Für die schmale Brieftasche

Kleinanleger. Vorsorgewohnungen und Bauherrenmodelle können teuer kommen. Als Alternative bieten die beiden ÖKO-Wohnbau Geschäftsführer Herbert Nachbargauer und Wolfgang Stabauer Wohnungen um 99.000 Euro an.

Sie machen Vorsorgewohnungen, Sie machen Bauherrenmodelle, Sie machen betreutes Wohnen, Sie machen Studentenheime? Seit kurzem auch all-in99?

Lassen Sie mich ein wenig ausholen. Vor rund drei, vier Jahren haben wir bemerkt, dass der Vorsorgewohnungs- und Bauherrenmodellmarkt stagniert. Wir beide sind seit 30, 35 Jahren in der Immobilienbranche tätig – und wir kennen das Geschäft. Wir haben uns gefragt: Was läuft falsch? Ein Fehler, wenn Sie es so sagen wollen, war die Wienlastigkeit. In Wien ist die Bodenbeschaffung einfach zu teuer. Hier rechnen sich aus unserer Sicht viele Projekte nicht mehr. Gemeinsam mit Mario Deuschl von der wert.bau  haben wir uns den Markt angesehen und mit all-in99 ein Konzept erarbeitet, das wir nun in einigen Bundesländern bereits erfolgreich umsetzen. Eine Wohnung um 99.000 Euro – all-in99.

… und das geht sich aus?

Wenn man genau kalkuliert. Das Konzept von all-in99 besteht aus einer multiplizierbaren, standardisierten Planung und in der systematisierten Bauweise. Um zu attraktiven Kaufpreisen für die Investoren und auslastungsoptimalen Mietpreisen zu kommen, sind auch die anderen all-in99-Konzeptbausteine wie die Grundstückspacht und der standardisierte Massivholzbau mitverantwortlich. Damit ist all-in99 auch eine optimale Lösung für Gemeinden, die ihren jüngeren Mitbürgern in der Gemeinde leistbaren Wohnraum bieten wollen.

Machen wir Nägel mit Köpfen. Wieviel Eigenmittel brauche ich, um eine all-in99-Wohnung zu finanzieren?

Die Wohnungen können grundsätzlich ohne Eigenkapital erworben werden.

Mit welchen Renditen dürfen Anleger rechnen? 

Das ist von Projekt zu Projekt verschieden. Beispielsweise ist beim all-in99- Projekt in Bad Ischl mit jährlichen Bruttorenditen von über 9 Prozent zu rechnen – bezogen auf den effektiven Kapitaleinsatz nach dem Finanzierungszeitraum. Wir bieten hier unterschiedliche Modelle an – Barzeichner oder Selbstläufer – aber auch Sparpläne ab 250 Euro im Monat bei einer Laufzeit von 20 Jahren sind bereits möglich.

Welche Marktchancen sehen Sie?

Aufgrund der geringen Mietkosten ist die Nachfrage nach all-in99-Wohnungen sehr hoch. Bei den bisherigen Projekten war die Vollvermietung bereits Monate vor der Übergabe fixiert.

... und wie sieht es mit Zweitvermietungen aus?

Nachvermietungen stellten sich als unproblematisch dar. Zusätzlich sind die Investoren durch einen Mietenpool abgesichert, d. h. die Renditen errechnen sich aus den Gesamtmieteinnahmen der Wohnanlage und nicht der eigenen Wohnung.

Damit das Konzept funktioniert, brauchen Sie günstige Grundstücke. Wo finden Sie diese?

Viele Eigentümer wollen ihre Grundstücke nicht verkaufen, sondern sehen diese als Kapitalanlage. Speziell die Kirche, die Bundesforste, Gemeinden, aber auch Landwirte verpachten Grundstücke lieber, als dass sie diese verkaufen. Da können Sie bieten, so viel Sie wollen. Grundstückseigentümer stellen sich in Zeiten der Nullzinspolitik auch die Frage, wie der Verkaufserlös werterhaltend wieder veranlagt werden kann.

Da kommt Baurecht gerade richtig. Der Baurechtszins von 3 Prozent (indexiert) des Verkehrswertes liefert auf alle Fälle höhere Erträge als derzeit viele Sparformen oder Versicherungen. Durch den Baurechtszins wird der Grundkaufpreis quasi in Raten auf einige Jahrzehnte verteilt bezahlt. Ein weiterer Vorteil: Da es zu keinem Gewinnaufschlag beim Grundstück kommt, sinken die Finanzierungskosten. Somit können auch Personen mit weniger Kapital Wohnungseigentum begründen. Durch ein Baurecht wird eine 50-Quadratmeter-Wohnung – abhängig vom Verkehrswert des Grundstückes – um zumindest 20.000 Euro günstiger! Für Mietwohnungen bedeutet das eine Reduktion der Nettomiete um ca. 2 Euro pro Quadratmeter im Vergleich zum ortsüblichen Preis von Neubauwohnungen.

In Wien gibt es einige Baurechtsprojekte. Der Preisvorteil, den Baurecht bringen soll, ist bei diesen Projekten allerdings marginal.

Vorsorgewohnungen sind aus heutiger Sicht ein teures Instrument. Man muss schon genau hinsehen, ob man sich eine herkömmliche Vorsorgewohnung kauft. Da sind einmal die Anschaffungskosten. Der Bauträger rechnet Finanzierungskosten und seinen Bauträgergewinn – den er nicht offenlegt – ein. Da sind wir schon leicht einmal bei Kosten von 25 Prozent. Das Ergebnis: hohe Mieten. In der Erstvermietung ist das sicher kein Thema. Bei der Zweitvermietung lassen sich diese Spitzenmieten allerdings nicht mehr erzielen.

Daher sind wir, was normale Vorsorgewohnungen betrifft, eher skeptisch. Beim All-in-System beim Baurecht fallen diese Mechanismen weg. Daher können wir zwischen 20 und 25 Prozent günstiger bauen.

Aber nach 99 Jahren läuft das Baurecht aus – und weg ist mein Haus, weg ist meine Wohnung?

Da gibt es drei mögliche Szenarien. Das Baurecht kann natürlich verlängert werden. Eine vielgelebte Praxis. Oder aber der Baurechtsgeber verkauft an die Baurechtsnehmer. Dritte Variante: Der Wert der Immobilie wird geschätzt – und mit Zahlung einer bereits bei Vertragsabschluss fixierten Quote geht das Eigentum an den Häusern an den Baurechtsgeber. Letztere Variante wird zum Beispiel von den Bundesforsten bevorzugt – unserem Partner bei den Projekten in Bad Ischl und Goisern.

Bei Bauherrenmodellen haben wir es immer mit vermögenden Kunden zu tun gehabt – Freiberufler und dergleichen. Wir wollten hier bewusst auch eine andere Kundenschicht ansprechen mit dem Ziel, dass sich auch der gute Normalverdiener eine Wohnung als Alternative zu einer Versicherung leisten kann. Eine Lebensversicherung bringt heute nichts mehr oder nur wenig. Wir wollen hier eine Alternative bieten.

Also keine Vorsorgewohnungen und Bauherrenmodelle mehr?

Keinesfalls. Natürlich auch. Aber diese Projekte muss man sich genau ansehen, damit sie sich auch rechnen. Stärker als Vorsorgewohnungen werden von unseren Kunden aktuell kurzfristige Veranlagungen nachgefragt. Kurzfristig bedeutet in diesem Zusammenhang drei Jahre.

Klingt nach kurzläufiger Anleihe.

Das sind Zinshaussanierungsprojekte: Das Mindestinvestment beträgt 100.000 Euro. Das jeweilige Zinshaus wird von einer separat gegründeten Projektgesellschaft angekauft, an der sich die Investoren beteiligen können, wobei der Kaufpreis durch ein Wertgutachten dokumentiert wird. Die Projektgesellschaft erhält alle Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung dieses Objektes.

Die Investoren können sich bis 89 Prozent an der Projektgesellschaft beteiligen, die restlichen 11 Prozent hält immer die CPI Immobilien Gruppe. Das eingebrachte Kapital stellt den Eigenmittelanteil für die Finanzierung des Ankaufs sowie allfälliger Sanierungen bzw. Adaptierungen am Objekt dar. Die Projektgesellschaft nimmt dann die Finanzierung auf und haftet auch für die Rückzahlung. Wichtig: Die Investoren haben diesbezüglich keine private Haftung. Selbstverständlich liegt zu Beginn des Investments die Finanzierungszusage vor, wobei derzeit meist Fixzinsdarlehen mit grundbücherlicher Sicherheit verwendet werden. Alle Kosten werden von der Projektgesellschaft getragen, wobei für den Investor am Ende der Laufzeit keine Nachschusspflicht gegeben ist.

Wie garantieren Sie den Exit nach drei Jahren?

Bereits vor der Einzahlung durch die Investoren liegt für die Immobilie eine verpflichtende Rückkaufsoption der CPI Immobilien Gruppe zum Ende der Laufzeit vor. Das heißt mit Fertigstellung aller Sanierungsmaßnahmen und Vermietung. Dies ist aber eine Option. Die Investoren haben auch die Möglichkeit, die Rückkaufsoption nicht zu ziehen, und können auch die Immobilie bzw. die gegründete Projektgesellschaft auf Wunsch behalten und weiterführen.