zusätzlichen Wohnungen und die Neubauleistung ein ausgeglichenes Niveau erreichen werden. Daher wird es einerseits keinen Preisdruck auf dem Wohnungsmarkt geben, andererseits aber auch nur etwa im Bereich der Inflationsrate liegende Steigerungen bei Mieten und Kaufpreisen. 

Einer wachsenden Zahl geförderter Wohnungen wird eine ebenfalls steigende Zahl neuer Wohnungen im gehobenen Preissegment (große Neubauprojekte in sehr guten Lagen wie z.B. Das Ensemble im 3. Bezirk, diverse Wohntürme wie z.B. Marina Tower) gegenüberstehen. Diese Entwicklung wird zu einer stärkeren Differenzierung der Wohnungspreise führen.