Qualitätsoffensive. Die Veränderung der Arbeitsformen ist voll im Gange. Die Unternehmen reagieren darauf - und natürlich auch die Bauträger.
Nicht die Machbarkeit von Büroflächen, sondern mehr und mehr die Sinnhaftigkeit der Flächen stehen im Vordergrund. In einem sich verändernden Anforderungsprofil einer jungen Generation müssen diese zumindest so konzipiert sein, dass sie in den kommenden Jahren den Bedürfnissen qualifizierter Mitarbeiter entsprechen. Am Wiener Büromarkt ist auf Grund dieser Entwicklungen eine klare Qualitätsoffensive zu beobachten. „Der Trend geht eindeutig in Richtung modernes Image und Mitarbeiterzufriedenheit“, erklärt Stefan Wernhart, Leitung Büroimmobilien EHL Immobilien: „Unternehmen möchten ihren Kunden und Mitarbeitern sowohl bei der Architektur als auch in technischer Hinsicht ein modernes Image bieten.“ Immer mehr Unternehmen erkennen, dass das bloße Bereitstellen einer einzigen „Uni-Form“ von Arbeitsplatz den Ansprüchen an die Arbeit und den Bedürfnissen der Wissensarbeiter von heute nicht mehr gerecht wird. Die Arbeitsumgebung beeinflusst ganz maßgeblich Kreativität, Kommunikation und Produktivität der Mitarbeiter.
Abwechslungsreich und flexibel
„Wichtig ist, dass es viele verschiedene Arbeitsplatzformen gibt, die auf die Tätigkeiten im jeweiligen Unternehmen maßgeschneidert sind.“, so Julian Schramek, Head of Building Consultancy bei CBRE: „Dazu gehören auch ,collaborative spaces‘ wie etwa eine Lounge oder eine Lobby.“ Der Arbeitsplatz soll in Zukunft mehr ein Ort zum Wohlfühlen sein, denn nur dort kann Kreativität und Produktivität tatsächlich entstehen, wie durch zahlreiche Studien festgestellt wurde. Wernhart: „In Hinblick auf die Mitarbeiterzufriedenheit müssen diese Arbeitsformen Hand in Hand mit der hochwertigen Gestaltung von Rückzugs- und Kommunikationsflächen innerhalb der Büroräumlichkeiten sowie etwaiger Bereiche rund um die Büroimmobilie erfolgen.“
Attraktivität für Mitarbeiter
Die Entwicklung geht derzeit enorm schnell und „ich denke, dass es in Zukunft vermehrt darum gehen wird, die Mieter als Kunden zu verstehen und die Attraktivität für deren Mitarbeiter darzustellen“, so Schramek: „Wir erleben jetzt schon vermehrt bottom-up Standortentscheidungen und Unternehmen, die im Kampf um die besten Talente Ihre Standorte überdenken.“ Die neuen Projekte, die derzeit entstehen, zielen alle bereits auf den „Wettbewerb um die besten Talente“ ab. Neben einem attraktiven und interessanten Arbeitsumfeld wünschen sich Unternehmen flexible Gebäude, die neben einer raschen und einfachen Anpassung des Grundrisses an die organisatorischen Anforderungen auch die Möglichkeit bieten, zu wachsen oder Flächen kurzfristig zurückzustellen.
Zentral, erreichbar, grün
Gewachsene Lage, zentraler Standort, gute Anbindung an den öffentlichen Verkehr und ein urbanes Umfeld sind neben den eigentlichen Büroflächen ein wesentliches Asset. „Nachgefragt werden in erster Linie moderne Bürohäuser in etablierten und gewachsenen Business- clustern“, so Wernhart. Als Beispiel sei hier nur TownTown genannt. Mit insgesamt 19 Bürogebäuden ist TownTown eine ideale Business Location im Zentrum von Wien und prägt die Skyline im dritten Wiener Gemeindebezirk entscheidend mit. Im Herbst 2017 wird hier noch das letzte Projekt, das Landmark ORBI Tower, fertiggestellt. Zudem liegt der Stadtteil in direkter Nähe zum Erholungsgebiet Prater.
Vor allem bei der jüngeren Generation sind zentrale Lage, gute Anbindung an den öffentlichen Verkehr und ein urbanes Umfeld wichtig. Kann das Gebäude darüber hinaus mit einem „interessanten Nutzungsmix, einer kommunikativen, gesunden Architektur und einer angenehmen Außenraumqualität punkten, so wird sich das Büroprojekt auch sicher gut vermieten lassen“, ist Schramek überzeugt.
Zertifizierung ist ein „Muss“
Ein „Muss-Kriterium“ ist mittlerweile für viele Mietinteressenten bei der Standortsuche ein Nachhaltigkeits- und Ökologiezertifikat geworden - speziell im internationalen Bereich ist es oftmals eine Vorgabe für einen neuen Standort. Wernhart: „Mietinteressenten verbinden mit einer Zertifizierung ein modernes, „grünes“ Image und daraus resultierend deutlich günstigere Betriebskosten als bei vergleichbaren Immobilien ohne Zertifizierungen.“ Auch in Hinblick auf den späteren Verkauf an einen Endinvestor ist ein Nachhaltigkeitszertifikat für neue Projekte ein unabdingbares Kriterium, wobei Schramek zu bedenken gibt: „Es wird jedoch noch relativ wenig differenziert, oft ist das Vorhandensein einer Zertifizierung ausreichend, um als Gebäude nicht aus dem Auswahlprozess auszuscheiden.“ Aber nicht nur die angemieteten Büroflächen sollen „grün“ sein, so Schramek: „In den vergangenen Jahren beraten wir Mieter darüber hinaus auch verstärkt bei der Zertifizierung ihres eigenen Mieterausbaus oder ihres laufenden Betriebs.“
