Der deutsche Hotelmarkt konnte den aktuellen wirtschaftlichen Herausforderungen trotzen. Zwar lagen die Übernachtungszahlen in der gesamten Bundesrepublik hinter dem Vorkrisenniveau. Einige Destinationen konnten dieses aber wieder erreichen. Das war ein Ergebnis, das Martin Schaffer, Geschäftsführender Partner bei mrp hotels, gemeinsam mit Peter Ebertz, Geschäftsführer und Head of Hotels bei Art-Invest Real Estate Management, Ascan Kókai, Principal – Head of Hotels bei ECE Real Estate Partners, und Monika Rosen, Vizepräsidentin bei der Österreichisch-Amerikanischen Gesellschaft, im Rahmen der vierteljährlich vorgestellten Analyse „mrp hotels quarterly“ erörterten.
Monika Rosen zur Auswirkung der Zinsentwicklung und der Konjunktur: „Der Scheitelpunkt der Leitzinserhöhungen der EZB ist erreicht. Einige Marktteilnehmer erwarten eine erste Senkung bereits im April. Die EZB kommuniziert hingegen, dass dies frühestens im Sommer der Fall sein wird. Experten erwarten, dass der Leitzins bis Jahresende 2025 um bis zu 175 Basispunkte gesenkt wird. Das kann dem Transaktionsmarkt auf die Sprünge helfen. Ein Hauptproblem sind aber die immer noch steigenden Löhne, die weiter zur Teuerung bei beitragen. Gleichzeitig wird die Konjunktur durch verschiedene globale Problemfelder negativ beeinflusst. Das spiegelt sich an der geschrumpften deutschen Konjunktur im Vorjahr um 0,3 Prozent und der vom Münchner ifo-Institut gesenkten Wachstumsschätzung von 0,9 auf 0,7 Prozent wider.“
Markt zwischen Druck und vorsichtigem Optimismus
Martin Schaffer sagt: „2023 ist die Betreiberprofitabilität erheblich gesunken. Die Kostentreiber lagen vor allem im Bereich Mitarbeiter und Wareneinsatz. 2022 konnten die Betreiber die Inflationseffekte durch höhere Zimmerraten ausgleichen. Das war 2023 teilweise auch noch möglich. Aber in diesem Jahr werden die inflationsbedingten Kostensteigerungen sich in großen Teilen nicht mehr an die Endverbraucher weitergeben lassen. Sonst bleiben die Gäste irgendwann weg. So verzeichnete das Gastgewerbe in Deutschland zum Beispiel einen realen Umsatzzuwachs von 2,6 Prozent. Der Umsatz ging allerdings um 11,1 Prozent im Vergleich zu 2019 zurück. Das haben wir auch bei unseren Kunden beobachtet: Trotz einer Steigerung der ADR um 22 Prozent war der GOP sechs Prozent niedriger als 2019. Da viele Betreiber wegen der Effekte der Corona-Pandemie immer noch keine oder wenige Reserven aufweisen, könnten sie hier in Bedrängnis geraten. Das bedeutet dann auch, dass sie nicht mehr alle Pachtsteigerungen mitgehen könnten.“
Positiv entwickelte sich vor allem die Nachfrage der Nutzer. Die Übernachtungszahlen lagen Ende 2023 in Deutschland (-1,6 Prozent) und Österreich (-1 Prozent) nur knapp unter dem Vorkrisenniveau. „Und das, obwohl circa zehn Prozent der Herkunftsmärkte, darunter die Ukraine, Russland, China und Israel, wegfallen. Mit diesen Märkten wäre der Sektor sogar über das 2019er Niveau gestiegen. Bis Jahresende werden wir sicher bei dem Vor-Corona-Niveau ankommen. Dass die Belegungsraten einiger Hotels zurückgingen, lag am gestiegenen Angebot, auf das sich die Nachfrage verteilt“, erläutert Schaffer.
Zieht der Transaktionsmarkt wieder an?
Peter Ebertz sieht erste Anzeichen für ein Auftauen des Transaktionsmarktes: „Bereits zum Jahresende 2023 hat der Transaktionsmarkt in Deutschland wieder an Fahrt aufgenommen. Fast die Hälfte aller Transaktionen in der Assetklasse fanden im letzten Quartal statt. Das Aufleben der Transaktionen trägt auf niedrigem Niveau zur Preisfindung bei. Das bringt Sicherheit und Käufer sowie Verkäufer werden öfter zusammenfinden. Trotzdem werden wir uns auf niedrigem Niveau bewegen. Ich bin insgesamt sehr optimistisch, auch wegen der hohen Nachfrage. Mit dem Zurückkehren starker Märkte wie dem chinesischen wird diese weiter steigen. Das macht ‚Hotel‘ als Assetklasse für Investoren sehr spannend.“
Ascan Kókai stimmt zu: „Die starke Performance spricht mit konstant guten Umsatzzahlen und dem fundamentalen Wachstum der globalen Tourismusbranche für sich. Für uns ist aktuell eine gute Zeit, antizyklisch zu investieren.“
Martin Schaffer ergänzt: „Potenzielle Käufergruppen sind aktuell weniger die klassischen Immobilieninvestoren. So melden sich bei uns vermehrt Private Equity- oder Venture Capital-Unternehmen, auch Debt Finanzierer zeigen vermehrt Interesse. Aufgrund der teils fehlenden Betreiberprofitabilität sind zumindest aktuell die Renditeerwartungen allerdings nur schwer zu erfüllen. Allgemein lässt sich bei Investoren ein gesteigertes Interesse an Plattformlösungen feststellen. Das zeigen die letzten Monate.“
Der Markt für Projektentwicklungen wird nach Ansicht von Peter Ebertz auch in diesem Jahr noch nicht in Gänze zurückkehren, was vor allem an der aktuellen Finanzierungslandschaft liege. „Banken sehen Projektentwicklungsfinanzierungen generell immer risikoaverser. Bei Finanzierern haben es aktuell andere Assetklassen wie beispielsweise Serviced Apartments einfacher“, pflichtet ihm Martin Schaffer bei. Ascan Kókai dazu: „Der schwache Developmentmarkt trägt außerdem dazu bei, dass der Transaktionsmarkt aktuell im Vergleich der Vorjahre immer noch sehr ruhig ist. Die Käufer müssen also den Bestand und eventuelle Konversionsprojekte fokussieren.“
Das kommende Jahr wird ein Jahr der Widersprüche, wie die Diskutanten zeigten. „Zwar stehen einige Großevents an, aber die gesamtwirtschaftliche Situation ist immer noch belastet und wirkt sich negativ auf das Konsumverhalten aus“, erklärt Martin Schaffer, „der Wettbewerb schläft zudem nicht. Serviced Apartments sind aufgrund ihrer Flexibilität und dem hohen Grad an digitalen Lösungen in der Lage, Hotels bei Nutzern und Investoren Konkurrenz zu machen.“