Escape from the Cash Trap

Steueroptimales Liquiditätsmanagement bei Objektgesellschaften.

In der Praxis ist die reine Ein-Objekt-Kapitalgesellschaft eine häufig gewählte Strukturierung beim Erwerb von Gewer-beimmobilien. Die Liegenschaft wird dabei entweder durch die Kapitalgesellschaft erworben oder die Übertragung erfolgt mittelbar über den Erwerb der Anteile an einer bestehenden Objektgesellschaft. In beiden Fällen werden die Mieteinnahmen, dh Liquidität, auf Ebene der Objektgesellschaft vereinnahmt. Diesen Einnahmen stehen wiederum nicht liquiditätswirksame Aufwendungen (im Wesentlichen die Abschreibung) gegenüber.

Letztere reduzieren den ausschüttungsfähigen Bilanzgewinn. In der Kapitalgesellschaft verbleibt somit jene Liquidität, die einerseits nicht für die Tilgung von Schulden der Objektgesellschaft mehr benötigt wird, andererseits – mangels ausschüttbaren Gewinnes – auch nicht an die Gesellschafter in Form einer Gewinnausschüttung verteilt werden kann. Es entsteht eine sog. „Cash Trap“. Gleiches gilt im Übrigen nicht nur für Kapitalgesellschaften sondern auch für Personengesellschaften, an denen ausschließlich Kapitalgesellschaften beteiligt sind (GmbH & Co KG/OG, sog. „kapitalistische Personengesellschaft“).

Cash Traps stellen den potentiellen Investor oftmals vor große Schwierigkeiten und sind nur aufwendig zu lösen (etwa ggf. durch Umgründungsmaßnahmen). Umso wichtiger ist es daher, bereits zum Zeitpunkt des Erwerbs der Immobilie oder der Objektgesellschaft strukturelle Maßnahmen zu setzen um eine Cash Trap a priori zu vermeiden.

Auflösung von Kapitalrücklagen

Eine Option wäre zunächst die Auflösung von Kapitalrücklagen (soweit vorhanden) zu Gunsten des ausschüttbaren Bilanzgewinnes (Einlagenrückzahlung) während der Dauer des Investments. Dies bietet sich an, wenn die Immobilie oder die benötigten Mittel zum Erwerb der Immobilie bereits in die Objektgesellschaft eingebracht worden sind (bspw auch durch vorangegangene Transaktionen). So ferne dies über die Rückzahlung von Einlagen über die Auflösung von ungebundenen Kapitalrücklagen getätigt werden kann, ist dies grundsätzlich ein flexibler und unkomplizierter Vorgang. Soferne die Einlagen im Nennkapital gebunden sind, ist dieser Weg lediglich über eine wesentlich aufwendigere Kapitalherabsetzung (dh mit Aufgebotsverfahren) bewerkstelligbar.

Der wichtigste nennenswerte Vorteil einer Einlagenrückzahlung ist zunächst der Umstand, dass hierauf nach aktueller Rechtslage keine KESt anfällt (vorausgesetzt sie ist auch steuerlich als Einlagenrückzahlung anerkannt). Dies kann ein Vorteil sein, wenn der Gesellschafter etwa im Ausland ansässig ist. Ist der Gesellschafter in Österreich ansässig oder sieht das Doppelbesteuerungsabkommen mit dem jeweiligen Ansässigkeitsstaat das Besteuerungsrecht an den Anteilen an der Österreich-Gesellschaft für Österreich vor („Real Estate Klausel“) vor, würde eine solche Einlagenrückzahlung wiederum dazu führen, dass damit die steuerlichen Anschaffungskosten an der Beteiligung reduziert werden und damit die Steuerlatenz erhöht wird. Zu berücksichtigen ist allerdings, dass der Gesetzgeber eine sog. „Verwendungsreihenfolge“ im Hinblick auf Einlagenrückzahlungen plant (nach deutschem Vorbild). KESt-freie Einlagenrückzahlungen sollen künftig nur mehr dann möglich sein, wenn zunächst sämtliche durch Innenfinanzierung erwirtschaftete Gewinne KESt-pflichtig ausgeschüttet wurden. Einlagenrückzahlungen werden dadurch deutlich unattraktiver.

Mezzaninfinanzierungen – Gesellschafterfremdkapital

In der Praxis wird daher weitaus häufiger auf mezzanine Finanzierungen durch den Gesellschafter zurückgegriffen. Ähnlich einem Mezzanin als Halb- oder Zwischengeschoss, weisen diese Finanzierungen eigenkapital- und fremdkapitaltypische Merkmale auf (etwa, dass es vom Gesellschafter stammt, gleichzeitig aber eine fixe Verzinsung aufweist und über einen bestimmten Zeitraum rückzuführen ist). Der Vorteil dabei ist regelmäßig die höhere Flexibilität der Vergütungs- und Rückzahlungsmodalitäten. Daneben sind die laufenden Zahlungen im Gegensatz zu „reinem“ Eigenkapital nicht mit dem ausschüttungsfähigen Bilanzgewinn begrenzt, wodurch die eben beschriebene „Cash Trap“ vermieden werden kann.

Die zentrale Rolle spielt dabei das Gesell-schafterdarlehen als einfachste Form einer Mezzaninfinanzierung. Zivilrechtlich besteht grundsätzlich Vertragsfreiheit (etwa partia-rische Darlehen). Einschränkungen ergeben sich allenfalls bei Vorliegen von Eigenkapita-lersatz im Sinne des Eigenkapitalersatzge-setzes mit einer Rückzahlungssperre bei einer Krise der Gesellschaft. Liquiditätstechnisch werden beim Gesell-schafterdarlehen Barmittel an die Käuferge-sellschaft zum Zeitpunkt des Erwerbs der Immobilie vergeben oder bei Erwerb einer bestehenden Objektgesellschaft eine vor-handene Fremdfinanzierung übernommen. In beiden Fällen kann der Gesellschafter vorhandene Liquidität über Zinszahlungen zurückleiten. Das weitere Steuerungselement bildet die Rückzahlung des Darlehens über die Laufzeit.

Auf Ebene einer in Österreich ansässigen Objektgesellschaft sind Gesellschafterdarlehen als solche steuerlich anerkannt (und damit die Abzugsfähigkeit der Vergütung), so ferne diese fremdüblich sind. Als Maßstab dient eine dem Drittvergleich standhaltende Vertragsdokumentation und marktkonforme Ausgestaltung des Darlehensvertrages (Besicherung, Rückzahlung etc), die im Übrigen auch entsprechend gelebt werden muss. Genauso hat die Verzinsung dem Marktniveau zu entsprechen. Besteht Nachrangigkeit oder wird auf eine Besicherung verzichtet und findet dies Niederschlag in einer höheren Vergütung, wird dies auch grundsätzlich steuerlich anerkannt.

Davon unabhängig ist zu allerdings zu beachten, dass die steuerliche Abzugsfähigkeit der Zinsen dann nicht gegeben ist, wenn die Zinsen an in Niedrigsteuerländern ansässige Gesellschaften gezahlt werden, was der Fall wäre, wenn die tatsächliche Steuerbelastung der Zinserträge im Ausland bei weniger als 10% liegt.

Auf Ebene eines in Österreich ansässigen Gesellschafters werden die Zinseinnahmen mit 25% KöSt (juristische Person) oder zum progressiven Steuersatz von bis zu 50% ESt (natürliche Person) besteuert. Die Rückzahlung der Darlehensvaluta ist indes steuerneutral (soweit die Darlehensforderung der Verbindlichkeit auf Ebene der Objektgesellschaft entspricht, was idR der Fall ist). Ist der Gesellschafter im Ausland ansässig, ist naturgemäß auch das Steuerniveau im Ansässigkeitsstaat in die Betrachtung miteinzubeziehen.

In der Regel fällt keine KESt auf die Zins-zahlungen an den in- oder ausländischen (Gläubiger-)Gesellschafter an. Dies ist dann ein Vorteil, wenn der darlehensgewährende Gesellschafter im Ausland ansässig ist und Gewinnausschüttungen in Form von Dividenden – je nach Ansässigkeitsstaat des Gesellschafters (etwa Nicht-EU/EWR-Staaten) – in Österreich KESt-pflichtig wären. Dies gilt im Übrigen auch dann, wenn die Zinszahlungen aufgrund der Ansässigkeit des Gesellschafters in einem Niedrigsteuerland auf Ebene der österreichischen Objektgesellschaft nicht abzugsfähig sind (wie oben beschrieben).

Das Gesellschafterdarlehen kann auch im umgekehrten Fall (dh in Österreich Ansässiger investiert in ausländische Objektgesellschaft) ein sinnvolles Gestaltungselement sein. Neben dem österreichischem Steuerrecht ist in solchen Fällen auch das jeweilige ausländische Steuerrecht besonders in Hinblick auf die Abzugsfähigkeit der Zinsen zu beachten. In vielen Jurisdiktionen existieren (im Gegensatz zu Österreich) gesetzlich vorgegebene Eigen/Fremdmittel-Relationen (sog. Debt/Equity-Ratios oder Thin-Cap-Regeln), welche die steuerliche Abzugsfähigkeit der Zinsen auf Ebene der Gesellschaft beschränken. Daneben ist darauf zu achten, dass die Zinseinnahmen in Öster-reich regelmäßig steuerpflichtige Einnahmen sind, sodass die steuerliche Vorteilhaftigkeit nur dann ergibt, wenn die im Ausland erzielte Steuerersparnis höher als die Besteuerung im Inland ist.

Zusammengefasst:

Die sog. „Cash Trap“ ist ein regelmäßiges Thema bei Immobilientransaktionen. Hybride Finanzierungen, wie in der einfachsten Ausprägung Gesellschafterdarlehen, sind eine sinnvolle Lösung, zumal zahlreiche Möglichkeiten in der konkreten Ausgestaltung bestehen. Die steueroptimale Gestal-tung zielt vor allem auf die Abzugsfähigkeit der Vergütung auf Ebene der Objektgesellschaft und – im grenzüberschreitenden Fall – auf die Vermeidung einer Abzugssteuer ab.