Pünktlich zum Frühling zeigen sich wieder positive Indikatoren am Immobilienmarkt: Die Kaufzurückhaltung weicht neuer Investitionsfreude, während erwartete Zinssenkungen erste Anzeichen einer Belebung bringen. Auch der heimische Tourismusmarkt verzeichnet weitere Erholungseffekte und verpasste im letzten Jahr mit 487 Millionen Übernachtungen knapp den Rekordwert von 2019 (495 Millionen Übernachtungen)*. Die anhaltende Begeisterung nach Urlaub im eigenen Land spiegelt sich auch in der Vitalität des deutschen Ferienimmobilienmarkts wider. Trotz wirtschaftlicher Herausforderungen, gestiegener Zinsen und Energiekosten bleiben Zweitwohnsitze in den beliebtesten Ferienregionen der Bundesrepublik auf hohem Preisniveau stabil. „Ferienimmobilien in Deutschland sind ein Fels in der Brandung, kaum ein Markt zeigt sich so resistent. 2023 ist die extreme Euphorie für eine eigene Ferienimmobilie, die während der Pandemie entfacht wurde, durch die normalisierte Reisesituation nur wenig abgeflacht. Wir registrieren ein ungebremstes Interesse“, bestätigt Till-Fabian Zalewski, CEO von Engel & Völkers für Deutschland, Österreich und die Schweiz, und sagt weiter: „Auch aufgrund der voraussichtlichen Leitzinssenkungen im Sommer ist mit einer Aufholdynamik zurückgehaltener Kaufentscheidungen zu rechnen. Die daraus folgende Stabilität und verbesserte Planbarkeit für Kaufinteressierte könnte das Objektangebot in den begehrtesten Lagen wieder knapper werden lassen."
Zum elften Mal analysiert Engel & Völkers im großen „Ferienimmobilien Marktbericht Deutschland 2023/2024“ die Preis-, Trend- und Lageentwicklung der 42 wichtigsten Ferienorte Deutschlands, von den Küsten der Nord- und Ostsee über die größten Seen bis hin zu den Bergregionen der Alpen und des Schwarzwaldes.
Stabile Preise in den Top-Regionen – Chancen für Kaufsuchende abseits der Hotspots
Zu Beginn des letzten Jahres kam es infolge der Zinsveränderungen zu einer anfänglichen Kaufzurückhaltung und moderaten Preisrückgängen im mittleren und einfachen Segment. Ende 2023 stabilisierten sich die Ferienimmobilienpreise in fast allen von Engel & Völkers analysierten Regionen. So sank der durchschnittliche Angebotspreis für online inserierte Ferienwohnungen 2023 bundesweit um rund vier Prozent und pendelte sich im zweiten Halbjahr 2023 auf 4.273 Euro pro Quadratmeter ein. Wie prognostiziert, sind die Kaufpreise für Premiumimmobilien im Vergleich zum Vorjahr stabil geblieben, da in diesem Segment in der Regel durch einen hohen Eigenkapitalanteil finanziert wird. So werden die bundesweiten Spitzenkaufpreise erneut auf der Nordfriesischen Insel Sylt sowie in idyllischen Wasserlagen und mit Bergpanorama am bayerischen Starnberger See und Tegernsee erzielt. Die Preisspanne kann hier in Bestlage bis über 15 Millionen Euro erreichen. Für besondere Ferienhäuser können am Starnberger See Kaufpreise von bis zu 30 Millionen Euro und auf Sylt bis zu 29 Millionen Euro erzielt werden.
Mit Spitzenkaufpreisen von bis zu 3 Millionen Euro gehört die Ostfriesische Insel Norderney ebenfalls zu den Top-Destinationen an der Nordsee. An der Ostsee zählen die Inseln Rügen (bis 3,8 Millionen Euro) und Usedom (bis 3 Millionen Euro) sowie die Gemeinde Timmendorfer Strand (bis 4 Millionen Euro) zu den beliebtesten und teuersten Regionen. In den Alpen werden die höchsten Preise in den populären Skiorten Garmisch-Partenkirchen (bis 5 Millionen Euro) sowie Oberstdorf (bis 4,5 Millionen Euro) erreicht. Am deutschen Teil des Bodensees liegen die Kaufpreise für Objekte in Panoramalage bei bis zu 7 Millionen Euro, während die Spitzenpreise für Ferienhäuser im Südschwarzwald in sehr guter Lage bis zu 3 Millionen Euro erreichen.
Im Segment der Ferienwohnungen führt Norderney die Spitzengruppe an: Hier liegen die Quadratmeterpreise bei bis zu 25.000 Euro und übersteigen damit Sylts Spitzenwerte für Ferienwohnungen (bis zu 22.000 Euro pro Quadratmeter). Für ganz besondere Liebhaberobjekte in erster Meereslinie können auf Norderney sogar Quadratmeterpreise von bis zu 29.500 Euro erzielt werden. Günstigere Preise für Ferienwohnungen lassen sich noch in einfachen Lagen bekannter Ferienorte oder deren Umland, wie auf der Insel Poel an der Mecklenburgischen Ostseeküste (ab 3.000 Euro pro Quadratmeter) oder bei Titisee-Neustadt im Schwarzwald, finden (ab 1.600 Euro pro Quadratmeter). „Aktuell bieten sich für Kaufinteressierte abseits der hochfrequentierten Ferienhotspots sehr gute Objektangebote. Die Ausgangslage sinkender Zinsen sowie das derzeit moderate Preisniveau bilden einen guten Einstiegszeitpunkt – ob zur Eigennutzung oder auch zur Ferienvermietung", weiß Till-Fabian Zalewski.
Steigendes Angebot: Private Vermietungen von Ferienimmobilien im Trend
In 2023 hat sich der Trend der erweiterten Nutzung von Ferienimmobilien fortgesetzt. Neben der abnehmenden Saisonalität sowie umfassenderen Freizeitangeboten werden in vielen Regionen immer mehr private Ferienimmobilien zur temporären oder dauerhaften Vermietung angeboten. Die Möglichkeit zur Renditeerzielung unter freier Preis- und Verfügbarkeitsgestaltung macht die Privatvermietung einer Ferienimmobilie für viele Eigentümer:innen attraktiv. Die meisten Objekte zur Ferienvermietung werden zur Zeit in Mecklenburg-Vorpommern, Schleswig-Holstein und Bayern angeboten.** Rund 78 Prozent der zur Vermietung angebotenen Objekte sind Ferienwohnungen, während Ferienhäuser überwiegend noch der Eigennutzung dienen. „Wer dauerhaft eine Wohnung als Ferienwohnung vermieten will, sollte vorher unbedingt wichtige Aspekte klären, wie lokale gesetzliche Vorschriften, behördliche Genehmigungen oder organisatorische Aufgaben. Bei der privaten Ferienvermietung ist es darüber hinaus ratsam, eine Online-Buchung anzubieten, um eine direkte und einfache Buchung zu ermöglichen – das erhöht die Auslastungsquote, gerade beim jüngeren Publikum”, sagt Till-Fabian Zalewski.
Ausblick: Weitere Marktbelebung für 2024 erwartet
Ferienimmobilien in Deutschland werden auch in 2024 bundesweit wertstabil bleiben. In Regionen, in denen es in 2023 zu leichten Preisrückgängen kam, rechnet Engel & Völkers mit einer Stabilisierung des Preisniveaus. In den beliebtesten Ferienorten könnte das knappe Angebot mittelfristig wieder zu steigenden Preisen führen, sagt Till-Fabian Zalewski: „Alle Signale deuten auf eine weitere Marktbelebung in 2024 hin. Ferienimmobilien in Deutschland zeichnen sich weiterhin durch Wertbeständigkeit aus und bleiben damit eine der begehrtesten Assetklassen mit hoher emotionaler Rendite. Käufer:innen achten auch immer mehr auf energieeffiziente und nachhaltige Ferienimmobilien. Objekte geringer Energieeffizienzklassen werden spürbar weniger nachgefragt, woraus sich eine zunehmende Diskrepanz bei der Preisentwicklung im Vergleich zu sanierten und neuen Objekten ergeben kann. Diese Entwicklung kann sich langfristig weiter verstärken, weshalb es sich für viele Eigentümerinnen und Eigentümer lohnen kann, frühzeitig über Sanierungsmöglichkeiten und deren Kosten zu informieren.”