Sicherheit vor Top-Rendite. Mit über 450 erfolgreich realisierten Projekten gilt die ifa AG, Institut für Anlageberatung als der führende Anbieter von Bauherrenmodellen. Warum das so ist, verriet Ifa-Vorstand Michael Baert im Gespräch mit dem ImmoFokus.
Die ifa bietet überwiegend Bauherrenmodelle an. Für welchen Investor sind Bauherrenmodelle interessant?
Michael Baert: Immobilieninvestitionen, wie wir sie betreiben, sind Finanzanlagen in Sachwerten und auf einen sehr langfristigen Horizont ausgerichtet. Wir wenden uns explizit an Kunden, die einen Teil ihres Vermögens entsprechend anlegen wollen, kombiniert mit steuerlichen Vorteilen, Förderungen und der Sicherheit einer Immobilie. Diese Vorteile implizieren, dass der Investor in der Regel zur vollen Ausnutzung dieser Vorteile mindestens 20 Jahre im Investment bleiben sollte.
Die ifa ist jetzt 40 Jahre am Markt und wir haben Klienten, die uns vom ersten Tag weg begleiten. Das ist ja das Schöne an einer Immobilie, dass sie nicht nur für den jetzigen Käufer eine Veranlagung darstellt, sondern dass sie auch den nächsten Generationen problemlos übergeben werden kann und Freude bereitet.
Klienten, die uns ihr Vertrauen schenken, haben oft ein besonderes Sicherheitsbedürfnis. Die Immobilie wird vor allem deshalb gewählt, weil sie neben der laufenden Rendite, zusätzlich regelmäßig eine Wertsteigerung bringt. Sie ist ein Garant dafür, dass sich das Vermögen nicht spontan – wie es zum Beispiel bei Aktien der Fall sein kann – ins Nichts auflöst. Ist die Immobilie abbezahlt, erwirtschaftet sie ein arbeitsfreies Zusatzeinkommen.
Kurz gesagt: Sicherheit vor Top-Rendite?
Sicherheit und eine durchwegs solide Rendite. Bei einem sehr überschaubaren Aufwand. Eine Immobilie kann ja auch einen nicht unerheblichen Aufwand, also Beschäftigung und Arbeit, bedeuten.
Aus diesem Grund bieten wir zu allen unseren Bauherrenmodellen auch unterschiedliche Rundum-sorglos-Pakete an. Wir betreuen unsere Klienten nicht nur bei der Immobiliensuche und Projektumsetzung, sondern darüber hinaus auch bei der Verwaltung und Vermietung ihrer Immobilien. Das hat für den Investor zusätzlich verschiedene Vorteile. Wir sitzen mit unseren Investoren im gleichen Boot. Es liegt in unserem gemeinsamen Interesse, dass die Errichtung so erfolgt, dass Verwaltung und Vermietung auch lange nach Fertigstellung unproblematisch und leicht von der Hand gehen.
Es kommt zu einer endlosen Lernschleife, von der unsere Kunden maßgebend profitieren. Noch bevor ein Haus fertiggestellt ist, bekommen wir über unsere Vermietungseinheit unmittelbares Feedback vom Markt – diese Informationen fließen in das nächste Projekt. So sind wir in der Lage, Wohnungen zu errichten, die wirklich den Markt bedienen – was sich in der ausgezeichneten Auslastung unserer Objekte wiederspiegelt. Über unsere Hausverwaltung bekommen wir Rückmeldungen zu Materialien, die langlebig und kostengünstig sind und helfen, die Nebenkosten zu reduzieren.
Mit unseren Bauherrenmodellen haben wir eine der größten Hausverwaltungen aufgebaut. Aktuell verwalten wir 12.000 Einheiten mit rund 700.000 Quadratmetern Fläche. Unser Maklertochter, übrigens der größte Vermietungsmakler in Wien, macht im Jahr über 12.000 Wohnungsbesichtigungen und erstellt 1.800 Mietverträge. Die durchschnittliche Verweildauer eines Mieters in Objekten der ifa AG ist weit über sieben Jahre, was deutlich über dem Marktschnitt liegt.
Doch sieben Jahre? Im Bereich der Vorsorgewohnungen rechnet man mit einer Mietdauer von drei, vier Jahren – also eine deutlich kürzere Mietdauer.
Das hat zwei Ursachen. Erstens gehen wir bei der Auswahl der Mieter und in der Verwaltung des Hauses sehr sorgfältig vor. Wir vermieten geförderte Wohnungen. Diese haben über die Förderungsdauer günstigere Mieten als Mieten im freifinanzierten Eigentum, ein großes Plus also. Zudem vergeben wir zu 95 Prozent unbefristete Mietverträge. Das ist möglich, weil unsere Kunden in Immobilien investieren, aber nicht die Absicht haben, diese einmal tatsächlich selbst zu nutzen. Das zieht natürlich wieder Mieter an.
Zudem achten wir auf leistbare Betriebskosten. Leistbares Wohnen funktioniert nur im Einklang mit leistbaren Betriebskosten. Geförderter Wohnbau an sich ist ja teurer als freifinanzierter.
… um wieviel teurer?
Ich gehe immer davon aus, dass gefördertes Bauen etwa 10, 12 Prozent teurer ist als nicht-gefördertes Bauen. Aber diese 10, 12 Prozent spiegeln sich in der Qualität wider. Das heißt, dass die Wohnungen von der Qualität, von der Ausstattung, das Gebäude von den Wärmeenergiekoeffizienten und dann in weiterer Folge von den Betriebskosten gegenüber nicht geförderten Objekten ansprechender und effizienter sind.
Eine neu errichtete Vorsorgewohnung hat zwar den Vorteil, dass sie frei am Markt vermietbar ist und höhere Mieteinnahmen generiert. Diese hohe Miete ist jedoch Grund für viele Mieter, sich eine günstigere Bleibe zu suchen. Zudem werden viele, wenn nicht sogar die überwiegende Mehrheit der Vorsorgewohnungen befristet vermietet, wodurch zusätzlich eine gewisse Fluktuation und für den Anleger ein gewisses Leerstandrisiko entsteht.
Wirtschaftlich gesehen ist das Bauherrenmodell die lukrativere Variante. Wenn die Anleger ein Vorsorgemodell mit einem Bauherrenmodell vergleichen, entscheiden sie sich fast ausschließlich für das Bauherrenmodell.
Wieviel Kapital brauche ich, um in ein Bauherrenmodell einsteigen zu können? Wo liegt die Mindesthürde?
Die Mindesthürde ist relativ gering. Mit 35.000 Euro an Eigenmitteln, verteilt auf drei oder vier Jahre sind Sie mit einem Investitionsvolumen von 100.000 Euro auf jeden Fall dabei.
Wird wieder mit mehr Fremdkapital investiert?
Den steuerlichen Vorteil haben Sie losgelöst davon, ob Sie zu 100 Prozent mit Eigenmitteln finanzieren oder ob Sie eine Bankfinanzierung wählen. so gesehen macht es keinen Unterschied. Wie hoch der steuerliche Vorteil letztlich ist, ist von Projekt zu Projekt unterschiedlich. Das kann man nicht generalisieren. Das hängt sehr von der Förderschiene ab.
Zur Frage Fremdkapital: Trotz historisch niedriger Zinsen beobachten wir bei unseren Klienten eine steigende Tendenz auf Fremdfinanzierung zu verzichten. Wir haben Anfang des Jahres erstmalig ein Produkt herausgebracht, bei dem man in einem geförderten Projekt die Möglichkeit hatte, auf das Landessanierungsdarlehen zu verzichten. Das haben tatsächlich rund ein Drittel der Leute in Anspruch genommen. Diese Klienten wollten überhaupt kein Darlehen. Also das, was wir erleben, ist, dass viel Geld vorhanden ist.
Der Einstieg ist das eine. Ein gelungener Ausstieg das andere. Wie gestaltet sich bei ifa-Projekten der Exit? Werden die Objekte verkauft – oder im Bestand gehalten?
Wir achten darauf, dass die Exit-Strategie von vornherein klar ist. Dabei gibt es verschiedene Varianten. Welche gewählt wird, ist auch immer so ein bisschen ein Kind der Zeit, hängt aber von den Bedürfnissen der Investoren ab, die sich in einem Projekt zusammenfinden. 20 Jahre nach dem Kauf kann vieles anders gesehen werden. Vor 2008 stand als Exit der Verkauf hoch in Kurs, das Kapital sollte in andere Projekte investiert oder für private Zwecke genutzt werden. Diese Meinung gilt heute weniger. Viele Investoren sind zufrieden mit ihrem Investment und finden keine vernünftige alternative Anlage. Eher werden die Immobilien im Bestand gehalten.
Was aber passiert, wenn ich doch vorzeitig aus dem Projekt aussteigen muss?
Die Anteile können natürlich jederzeit an Dritte verkauft werden. Da gibt es fast immer einen Co-Investor im Bauherrenmodell, der die Anteile übernimmt. Uns ist es immer am liebsten, die Anteile bleiben unter den bestehenden Eigentümern.
Auch dann, wenn der steuerliche Vorteil schon weg ist?
Wir empfehlen unseren Klienten, immer erst dann an eine Veräußerung zu denken, wenn der steuerliche Überschuss erreicht ist. Steige ich früher aus, muss ich unter Umständen einen Teil der steuerlichen Verluste wieder an das Finanzamt zurückzahlen.
In Summe hat die ifa über 450 Bauherrenmodelle realisiert. Was ist das Erfolgsrezept von ifa?
Wir sind seit 40 Jahren am Markt. Wir haben bei unseren Investoren einen sehr guten Ruf. Wir haben viele Klienten, die mit zweistelligen Millionen-Euro-Beträgen Bauherrenmodelle gezeichnet haben. Wir können sehr gut nachweisen, dass wir in Summe das, was wir versprechen, auch halten. Natürlich gibt es Unterschiede zwischen den einzelnen Projekten. Doch, ich klopfe auf Holz, einen Totalausfall gab es in 40 Jahren noch nie. Abgesehen von der intensiven Vorbereitung schärfen wir während der Planung und auch während der Bauphase ständig nach. Wenn sich in einem Objekt eine Option auftut, nutzen wir diese. Bei größeren Änderungen unter Einbeziehung unserer Investoren. So können wir Flächen, Materialien und Nutzungen optimieren und Erhaltungskosten senken, bzw. Mieten qualitativ und quantitativ verbessern.
Ein weiterer Grund ist unsere Transparenz. Die ifa AG bietet ihren Investoren die Möglichkeit über einen persönlichen Zugang auf das ifa Kundenportal die Entwicklung seiner Veranlagung zu verfolgen. Mietauslastungen werden tagesaktuell angezeigt, eine Prognose der wirtschaftlichen Entwicklung des Objektes anhand von bereits vorliegenden Realdaten, wie aktuellen Mieteinnahmen, steuerlicher Entwicklung und vielen anderen Faktoren wird ebenfalls dargestellt. Auch laufen sämtliche Informationen, wie Vertragswesen und laufende Korrespondenz zur Veranlagung auf Wunsch der Investoren papierlos über das Kundenportal
Es gibt Anbieter, die mit Investmentclubs, deutlich kürzeren Veranlagungszeiten und höheren Renditeversprechungen am Markt aktiv sind. Können Sie diesem Geschäftsmodell etwas abgewinnen?
Das sind in der Regel riskantere Veranlagungen – da winkt dann auch eine höhere Rendite. Diese Projekte sind aber nicht ausschließlich auf Wohnen fokussiert. Das ist dann Geschmackssache.
In der Tat werden wir in Kürze ein alternatives Veranlagungsprodukt auf den Markt bringen. Gerade in Zeiten von Negativzinsen und risikofreien Renditen unter Inflation ist es notwendig unseren Klienten und dem Markt weitere rechtssichere Veranlagungsmöglichkeiten rund um die Immobilie zu bieten. Wir werden dies in Form von verschiedenen Immobilienanleiheprodukten tun. Wir folgen mit diesem Portfolio der Nachfrage des Marktes nach alternativ kürzeren Laufzeiten , deutlich niedrigerem Mindestinvestment für den Investor und Renditen, die mit dem geschätzten Risikoprofil und somit den Ertragschancen einher gehen Das Anleihenportfolio der „ifaInvest“ wird ausschließlich online unter strengsten Sicherheitsaspekten und Aufsicht der FMA zu zeichnen sein.
Bei Wohnimmobilien scheint ein möglicher Einbruch in weiter Ferne?
Die Immobilienpreise sind seit 2010 bis heute um rund 40 Prozent gestiegen. Das ist eine gewaltige Preissteigerung. Hätten wir die vorausgesehen, hätten wir deutlich mehr gekauft. Die Preise können natürlich auch wieder hinuntergehen, das muss man ganz ehrlich sagen. Wohl nicht in absehbarer Zeit. Doch, zum Stichwort „Vorhersagen“: 2008 hätte niemand geglaubt, dass der stetige Anstieg der Immobilienpreise so lange andauert. Niemand hat ernsthaft gedacht, auch wenn er das heute behauptet, dass die Leitzinsen auf unter 0 sinken könnten.
Ihre Anleger setzen aktuell auf Fixzinsen?
Wenn sie fremdfinanzieren, dann überwiegend mit Fixzinsen. Wenn ich auf 15 Jahre Laufzeit einen Kredit um 2,25 Prozent zeichnen kann, empfehle ich das. Wenn man bedenkt, dass die Zinsen auch noch steuerlich verwertbar sind, dann bin ich bei 1,25 Prozent Nettokosten – ein historisch niedriger Wert.
Fremdwährungskredite sind kein Thema?
Absolut kein Thema. Fremdwährungskredite werden aktuell verteufelt. Man muss aber genau hinsehen. Einerseits haben Investoren, die in den Schweizer Franken gegangen sind, abhängig vom Einstiegsdatum, deutlich verloren. Andererseits hat die Immobilie eine deutliche Wertsteigerung erfahren. Dadurch konnten Währungsverluste abgefedert, oder kompensiert werden. Die Immobilie steht nach wie vor, hat noch 80 Jahre, oder 100 Jahre vor sich und bietet über Jahrzehnte Zusatzeinkommen für den Investor und seine nachfolgenden Generationen.
Für Sie persönlich ein Thema?
Ich war einfach immer schon ein sehr vorsichtiger Mensch und ich habe mich persönlich nie so richtig über einen Fremdwährungskredit drüber getraut.
Ihr ifa-Lieblingsprojekt?
Ich habe viele Lieblingsprojekte. Die Sofiensäle sind ein ganz tolles Projekt. Das Motel One, im ersten Bezirk zwischen Oper und Sezession, ist auch wunderschön geworden. Eines der wenigen gewerblichen ifa-Projekte mit temporärem Wohnen.
Von der Bettenanzahl her ist das Motel One übrigens das größte Hotel im ersten Bezirk. Das Auto in der Operngarage übernachten zu lassen, ist fast teurer als ein Zimmer im Motel One. Gefreut hat uns auch, dass bei diesem Projekt seitens Motel One laufend das Budget erhöht wurde, um das Hotel höherwertiger auszustatten.
Nicht zu vergessen das Hamerling. Das Hamerling ist von der Bauqualität und von der Architektur ebenfalls ein Vorzeigeobjekt. Ich bedaure sehr, dass ich dort keine Wohnung gekauft habe.
Serviced Apartments und Micro-Apartments. Zwei Gegenpole und gleichzeitig die aktuellen Trends im Wohnbau?
Im Augenblick reden ja viele von Micro-Apartments. Doch was ist überhaupt ein Micro-Apartment. Sich einfach nur hinzustellen und eine sehr, sehr kleine Wohnung zu bauen und ein paar Möbel hineinzustellen? Das kann man schon deutlich verbessern; z.B in Richtung Shared Living. Wir haben das im Soravia-Projekt Triiiple, bei dem wir für den Vertrieb verantwortlich sind, umgesetzt. Im Vordergrund stehen bewusst kleinere Wohnungen, aber auch gemeinschaftlich genützte Flächen. Die Mieter können dort Küchen, Terrassen und eine Bibliothek mieten und nutzen. Es gibt sehr viele unterschiedliche Gemeinschaftsräume, und wir sind schon sehr gespannt, wie die Kommunikation dort wachsen und stattfinden wird. Bei Shared Living geht es zusätzlich um Raumempfinden. Um Oberflächen, Farbgestaltung und Texturen. Um die Schaffung von Begegnungszonen, um Lebensraum, wo ein Miteinander entstehen kann. Wohnungen einfach nur klein zu machen, davon sind wir überzeugt, ist zu wenig. Aber wir sehen, dass die Nachfrage sehr stark nicht nur zu kleinen Wohneinheiten tendiert, und dort auch eher zu zwei kleineren Zimmern, anstelle eines großen Zimmers.
Ist das den hohen Preisen geschuldet?
Ich glaube tatsächlich, das ist für viele eine Kostenfrage geworden. Keine Frage: Wir müssen Wohnraum einfach leistbarer machen.