Im Höhenflug

Nicht nur in Linz beginnt‘s. In den Landeshauptstädten sind die Preise stark gestiegen. Besonders betroffen: Salzburg und Linz. Auch wenn die Märkte vergleichsweise klein sind, Investoren könnten auf ihre Rechnung kommen.

Die Nachfrage nach urbanem Wohnraum ist weiter ungebrochen. Vor allem in den Landeshauptstädten der wirtschaftlich florierenden Bundesländer Oberösterreich und Salzburg steigen die Preise“, das erklärte im Frühjahr Immobilien.net-Geschäftsführer Patrick Schenner anlässlich der Präsentation der hauseigenen Studie zur Immobilienpreisentwicklung 2013/2014 in Österreich. Gute Ausbildungsmöglichkeiten und ein größeres Angebot an höherqualifizierten Jobs ziehen viele Menschen an. Gleichzeitig bleibt der Wohnbau hinter der Zuwanderung zurück, was zu steigenden Preisen, vor allem beim Eigentum führt. Im Durchschnitt betrug diese Steigerung in diesem Segment zwischen 4,4 und 9,8 Prozent. Bei den Mietwohnungen hingegen gibt es eine gegenteilige Entwicklung, heißt es in der Studie weiter: Gebrauchte Objekte stagnieren oder gehen im Preis sogar leicht zurück.

Gebrauchte hoch im Kurs

In der oberösterreichischen Landeshauptstadt legten die Preise im Schnitt um 9,8 Prozent auf 2.500 Euro pro Quadratmeter zu. Besonders interessant: Die Preise für neuwertige Eigentumswohnungen sind, so die Zahlen von Immobilien.net, stark zurückgegangen – um 4,1 Prozent auf 3.259 Euro pro Quadratmeter. „Die hohen Preise der neuwertigen Objekte scheinen eine Verschiebung in der Nachfrage hin zu gebrauchten Eigentumswohnungen bewirkt zu haben“, ist Schenner überzeugt.

Eine ähnliche Entwicklung ortet auch die Linzer Immobilienmaklerin und Fachgruppenobfrau, Michaela Nimmervoll. Zu beobachten sei, dass die Nachfrage nach Investitionsmöglichkeiten in Immobilien nach wie vor ungebrochen ist und sich sowohl auf Wohnimmobilien und die dafür in Frage kommenden Grundstücke wie auch auf Grundstücke für Betriebsansiedelungen erstreckt. In Zahlen des Immobilienpreisspiegels 2104 gegossen heißt das: Die Steigerungsraten bei Baugrundstücken für Wohnhäuser betragen 6,35 Prozent, für Betriebsgrundstücke knapp 5 Prozent und bei Eigentumswohnungen (Neubau-Erstbezug bzw. gebraucht) 4,8 bzw. 4,37 Prozent. Der durchschnittliche Preisanstieg bei Betriebsgrundstücken liegt – nach einem Minus von 0,41 Prozent im vergangenen Jahr – bei rund 5 Prozent. Das rechtfertige den Rückschluss auf eine sich erholende Konjunktur, so Nimmervoll. Der oberösterreichische Mietenmarkt erfährt demgegenüber eine nur geringe Steigerung von durchschnittlich 2,32 Prozent bei Wohnungen. Bei den Büromieten konnte lediglich eine durchschnittliche Steigerung von 1,56 Prozent festgestellt werden, wohingegen bei Geschäftslokalen im oberösterreichischen Durchschnitt ein weiteres Nachgeben der Preise um 0,11 Prozent erkennbar ist.

Eigentum für Private

Nach wie vor genießen Reihenhäuser einen hohen Stellenwert im Wohninteresse der Oberösterreicher. Vor allem die Reihenhäuser in Toplagen des Bezirks Vöcklabruck erfahren einen neuerlichen Anstieg von 6,5 Prozent. Hier könnte die aufgrund der hohen Nachfrage angeregte Bautätigkeit rund um den Attersee diese Preissteigerung mitbewirkt haben, weiß Nimmervoll. Bemerkenswert ist, dass im Bezirk Schärding nach Steigerungsraten im Jahre 2013 von mehr als 11 Prozent in der Kategorie einfacher Wohnwert, nunmehr ein Preisverfall über alle Kategorien zwischen 6,9 und 7,7 Prozent aufgetreten ist, der möglicherweise auf ein Überangebot zurückzuführen sein könnte.

Nach wie vor rege Neubautätigkeit

Die nach wie vor gegebene rege Neubautätigkeit in Oberösterreich führt in nahezu allen Bezirken zu einer Stabilisierung des Preisniveaus im Eigentumsbereich, in den Bezirken Ried/Innkreis, Vöcklabruck, Wels/Land, Gmunden und Schärding jedoch zu Preissteigerungen zwischen 5,1 Prozent und 14,2 Prozent bzw. 11,5 Prozent. Interessant bleiben auch nach wie vor gebrauchte Eigentumswohnungen. Preissteigerungen bei Einfamilienhäusern sind in Oberösterreich kaum mehr auszumachen. Im Gegenteil: Der Preisverfall im Bezirk Braunau in der Kategorie sehr guter Wohnwert liegt bei 11,7 Prozent und in Freistadt in der Kategorie einfacher Wohnwert bei 8,5 Prozent.

Büroflächen-Mieten stagnieren

Mit einem leichten Plus von 1,75 Prozent zeigt sich der Büromarkt in Oberösterreich. In Linz kommt es demgegenüber zu einem Preisrückgang von durchschnittlich 1,24 Prozent, der auch in den meisten anderen Bezirken erkennbar ist. „Bei den Preisen für Geschäftslokale ist am deutlichsten erkennbar, dass wir es mit einer nach wie vor schwächelnden Konjunktur zu tun haben“, erläutert Nimmvervoll. Der Preisverfall in allen Bezirken wird nur durch Preiszuwächse in 1a-Lagen im Bezirk Perg mit 13,7 Prozent und Braunau/Inn mit 7,1 Prozent bzw. 11,1 Prozent (von 60 – 100 Quadratmeter) konterkariert.

Barometer zeigt nach oben

In Salzburg zeigt für Wolfgang Maislinger von Hölzl & Hubner das Immobilien-Trendbaromenach oben. Seit 2002 erhebt das Unternehmen den Salzburger Immobilien-Index SIX, der auf den Grundbuchsdaten aller im Grundbuch Salzburg registrierten Verkäufe basiert. „Bei Neubauwohnungen als auch bei Bestandswohnungen war ein deutlicher Preisanstieg zu verzeichnen“, zieht Maislinger Bilanz. Die Durchschnittspreise im Neubau lagen mit 4.300 Euro pro Quadratmeter 17 Prozent über dem Vorjahr. Insgesamt wurden 478 Neubauwohnungen im Jahr 2013 verkauft, das bedeutet eine Steigerung in den Verkaufszahlen um 74 Wohnungen. Absoluter Spitzenwert war ein Wohnungsverkauf im Stadtteil Nonntal mit 11.550 Euro pro Quadratmeter. Eine Entwicklung, die auch Salzburgs Fachgruppenobmann Gerald Hubner bestätigt. „Die Preise haben weiter angezogen, wobei sich der prozentuelle Preisanstieg verflachte. Dabei darf aber nicht vergessen werden, dass der Verkaufspreisdurchschnitt bei sehr gutem Wohnwert in der Stadt Salzburg bereits bei durchschnittlich mehr als 6.700 Euro Quadratmeter liegt“, so Hubner. „Wer in der Stadt Salzburg ein Einfamilienhaus sucht, hat sich eine echte Aufgabe gestellt. Das Angebot ist sehr schmal und die Preise sind weiter signifikant gestiegen. Auch im Bundesland sind wenige Objekte am Markt, die Preise damit stabil hoch.“

Die Detailbetrachtung der Marktpreise bei Bestandswohnungen zeige, so Maislinger, ebenfalls eine deutliche Steigerung von 17 Prozent zum Vorjahr und habe nun die Marke von 2.728 Euro pro Quadratmeter erreicht. Das bedeutet ein sattes Plus von 78 Prozent innerhalb der letzten zehn Jahre. Bei Neubauwohnungen hat dieser Preisauftrieb „nur“ 70 Prozent betragen.

Im Office-Segment war das Jahr 2013 ein gutes Jahr mit einer soliden Vermietungsleistung, die sich am Anfang etwas zögerlich zeigte, ab dem Sommer jedoch stetig anstieg. Im Vergleich zum Vorjahr erhöhte sich die Anzahl der Vermietungen leicht, wobei der Großteil der Nachfrage sich auf die typischen Salzburger Größen bezog, die zwischen 150 bis 250 Quadratmeter liegen. Auch größere Flächen zwischen 600 bis 1.500 Quadratmeter wurden wieder angemietet.Von den im Jahr 2012 fertig gestellten Neubauprojekten (unter anderem AOP Wals, Competence Park Salzburg) konnte bis April 2014 der Großteil vermietet werden. Die Leerstandsrate ist durch einige Neuzugänge und Firmenvergrößerungen leicht rückläufig und liegt derzeit bei 4,3 Prozent.

Stark im Retail-Bereich

„Salzburg ist ein Hot-Spot-Standort mit stetig steigender Kaufkraft. Daher wird bei Geschäftslokalen verstärkt Wert auf die Qualität und Repräsentativität der Immobilie gelegt“, betont Hubner. Das Spezielle an Salzburg ist, dass es durch die Geschäfte der Altstadt zahlreiche Einkaufscenter wie den Europark, das Outletcenter aber auch die vielen individuellen Geschäfte des täglichen Bedarfs für jeden Konsumenten das richtige „Einkaufsviertel“ gibt. „Die klassischen Lagen in der historischen Salzburger Altstadt sind nach wie vor durchaus begehrt, wobei nur die wirklich prominenten Lagen wie Getreidegasse, Residenzplatz oder der Alte Markt Spitzenpreise erzielen, hier sind sogar noch Steigerungen zu verzeichnen gewesen.“ Mit Spannung wird die Fertigstellung des neuen Einkaufszentrums Salzburg Süd Alpenstraße erwartet, das neuen Wind und weitere bekannte Marken in die Mozartstadt bringen wird.

Der Immobilienmarkt im Segment der Betriebsobjekte spielt sich in Salzburg zu einem sehr großen Anteil bereits außerhalb der Stadtgrenzen ab. Gemeinden wie Grödig, Anif, Wals-Siezenheim, Bergheim, Anthering, Elixhausen oder Gebiete entlang der Westautobahn wie Eugendorf, Thalgau oder Mondsee profitieren sehr stark davon. „Im Stadtgebiet sind Betriebsobjekte in Gewerbegebieten, welche eine Infrastruktur mit guter Verkehrsanbindung für den Individualverkehr, Autobahnnähe, gute öffentliche Verkehrsanbindung für Mitarbeiter und möglichst wenig Wohnanrainer bieten, weiter gefragt“, so die Immobilienprofis aus Salzburg.Vor allem Hallenflächen von 300 bis 500 Quadratmeter mit Bürokombinationen haben im Stadtgebiet eine starke Nachfrage. Flächensuchende über 1.000 Quadratmeter Hallenfläche bevorzugen meist schon Stadtrandlagen oder Standorte außerhalb des Stadtgebietes.

Gewerbegrundstücke weiter rar

Der Markt für Gewerbegrundstücke war auch 2013 durch ein sehr geringes Angebot auf der einen Seite und eine gute Nachfrage auf der anderen Seitegeprägt. Insbesondere Gewerbegrundstücke von 1.000 bis 3.000 Quadratmeter sind sehr rar am Markt. Deutlich geringer war die Nachfrage nach Gewerbegrundstücken ab 5.000 Quadratmeter. Die Preise bei Gewerbegrundstücken in Top-Lage an der Innsbrucker Bundesstraße erreichten 780 Euro pro Quadratmeter. Zum Vergleich: In den bekannten Gewerbegebieten im Stadtgebiet wie Maxglan oder Schallmoos lagen die Grundstückspreise bei 260 bis 380 Euro pro Quadratmeter. In den Gewerbegebieten am unmittelbaren Stadtrand stiegen die Preise auf 300 Euro pro Quadratmeter, an besonders exponierten und werbewirksamen Lagen auch darüber. Im größeren Umkreis von 10 bis 15 km – wie Anthering, Elixhausen und Thalgau – lagen die Preise für Gewerbegrundstücke zwischen 180 bis 220 Euro pro Quadratmeter. In Gebieten wie Hallein, Oberalm, Obertrum, Henndorf oder Straßwalchen lag das Preisniveau schon teilweise deutlich unter 200 Euro pro Quadratmeter.