Immobilien beim kleinen, südlichen Nachbarn.
Slowenien, seit 2004 Mitglied der EU und seit 2007 im Euroraum, ist mit 2,5 Prozent durchschnittlichem Wirtschaftswachstum seit 1997 der Musterknabe der EU – deutlich vor allen anderen osteuropäischen EU-Ländern. Seit 1991 unabhängig ist die parlamentarische Republik mit ihren zwei Millionen Einwohnern und der Hauptstadt Ljubljana (Laibach), die mit 290.000 Einwohnern die Größe von Graz hat, flächenmäßig kaum größer als Niederösterreich.
Das wirtschaftliche Umfeld
Die allgemeinen Wirtschaftszahlen des Landes sind erfreulich, mit stabilem Wirtschaftswachstum und einer sinkenden Arbeitslosenrate bei derzeit 7,8 Prozent bei einer Prognose der EU-Kommission von 6,3 Prozent für 2018. Die OECD hat die Wachstumsprognosen angesichts der günstigen Entwicklung für 2017 von 2,4 Prozent auf 3,8 Prozent angehoben. Der wachsende private Konsum ist zur stabilen Stütze der Konjunktur geworden, die mit steigenden Bruttolöhnen bei derzeit ungefähr 1.600 Euro stabil wächst. Die privaten Konsumausgaben stiegen im ersten Halbjahr 2017 um 4 Prozent, die Investitionen um 10,5 Prozent, dank wieder verstärkt fließender EU-Gelder und dem anziehenden Außenhandel. Das Bruttoinlandsprodukt (BIP) legte in den vergangenen beiden Jahren um bis zu 2,5 Prozent zu, für 2017 und 2018 wird mit jeweils einem Plus von 3 Prozent gerechnet.
Die Binnennachfrage treibt das Wirtschaftswachstum, gute Voraussetzungen für einen aktiven Immobilienmarkt, relativiert nur durch die beschränkte Größe des Marktes, der neben der Hauptstadt nur noch Maribor mit 115.000 Einwohnern als größere Agglomeration aufweisen kann. Entsprechend konzentrieren sich die nennenswerten Marktaktivitäten auf die Hauptstadt, Maribor und Kranj sowie die Hafenstadt Koper im Logistik- und Industriebereich.
Die Gesamttransaktionssumme am slowenischen Markt betrug 2016 knapp über 2,1 Milliarden Euro und somit erstmals seit dem Rekordjahr 2007 mit 2,3 Milliarden Euro wieder über 2 Milliarden Euro.
EU-Gelder sorgen für Erholung
Die slowenische Bauwirtschaft hatte 2016 wieder ein schlechtes Ergebnis eingefahren. Die Bauproduktion ging gegenüber dem Vorjahr um 17,7 Prozent zurück. Im Jahr davor hatte sich der Rückgang bereits auf 8,5 Prozent belaufen. Damit war das Bauvolumen 2016 um 45% geringer als 2010. Verantwortlich dafür war vor allem die geringere Finanzierung aus EU-Geldern. Für die nächsten Jahre ist allerdings wieder mit einer günstigeren Entwicklung zu rechnen. Marktforscher erwarten sowohl für den Wohnungsbau als auch für den Tiefbau (große Vorhaben zum Ausbau der Transport- und Energieinfrastruktur) eine deutliche Erholung. Bereits im 1. Quartal 2017 zog die Bauproduktion um 19,9% gegenüber dem Vorjahresquartal deutlich an.
BÜROMARKT
Ende 2016 waren in Slowenien ungefähr 39.000 Gebäudeeinheiten mit einer Gesamtfläche von zirka 7,5 Millionen Quadratmetern als Büroflächen registriert. Von den 1.247 Verkäufen fanden 73 Prozent ihren neuen Besitzer über den freien Markt. Der Rest wurde staatlicherseits durch Ausschreibungen oder (Zwangs-)Versteigerungen angeboten. Nach dem Wachstumsjahr 2015 stagnierten im letzten Jahr die Transaktionen. 32 Prozent aller Büroverkäufe fanden am Laibacher Markt statt, 12 Prozent in Maribor, 10 Prozent in Celje, 4 Prozent in Koper und 1 Prozent in Kranj.
Der gesamte Laibacher Büromarkt umfasst geschätzt eine Million Quadratmeter, wovon knapp die Hälfte auf dem freien Markt zur Verfügung stehen. Im vergangenen Jahr gab es keine nennenswerten Fertigstellungen und auch für 2017 sind keine in Planung. 2016 gab es im Zentrum Laibach eine größere Bürotransaktion mit 3.400 Quadratmetern um 6,9 Millionen Euro. Im selben Jahr wurden in Slowenien 30 Baugenehmigungen für Bürogebäude mit insgesamt 12.000 Quadratmetern Fläche erteilt. Dies stellt eine deutliche Steigerung zur Vorperiode dar, zeigt aber dennoch die Überschaubarkeit des Marktes deutlich auf. Das Ausbleiben größerer Bauvorhaben lässt den Schluss zu, dass der Markt ausgereift und satt ist.
Die Leerstandsrate in Ljubljana ist mangels Fertigstellungen am Markt weiter gesunken und liegt nun bei 20 Prozent, wobei Büroflächen der ersten Kategorie zu mehr als 90 Prozent vermietet sind. Weniger qualitative Flächen an B-Standorten weisen hohe Leerstandsraten auf und wirken sich deutlich negativ auf den Marktdurchschnitt aus. 
2016 lag der Durchschnittskaufpreis am slowenischen Büromarkt bei 1.020 Euro pro Quadratmeter, das durchschnittliche Errichtungsjahr bei 1980 und die mittlere Bürogröße bei 131 Quadratmetern. (Ljubljana: 1.420 Euro pro Quadratmeter, Baujahr 1979 und Fläche 168 Quadratmeter).
Die Nachfrage besteht zum Großteil aus Umsiedlungen von Unternehmen, die bereits am Markt sind und qualitativ bessere Flächen beziehen. Bei einer durchschnittlichen Vermietungsdauer von einem Jahr bestand 2016 die stärkste Nachfrage nach Flächen um die 150 Quadratmeter. Gesucht werden Flächen in neueren und modernen Gebäuden.
Die Mieten in Laibachs Bestlagen sind stabil bei durchschnittlich 16 Euro pro Quadratmeter und Monat, in Zweitlagen bei 11 Euro. Es wird erwartet, dass Wirtschaftswachstum und geringe Neuentwicklungen die Mieten leicht steigen lassen, wobei die Mieten in älteren Gebäuden und schlechteren Lagen Druck nach unten bekommen werden.
Derzeit befinden sich keine größeren Büroprojekte im Bau, im Planungsstadium sind jedoch zwei Projekte im Zentrum Ljubljanas: Der City Tower Severna Vrata mit 21.000 Quadratmetern auf 23 Stockwerken mit öffentlich zugänglichen Flächen im Erdgeschoß und Büroflächen in den höheren Etagen wird von der Erste Group Immorent projektiert. Von privaten Investoren, Sumijev Kvart d.o.o., ist das Sumi Centar beim Nationaltheater mit 6.000 Quadratmetern und Mischnutzung geplant.
RETAIL
Zu Jahresbeginn waren registrierte 26.000 Einheiten mit 6, 6 Millionen Quadratmetern als Retailflächen registriert und 9.400 als Gastronomieflächen mit in Summe 1,9 Millionen Quadratmetern. Es kam 2016 zu 438 Besitzerwechseln von Verkaufsflächen und 178 an Gastronomieeinheiten. Der erzielte Durchschnittspreis pro Quadratmeter lag bei 980 Euro bei einer mittleren Größe von zirka 130 Quadratmetern pro Geschäft, sowohl im Gastronomie- als auch im Retailbereich. Die größte Einzeltransaktion war der Verkauf des „Planet Tuš “ Shoppingcenter in Koper um 55 Millionen Euro.
Die Ausgangssituation ähnelt der in vielen europäischen Ländern. Während in den Hauptagglomerationen Angebot und Nachfrage beinahe ausgeglichen sind, verlagern sich die Aktivitäten der Retailer auf Städte der zweiten und dritten Kategorie. 2016 war die einzige größere Neueröffnung am slowenischen Retailmarkt das Shoppingcenter Arkadia mit 10.000 Quadratmetern und 12 Geschäften (u.a. Spar, Mass, Müller, CCC, C&A, Deichmann, Sportina und Hervis) in Vir, im Vorfeld von Ljubljana. Die Player am Markt, Spar, Lidl, Tuš , Hofer und Eurospin, expandieren weiter. Mercator hat seine Modekette Modiana und Intersport verkauft, um sich zukünftig wieder mehr auf Kernaktivitäten im Lebensmittelbereich zu konzentrieren. 
Keine Veränderungen gibt es weiterhin bei den Mieten in den slowenischen Shoppingcentern, die im Moment bei 11 Euro pro Quadratmeter und Monat stehen, um 2 Euro höher als in den Retail Parks. Im Gegenzug weisen die Retail Parks mit nur 3 Prozent eine geringere Leerstandsrate auf als die Shopping Malls mit 6 Prozent. Die Mieten im High Street Bereich hängen stark von der Objektgröße und Umgebungslage ab und bewegen sich in einer Bandbreite von 20 bis 80 Euro pro Quadratmeter und Monat. Bis auf weiteres werden die Mieten stabil prognostiziert, eventuell mit leichtem Anstieg in Bestlagen.
Der südafrikanische Entwickler NEPI hat von der ungarischen TriGranit das Projekt Emonika City Center in Ljubljana übernommen, ein Projekt mit 59.000 Quadratmetern Mix aus Büro und Retail. Der Retail-Teil soll bis zu 200 Geschäfte, einen Foodcourt und Kinos vorweisen – an einem neu gestalteten Verkehrsknotenpunkt.
SES Spar European Shopping Centers hat den Baustart für ein neues Shoppingcenter mit 32.000 Quadratmetern im Stadtteil Šiška von Ljubljana angekündigt (siehe Kasten). IKEA plant den Markteintritt in Slowenien in der BTC City Ljubljanas mit einem 34.000 Quadratmeter Store und hat dafür ein Grundstück mit 84.000 Quadratmetern erworben. Geplante Bauzeit: 20 Monate.
Einer der größten Deals des Vorjahres betraf den Verkauf des Shoppingcenter „Planet Tuš Koper“ in Ljubljana durch die Heta Asset Resolution AG (Heta). Käufer ist die „Greenbay Investments d.o.o.“ mit Sitz in Ljubljana. Zahlreiche Interessenten hatten sich am Verkaufsprozess der Immobilie beteiligt, aus dem schlussendlich Greenbay als Bestbieter hervorging. Über den Kaufpreis wurde Stillschweigen vereinbart. Der Verkaufspreis wurde zur Rückführung der offenen Positionen der „Tuš Gruppe“ bei der HETA verwendet. Mit 60 Shops auf ca. 33.000 Quadratmetern ist Planet TUS Koper eines der größten Shoppingcenter in Slowenien, das jährlich ca. 3,7 Millionen Kunden mit einem interessanten Mietermix (z.B. Hypermarkt TUS, Zara, H&M, C&S, Hervis etc.) anlockt. Anfang 2017 wurde eine 4.000 Quadratmeter-Erweiterung in Angriff genommen, um dem großen Interesse und der hohen Nachfrage von neuen Mietern gerecht werden zu können. „Wir sind überzeugt, dass unsere Pläne zur Neuentwicklung die Dominanz unseres Shoppingcenters in der Region noch fördern werden“, meint Gideon Trope, Geschäftsführer von Greenbay. Das Center Management (inklusive Vermietungsmanagement) hat bereits im Vorjahr die slowenische Niederlassung von CBRE, die von CBRE Wien koordiniert wird, übernommen.
INDUSTRIE- & LOGISTIKMARKT
Die Struktur der slowenischen Wirtschaft mit traditionellem Überhang zu Klein- und Mittelbetrieben bringt mit sich, dass dieser Marktsektor am schwächsten entwickelt ist. 70 Prozent der modernen Objekte werden vom Eigner genutzt und sind für den spezifischen Eigenbedarf entwickelt. Moderne großflächige Lagerhäuser in Wirtschaftszonen fehlen, das Angebot ist veraltet und trifft den Standard moderner Logistikanforderungen nicht.
Die Nachfrage wird vorwiegend vom Retail-Sektor getrieben, dessen moderne Strukturen auf einer exakt funktionierenden Logistik basieren und große Flächen voraussetzen. Bürokratie und hohe Preise für Grundstücke behindern die Entwicklung entsprechender Projekte. Die Mieten sind in Slowenien im letzten Jahr leicht gestiegen und liegen nun für Industrie- und Logistikobjekte in Ljubljana zwischen 3,50 Euro und 7 Euro pro Quadratmeter und Monat. Die durchschnittlichen Mieten in der Hafenstadt Koper sind leicht höher als die im restlichen Landesteil, was die Bedeutung des Mittelmeerhafens als Umschlagplatz für Waren aus aller Welt über Slowenien hinaus widerspiegelt.
Die durchschnittliche Leerstandsrate liegt unter 10 Prozent, für moderne große Lagerflächen noch darunter. Aufgrund der geringen Anzahl entsprechender Projekte in Planung wird ein weiterer Rückgang der freien Flächen erwartet.
Projekte in der Planungs- und Konstruktionsphase:
• Am Flughafen Ljubljana entsteht bis 2020 das multifunktionale Projekt Aeropolis mit Logistikflächen in der Größenordnung von 86.000 Quadratmetern.
• CTPark Network kaufte bereits ein 373.000 Quadratmeter großes Grundstück mit Verbindung zum Ljubljana Airport und will dort einen Business Park mit 61.000 Quadratmetern anmietbarer Logistikflächen errichten.
• Die Mercator–Gruppe kaufte im Mai letzten Jahres 115.000 Quadratmeter in Ljubljana-Moste und errichtet dort ihr neues Logistikzentrum mit 88.000 Quadratmetern inklusive Büros bis Jahresende 2018.
Auf Schiene ist nun auch die neue Magna-Lackieranlage in Maribor. Die geschätzte Investitionssumme beträgt 450 Millionen Euro. Magna-Europa-Chef Günther Apfalter präsentierte Ende Mai im Rahmen des österreich-slowenischen Wirtschaftsforums in Ljubljana die Pläne für den Bau der Lackiererei, die knapp 75 km südlich vom Magna-Steyr-Werk in Graz erbaut werden soll. Er betonte, mit dem Bau der Lackiererei bereits in diesem Jahr beginnen zu wollen, um im Herbst 2018 in Betrieb zu gehen.
Bereits im Dezember 2016 wurde vom slowenischen Gesetzgeber eigens mit der „Lex Magna“ ein Gesetz verabschiedet, das die Errichtung einer 100 Hektar großen Industriezone ermöglichen sollte. Nötige Verfahren und Genehmigungen, die – siehe SES – oftmals mehrere Jahre dauern können, sollen dadurch beschleunigt werden. Im Mai drohte das Projekt zu kippen. Landwirte, die ihre Grundstücke auf dem vorgesehenen Standort für die Lackieranlage nicht verkaufen wollten, fochten beim Verfassungsgericht in Ljubljana die in der „Lex Magna“ enthaltene Möglichkeit der Enteignung an. Dieses lehnte jedoch im Juli eine Prüfung der „Lex Magna“ ab, da die Beschwerdeführer keinen Rechtsanspruch auf das Prüfverlangen hätten.
Kurzfristig hatte Magna sogar Pläne verfolgt, sollte das Projekt Slowenien scheitern, das neue Werk in Ungarn zu bauen. Der Standort Slowenien sei aber immer erste Wahl gewesen: Zum einen habe Magna beste Erfahrungen mit slowenischen Arbeitnehmern. Rund 700 Mitarbeiter pendeln bereits täglich aus Slowenien in das Grazer Werk. Auch die kurze Logistikkette, die gute Infrastruktur, die Nähe zum Hafen Koper und eine offene Politik sprechen für Maribor, so Apfalter.
Bei Redaktionsschluss hieß es aus Regierungskreisen, die Verträge zwischen Magna und der Regierung Sloweniens würden Anfang Oktober unterzeichnet.
HOTELS
Mit knapp unter zwei Millionen Nächtigungen erreichte der Tourismus in Slowenien in 2016 einen neuen Rekord mit traditioneller Spitze im Sommertourismus, im August. 29 Prozent davon in ländlichen Hotelresorts, 25 Prozent in den Bergen, 21 Prozent am Meer und 12 Prozent im urbanen Ljubljana. Die Herkunftsländer der Besucher sind in der Reihenfolge ihrer Häufigkeit Italien, Österreich, Deutschland Kroatien und Holland.
Aufgrund der steigenden Nächtigungs- und Besucherzahlen erscheint der Hotelsektor als zunehmend attraktiv für Entwickler und Investoren. Internationale Ketten suchen nach Übernahmemöglichkeiten in Slowenien.
Am Flughafen Ljubljana wird im Zuge des Aeropolis-Projektes ein 168 Zimmer Hotel geplant. Delta Holding kündigt für 2017 die Eröffnung des neuen Hotels InterContinental in Ljubljana mit 165 Zimmern auf 5*-Niveau an, das größte in der Hauptstadt mit einer Investitionssumme von 42 Millionen Euro auf 23.000 Quadratmetern. Zlatarna Celje hat in Ljubljanas City Center 2.100 Quadratmeter Bauland von der Erste Group Immorent gekauft, um dort um 50 Millionen Euro ein Hotel der 4*-Kategorie zu bauen. Dies wird das zweite Hotel der Gruppe, die schon das Plaza in der BTC City besitzt, in der Hauptstadt.
INVESTMENT–ÜBERBLICK
Retail:
• Lone Star Funds übernahm das Centrice Portfolio in Slowenien bestehend aus 19 Shoppingcentern mit 203.000 Quadratmetern und 4 Bürogebäuden mit 38.000 Quadratmetern von der Heta Asset Resolution im September 2016. Ein Kaufpreis wurde nicht genannt.
• Tus Real Estate verkaufte Planet Tuš in Koper, ein Shoppingcenter mit 32.000 Quadratmetern, an die südafrikanische Greenbay Properties für 55 Millionen Euro. Das entspricht 1.771 Euro pro Quadratmeter oder einer Kapitalisierungsrate von 8 Prozent.
Hotel:
• Im Jänner 2017 erstand die französische Trigano Gruppe ein Portfolio mit 4 Hotels und dem Wohnwagen- und Mobilheimhersteller Adria Mobil. Die Hotels befinden sich in Ljubljana und verfügen zusammen über 574 Zimmer und 30 Konferenzräume, geführt von der Union Hoteli Company.
• Um 6,3 Millionen Euro wurde im Oktober 2016 in Portoroz das 4*-Haus Marita Hotel an Nevada Turizem verkauft, das entspricht einem Zimmerpreis von 76.000 Euro.
• Im Wintersportort Kranjska Gora verkaufte die Hit Alpinea ein 99 Zimmer 3*-Haus an Links, eine Firma in Ljubljana, die nun über ein zweites Hotel neben ihrem 3*-B&B in der Hauptstadt verfügt.
Garagen:
• Die List Group – eine Gruppe von Unternehmen, die in den Bereichen Garagen, Immobilien, Hotellerie & Gastronomie, Handel und immobiliennahe Dienstleistungen tätig ist – betreibt über ihre Tochtergesellschaft BOE Gebäudemanagement GmbH in Österreich, Deutschland, der Slowakei, Ungarn, Kroatien und seit einem Jahr nun auch in Slowenien in Summe 94 Garagen mit 27.000 Stellplätzen. Nach ihrem ersten Investment im Jahr 2016 hat die Gruppe nun eine zweite Garage in Ljubljana gekauft. Das neu erworbene Parkhaus Meksiko beim Universitätsklinikum bietet 600 Stellplätze für Besucher, Patienten und Mitarbeiter des Klinikums sowie den im gleichen Gebäudekomplex befindlichen Hofer Supermarkt. Verkäufer ist die Kranjska Stavbna Družba d.o.o. Die Garage wird – ebenso wie das 2016 erworbene Parkhaus Kapitelj – von der lokalen Betreibergesellschaft nach unverändertem Betriebskonzept weitergeführt.
Mischnutzen:
• Der südafrikanische Immobilienentwickler NEPI kaufte im Dezember 2016 Bauland für das Emonika Projekt von der ungarischen TriGranit. Der Komplex wird in Zusammenarbeit mit der slowenischen Eisenbahn als Bus-und Bahn-Hub mit einem Retail- und Office-Center geplant. Die geschätzte Investitionssumme liegt bei 350 Millionen Euro.
• Greenbay Properties erstand im Juli 2016 ein Grundstück mit 10.000 Quadratmetern an Ljubljanas High Street um 15,4 Millionen Euro. Das Grundstück ist für gemischten Wohn-Büro-und Retail-Nutzen vorgesehen und soll mit einer Investitionssumme von 70 Millionen Euro realisiert werden.