Office International Marktbericht Europäischer Büromarkt 2023: Flächenumsatz rückläufig, Investmentumsatz deutlich unterdurchschnittlich

BNP Paribas Real Estate: In den 17 wichtigsten europäischen Märkten belief sich der Flächenumsatz 2023 auf 7,6 Millionen m², was einem Minus von 19 % gegenüber 2022 entspricht

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Europäischer Büromarkt 2023: Flächenumsatz rückläufig, Investmentumsatz deutlich unterdurchschnittlich

„2023 wird dennoch als Jahr mit einem durchaus respektablen Ergebnis in Erinnerung bleiben. Der Markt findet nach dem verstärkten Einsatz von Homeoffice und der Etablierung hybrider Arbeitsmodelle nun eine neue Balance. Während im großflächigen Segment das Anmietungsgeschehen noch deutlich gedrosselt ausfiel, präsentierten sich das kleine und mittlere Flächensegment widerstandsfähiger”, so Thierry Laroue-Pont, CEO von BNP Paribas Real Estate International.

Ergebnisse europaweit unterschiedlich

Der rückläufige Flächenumsatz ist vor allem auf eine wesentlich geringere Zahl von Vertragsabschlüssen mit Flächen über 10.000 m² zurückzuführen. Für die sechs wichtigsten deutschen Märkte (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln und München) wird gegenüber 2022 ein Rückgang um 26 % verzeichnet. In ähnlicher Größenordnung fällt das Minus in Zentral-London mit 23 % aus. In Zentral-Paris ist das Vermietungsvolumen um 20 % gesunken.

In der Jahresbetrachtung 2023 fällt die Entwicklung in den südeuropäischen Ländern positiv ins Gewicht. Sie profitieren von einem Wiedererstarken des Tourismus, der für wirtschaftliche Impulse sorgt. Hier werden Flächenumsätze über dem Langzeitdurchschnitt notiert. Beispielhaft ist dabei die Entwicklung in den Büromärkten Madrid und Mailand. Zwar verfehlte der Flächenumsatz auch in diesen beiden Metropolen das Ergebnis 2022 (-1 % bzw. -11 %), allerdings bewegte sich das Volumen 5 % bzw. 20 % über dem 10-Jahresdurchschnitt.

Hohe Nachfrage nach Top-Lagen treibt Spitzenmieten, differenzierte Entwicklung beim Leerstand

Vor dem Hintergrund der unverändert hohen Nachfrage nach flexiblen, hochwertigen Büroflächen in Top-Innenstadtlagen hat sich das Wachstum der Spitzenmieten in den meisten europäischen Märkten fortgesetzt. Dieser Fokus auf Qualität spiegelt sich in einem durchschnittlichen Anstieg der Spitzenmieten um 4 % im Jahresverlauf in den europäischen Großstädten wider.

Die Leerstandsquote ist im Laufe des Jahres im Durchschnitt um 40 Basispunkte gestiegen und notiert über alle analysierten Märkte hinweg bei 8 % Ende 2023. Allerdings variieren die Leerstandsquoten zwischen den verschiedenen Städten und insbesondere Lagen erheblich. In den favorisierten Citylagen (den sogenannten Central Business Districts) bewegt sich der Leerstand insgesamt auf einem niedrigeren Niveau, wobei im Segment der Top-Flächen in einigen CBDs sogar ein ausgeprägter Mangel an Leerstandsflächen marktprägend ist. Ungleich höher fällt der Leerstand in dezentralen Lagen und insbesondere in älteren Bestandsobjekten aus, die dem Anforderungsprofil moderner Büronutzer nicht mehr entsprechen.

Deutlicher Rückgang des Investmentvolumens in Europa 2023, Büro-Spitzenrenditen steigen weiter

Der seit dem 3. Quartal 2022 zu beobachtende Rückgang des Investmentvolumens hat 2023 seine Fortsetzung gefunden. Die höheren Finanzierungskosten in Verbindung mit attraktiver Renditeentwicklung in anderen Anlageklassen sowie das Nachgeben der Immobilienpreise haben zu einer deutlichen Beruhigung des Transaktionsgeschehens geführt. Im Jahr 2023 wurden in Europa insgesamt lediglich 133,2 Mrd. € in Gewerbeimmobilien investiert, was einer Reduktion um 51 % gegenüber 2022 entspricht. Einen so umfangreichen Rückgang hat es seit 2008 nicht mehr gegeben. Im Bürosegment war das Minus mit 59 % auf nur noch 39 Mrd. € besonders ausgeprägt. Diesem Trend konnte sich kein europäisches Land entziehen: Die Investitionen in Büroimmobilien gingen in Deutschland um 73 %, in Großbritannien um 45 % und in Frankreich um 56 % zurück. Auch in Spanien (-33 %), den Niederlanden (-66 %) und Italien (‑68 %) hat der Büro-Investmentmarkt deutlich an Tempo verloren.

Trotz des Rückgangs der Renditen von Staatsanleihen im Dezember 2023 sind die Bürorenditen im 4. Quartal erneut gestiegen. Der Anstieg der Spitzenrenditen belief sich in Europa über das Jahr 2023 hinweg durchschnittlich auf 100 Basispunkte. Besonders stark hat die Spitzenrendite im Jahresverlauf in Paris mit 150 Basispunkten zugelegt.

„Im Windschatten des vollzogenen Anstiegs bei den Immobilienrenditen und des zügigen Rückgangs bei den Anleiherenditen gewinnen Immobilieninvestitionen wieder an Attraktivität. Allerdings dürfte eine weitere Stabilisierung der Anleiherenditen nötig sein, bevor sich Investoren wieder in großem Umfang und mit deutlich mehr Dynamik im Immobilieninvestmentmarkt engagieren”, fasst Thierry Laroue-Pont den Ausblick zusammen.

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