Für die Zukunft gerüstet

Pioniere in Sachen NWOW. Mit dem Orbi Tower sind wir bereit für New World of Work, betonen Ernst Machart und Matthias Waibel vom Projekt TownTown im Gespräch mit dem ImmoFokus.

Der Orbi Tower, eines der wenigen erfolgreichen PPP-Projekte in Österreich. Wer steckt hinter dem Projekt?

Ernst Machart: Die Projektpartner sind die Wiener Stadtwerke, die STC – Swiss Town Consult AG und die Donau-Finanz. Sie haben in der Vergangenheit mit TownTown ein Quartier mit Büros, Geschäften und Freizeiteinrichtungen entwickelt und bis dato die Bruttogeschoßfläche von 108.000 Quadratmetern realisiert. Davon sind 100 Prozent vermietet und verkauft. An der TownTown Entwicklungsgesellschaft halten die Wiener Stadtwerke 44 Prozent, die STC – Swiss Town Consult AG 30 Prozent und die Donau-Finanz 26 Prozent. Lassen Sie es mich so formulieren. Der Orbi Tower ist der krönende Abschluss des PPP-Modells insgesamt.

Matthias Waibel: Erste Überlegungen für TownTown gab es Ende der 1980er-Jahre, als die U3 vom Volkstheater bis nach Erdberg gebaut wurde. Die U-Bahn-Abstellanlage in Erdberg wurde 2003 schließlich mit TownTown vollständig überplattet. Mit einer Länge von 243 und einer Breite von 27 Metern bietet sie Platz für zwölf U-Bahnzüge. Nach einem städtebaulichen Wettbewerb in den 1990er-Jahren wurde 2005 mit der Bebauung von TownTown begonnen. Von den 19 geplanten Objekten wurden bis heute 18 Gebäude realisiert. Der Orbi Tower ist der krönende Schlussstein an der meistbefahrene Kreuzung Österreichs.

Machart: Arbeitsweisen verändern sich in den letzten 15 Jahren besonders deutlich und grundlegend. Einer der Haupttreiber ist die wachsende und inzwischen bereits fast sprunghafte Digitalisierung der Arbeitswelten. Die Digitalisierung verändert Arbeitsweisen inzwischen so grundsätzlich, dass es zu einer ebenso deutlichen Verschiebung der Anforderungen an die Gestaltung und Funktionalität von Büroumgebungen und Bürogebäuden kommt. Mit dem ORBI Tower reagieren wir auf diese Strömungen.

Wie kam man beim Orbi Tower auf die Idee, das ganze Projekt unter das Motto „New World of Work“ zu stellen?

Machart: Der Name ORBI stammt von dem lateinischen Wort „orbis“. Es bedeutet Kreis, Scheibe oder Erdkreis. Der ORBI Tower ist der ideale Standort, um die Welt von Wien aus zu betrachten oder zu erobern. Die geometrische Form des ORBI Tower verbindet drei Ansprüche: Sie hat eine gefällige Ästhetik. Sie sorgt für eine optimale Nutzung des verfügbaren Raums. Sie ist Grundlage für die Wirtschaftlichkeit des Gebäudes. Mehr noch: Die ausgeklügelte Haustechnik mit Fernwärme und Fernkälte und thermoaktiven Decken senkt nicht nur die laufenden Betriebskosten, sondern sorgt auch für ein angenehmes Raumklima und damit auch für eine hohe Arbeitsproduktivität.

Da war es nur logisch mit „New World of Work“ einen weiteren Schritt zu setzen. Gemeinsam mit den Architekten Zechner&Zechner und piapink haben wir beschlossen, den Orbi Tower als erstes Gebäude für die neue Arbeitswelt fit zu machen, so dass alle Nutzer des Towers die Vorzüge sofort genießen können und nicht wie bei anderen Gebäuden erst warten müssen, bis nachgerüstet wurde. Die Architektur und Ausstattung des ORBI-Tower wurden auf Basis eines umfassenden New World of Work Anforderungsprofils entwickelt.

Wie sieht es mit der Vorvermietung aus?

Machart: Die Stadtwerke, die hier am Standort TownTown kurzfristig in kleineren Einheiten eingemietet sind, werden in den Orbi Tower übersiedeln. Das sind mit zusätzlichen Effekten rund 20 Prozent der Fläche. Weitere 20 Prozent befinden sich in der finalen Vertragsphase, hier könnten einige Einigungen schon im November erzielt werden. Für weitere 55 Prozent haben wir bereits Angebote vorliegen. Ich bin sicher, dass bei der Eröffnung Mitte 2017 nur mehr wenige Flächen frei sein werden.

Welche Unternehmen interessieren sich besonders für solche Angebote?

Machart: Dieses Thema haben wir ausgiebig mit den Wiener Stadtwerken diskutiert. Die haben auch gefragt, ob nicht, wenn wir einen eher „konservativen“ Mieter finden, dieser vom Konzept „New World of Work“ sozusagen abgeschreckt wird. Aber das Gegenteil war der Fall. Firmen, die von außen sehr konservativ wirken, sind begeistert von dem neuen Konzept und wollen diese neue Arbeitswelt realisieren. Vielleicht auch an unserem Standort.

Ich will hier zwar keine Namen nennen, aber wir haben zum Beispiel einen Interessenten, der mit seinem Dienstleistungsangebot perfekt zum Thema „New World of Work“ passt. Das Unternehmen, das, so glaube ich, nur in Österreich tätig ist, hat ein einzigartiges Konzept entwickelt und ist höchst innovativ.

NWOW ist also mehr als ein Marketinggag? Springen Unternehmen nicht nur auf diesen Zug auf, weil es gerade modern, weil es hip ist?

Machart: Die Resonanz auf unser Projekt ist durchgehend positiv. Ein anderer potenzieller Kunde, der diesen Weg schon bei seinem Nebenstandorten realisiert hat, hat sich aufgrund unseres Projektes nun entschlossen, NWOW auch bei seinen Wiener Standorten umzusetzen.

Wie stellt man sicher, dass dieser Spirit auch in Zweitvermietung erhalten bleibt?

Waibel: Wichtig ist, dass wir die technischen Grundvoraussetzungen geschaffen haben und dass die Räumlichkeiten flexibel änderbar sind.

Was war für sie das Herausragende bei diesem Projekt? Was war für Sie das persönliche Highlight?

Machart: Das war auf der einen Seite sicherlich der Architektenwettbewerb, an dem 19 Projekte teilgenommen haben, wo mir dieses Projekt am besten gefallen hat. Dass eine Analyse zudem ergeben hat, dass dieses Projekt auch wirtschaftlich ist, ist natürlich super. Die Jury hat dann auch abgestimmt, dass es sich hier um das beste Projekt handelt. Ein Highlight ist auch der Standort, der einfach einzigartig ist. Gut angebunden und auch mit dem Auto super zu erreichen, noch dazu in der Nähe des Flughafens.

Wie teuer sind die Mieten? Wettbewerbsfähig?

Machart: Auf jeden Fall. Es ist ein Irrglaube, dass NWOW mehr kostet.

Aber die Investitionskosten müssen, wenn ich an die zahlreichen Features denke, doch deutlich über den von - salopp formuliert - „Standard-Towern“ liegen? Sind diese dadurch nicht höher?

Machart: Das waren sie. Aber wir sind davon überzeugt, dass es sinnvoll ist, so etwas zu machen. Preislich vergleichbar mit anderen Bürohochhäusern, qualitativ aber deutlich besser. Das Gebäude wurde von Anfang an sehr hochwertig geplant. Es wurden zahlreiche Vorkehrungen getroffen, um einen gewissen Komfort bereitzustellen. Danach wurden dann die Einzelheiten entwickelt, zum Beispiel zusätzliche EDV Technik, um hier die Arbeitsqualität zu erhöhen.

Der Ausbaugrad ist um ein Vielfaches höher als bei anderen Projekten. Wir haben zum Beispiel eine Inhouse-Verstärkeranlage vorgesehen, die so gebaut ist, dass auch wirklich alle Mobilfunknetze Empfang haben. Dass sich nicht jeder Mieter bei seinem Anbieter um eine Netzverstärkung kümmern muss, die ja dann auch wieder eingebaut werden müsste. Das kann man nicht so 1 zu 1 auf die Mehrkosten des Gebäudes legen.

Waibel: Ein weiterer Vorteil des höheren Ausbaugrades ist, dass die Mieter nahezu unverzüglich einziehen können.

Machart: Welche kleine Tochterfirma oder welches mittelgroße Unternehmen kann sich sowas leisten? KMUs verfügen häufig nicht über die notwendigen Mittel. Für diese ist der Orbi Tower ideal. Hier muss nichts entwickelt werden. Hier ist alles fix und fertig.

Wie ist es, wenn ein Kunde zu ihnen kommt, der NWOW umsetzen will. Gibt es da von ihrer Seite Unterstützung?

Waibel: Der NWOW-Ansatz bezieht sich ja nicht nur auf die Immobilie, sondern auch auf die Organisation. Aber wir stellen hier Berater und Planungsteams zu Verfügung. Ein Umzug ist für ein Unternehmen ja immer die Chance für eine Art „Neuanfang“. Als Unternehmen zu beschließen, NWOW umzusetzen, das ist eine Sache. Bis jetzt war das aufgrund der Kosten nur größeren Unternehmen mit einer dementsprechenden finanziellen Ausstattung möglich.

Wir bieten nun auch KMUs diese Möglichkeit zu Marktpreisen. Die Erste Bank ebenso wie die Bank Austria machen zwar dasselbe - auch mit viel Engagement und Leidenschaft - aber nur für sich selbst aus wirtschaftlichen Gründen. Wir machen es aber für unsere Mieter.

Machart: Wir wollen mit diesem Gebäude 60 Prozent der Primärenergie einsparen, aus diesem Grund streben wir auch das ÖGNB Zertifikat in Platin an.