Immobilien der Iberischen Halbinsel

Wo Schatten ist, ist auch Licht. Als Urlaubsländer beliebt, galten die Länder der Iberischen Halbinsel bei Investoren aller Sparten die letzten Jahre wohl eher als Untouchables denn lohnende Objekte der Begierde.

Spanien, Mitauslöser der großen Immobilien- und Bankenkrisen ab 2007, vermeldet nach beinahe 10 Jahren wieder stabil steigende Wirtschaftszahlen und Wachstumsraten über dem europäischen Durchschnitt und zieht erstmals wieder vermehrt die Aufmerksamkeit der Investoren auf sich.

Portugal, über Jahrzehnte als Europas Armenhaus verschrien, wandelte sich in den letzten Jahren zum Musterknaben des Internationalen Währungsfonds und anderer Geldgeber, gilt heute als wirtschaftlich stabilisiert und lockt Anleger aus aller Herren Länder an.

– SPANIEN –

Die Sonne lacht über der Iberischen Halbinsel

Von Rekord zu Rekord. Zum dritten Mal in Folge erreichten die Investitionen in den spanischen Immobilienmarkt ein Rekordhoch, zuletzt im Jahr 2016 mit gesamt 14 Milliarden Euro.

In einem weltwirtschaftlich labilen Jahr 2016 haben die Spanier mit über 3 Prozent Wirtschaftswachstum, steigendem Konsum und sinkenden Arbeitslosenraten für die Überraschung auf dem europäischen Kontinent gesorgt. Obwohl die Prognosen für 2017 ein etwas verlangsamtes Wachstum vorhersagen, wird Spanien mit 2,5 Prozent für 2017 immer noch klar über dem EU-Schnitt von 1,5 Prozent liegen.

Niedere Refinanzierungskosten

Die Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank hat in Spanien, so wie in anderen Ländern der EU auch, den privaten Konsum und Investitionen angetrieben. Niedere Refinanzierungskosten haben das Wirtschaftswachstum beschleunigt. Trotz nur leicht sinkender Arbeitslosenzahlen und instabiler politischer Lage durch sich ablösende Minderheitsregierungen ist es der spanischen Wirtschaft gelungen, das dritte Jahr in Folge zu wachsen. Zuletzt 2016 mit 3,2 Prozent in Europa nur von Irland übertroffen und ein sattes Prozent über dem EU-Durchschnitt.

Die Rekordarbeitslosenrate von 2015 mit über 22 Prozent betrug im letzten Jahr noch 19,6 Prozent. Für Ende 2017 wird durch das wachsende Vertrauen in die Wiedererstarkung der Wirtschaft ein anhaltender Rückgang auf 18 Prozent erwartet.

Investitionsvolumen 14 Milliarden Euro

Zum dritten Mal in Folge erreichten die Investitionen in den spanischen Immobilienmarkt ein Rekordhoch, zuletzt im Jahr 2016 mit gesamt 14 Milliarden Euro. Die SOCIMI Merlin wurde zur mächtigsten Immobiliengesellschaft Spaniens und zu einer der größten in Europa. Merlin, Axiare, Lar Espania und Hispania sind die Major Players am Markt, der durch insgesamt zirka 30 solcher SOCIMIs, die 39 Prozent des Gesamtinvestitionsvolumens aufbringen, dominiert wird. Die Rolle dieser Gesellschaften wird sich 2017 weiter verstärken.

Im letzten Jahr zeigten die Investoren Interesse auf allen Sektoren, den größten Anteil mit 34 Prozent konnte erneut der Bürosektor für sich verbuchen, obwohl dieser mit 4,8 Milliarden Euro um fast 10 Prozent unter dem Vorjahr 2015 lag. In allen anderen Bereichen lag 2016 über den Ergebnissen von 2015. Internationale Investoren, angeführt von US-Amerikanern, stellten im Vorjahr 40 Prozent des Gesamtvolumens und bleiben auch 2017 sehr aktiv.

Die Erträge sind, wie in ganz Europa, auf niederem Niveau bei ungefähr 4,5 Prozent und lassen kaum mehr Raum, noch schmäler zu werden. Die Investoren erwarten eine Verbesserung durch ansteigende Mieterträge im derzeitigen Erholungszyklus des spanischen Marktes, wie es auf den meisten europäischen Märkten schon geschehen ist.

Barcelona hat die Nase vorn

Büro- und Logistikmarkt werden als Sektoren mit dem höchsten Wachstumspotential für die kommenden 5 Jahre eingeschätzt, Barcelona mit leichten Vorteilen zu Madrid. Die Preise für Häuser steigen weiter, speziell in den großen Städten, Küstenregionen und auf den Inseln. Der Ferienhaus- und Wohnungsmarkt stellt wieder verstärkt eine attraktive Option für internationale Investoren dar. Als eine der führenden weltweiten Tourismusdestinationen wird erwartet, dass Spanien durch die Spannungen in der Türkei, Ägypten und den nordafrikanischen Ländern einen guten Teil der umgeleiteten Touristenströme aufnehmen wird. Der Hotelsektor, der 2016 ein Investitionsvolumen von knapp über 2 Milliarden Euro brachte, wird weiterhin auf dem Zielradar vieler Investoren bleiben.

Neubauten statt Renovierungen

Die politische Unsicherheit der letzten Jahre hatte viele internationale und große nationale Firmen zu verhaltenen Entscheidungen veranlasst. Die stabile Entwicklung zerstreut diese Bedenken nach und nach, für 2017 wird ein Anstieg der Neuübernahmen allgemein erwartet. Die bisher üblichen Renovierungen werden wieder zunehmend durch Neubauten ersetzt. Die nennenswerten Hauptaktivitäten des Marktes konzentrieren sich traditionell auf Madrid und Barcelona.

Nachfrage hinter den Erwartungen zurück

Die Nachfrage, die 2015 den höchsten Wert seit 2008 erreichte, erreichte 2016, sowohl in Madrid mit 450.000 Quadratmetern minus 11 Prozent zu 2015 als auch in Barcelona mit 330.000 Quadratmetern minus 17 Prozent, die Erwartungen nicht, trotzdem war 2016 das zweitbeste Jahr seit 2007 für Madrid. In Barcelona war 2015 ein All-Time-High von 400.000 Quadratmetern erreicht worden.

Spanien will vom BREXIT profitieren

Wie auf vielen Büromärkten Europas geistert momentan das Brexit-Gespenst kräftig durch die Prognosen. Im Fall eines „Hard Brexit“ wird ein Abwandern großer Flächen aus London eintreten. Wie konsequenzbehaftet der inzwischen sehr sichere Brexit sein wird, beschäftigt neben den Büroimmobilieninvestoren in London auch jene in vielen Ländern Europas, die hoffen, sich ein Stück vom Kuchen abschneiden zu können. Die spanischen Anleger hegen diesbezüglich aufgrund der exzellenten Infrastruktur, des großen Angebots an ausgebildeten und vergleichsweise billigen Arbeitskräften, der hohen Lebensqualität und der Verfügbarkeit von Wohnraum durchaus berechtigte Hoffnungen. Die spanische Wirtschaft wird 2017 weiter wachsen und die zusätzlichen Angestellten werden laut Berechnungen von Oxford Economics in Madrid um 3,2 Prozent mehr Büroraum benötigen und in Barcelona rund 3 Prozent. Bis 2020 sollen 100.00 neue Bürostellen geschaffen werden.

Neuflächen kommen  nur tröpfchenweise auf den Markt

In Madrid wird die Renovierung von Büroflächen hauptsächlich von Socimis und Versicherungsgesellschaften vorangetrieben. Neuflächen werden für 2017 und 2018 tröpfchenweise auf den Markt kommen, was schon lange nicht mehr beobachtet werden konnte. Flächenmäßig werden 320.000 Quadratmeter bis Ende 2018 erwartet, von denen noch 58 Prozent frei sind.

Im Unterschied zu Madrid treibt in Barcelona der Tourismus die Nachfrage. Viele ehemalige Bürohäuser im Zentrum werden in höher gewinnbringende Facilities für Touristen oder Wohnbevölkerung konvertiert. Entsprechend diesem Trend wandern die Bürohäuser von den Touristen-Hotspots weg in Stadtteile mit guter Verkehrsanbindung. Von gesamt 210.000 Quadratmetern neuen Büroflächen sind 79.000 noch zu haben und nur 1.100 Quadratmeter im Zentrum.

Leerstandsraten sinken

Für beide, Madrid und Barcelona, wird ein sanfter Rückgang der Leerstandsraten im Laufe des Jahres prognostiziert, sowie auch eine Fortsetzung des Anstiegs der Mieten bis über 2017 hinaus. Mit einem prognostizierten Anstieg der Mieten um jährlich 5,4 Prozent bis 2012 führt Madrid die Liste mit den höchsten Wachstumsraten der europäischen Märkte an, Barcelona liegt mit vorhergesagten 3,2 Prozent jährlichen Mietsteigerungen an vierter Stelle.

Handel im Wandel

Zeichen stehen auf Expansion. Den spanischen Retailmarkt erwartet 2017 ein weiteres gutes Jahr. Der boomende Tourismus und das zurückkommende Vertrauen der heimischen Konsumenten befeuern das Wachstum. Im Windschatten ziehen die Logistikimmobilien nach.

Den spanischen Retailmarkt erwartet 2017 ein weiteres gutes Jahr. Konsum und Verkäufe werden, wenn auch etwas verhaltener als in der Vorperiode, weiter steigen. Die Hauptindikatoren übertrafen 2016 mit 3,3 Prozent gestiegenen Konsumausgaben und einem Rückgang der Arbeitslosenrate von 22,1 auf 18,6 Prozent die Erwartungen. Der Tourismus verzeichnete ein Rekordjahr internationaler Besucher und das Vertrauen der Konsumenten ist weiter gewachsen. Der Retailsektor hat von diesem positiven Wirtschaftsumfeld durch ein Umsatzplus in der Höhe von 3,6 Prozent profitiert. Für 2017 wird eine Fortsetzung des erfreulichen Wirtschaftsklimas erwartet, wenn auch der private Konsum und die Verkäufe etwas verhaltener wachsen werden. Experten rechnen mit einem Plus von zwei Prozent für 2017 und die folgenden Jahre.

Expansion abseits Madrid und Barcelona

Das Hauptaugenmerk der sanischen Retailer wird weiterhin die Expansion sein, verstärkt in Städten abseits von Madrid und Barcelona. Generell sind alle Marktsegmente sehr belebt, eine Ausnahme bildet das Luxussegment, das entsprechend dem weltweiten Trend eher verhalten ist. Der Food-Bereich, Spezialgeschäfte, Assessoirs und Kosmetik führen den Markt an, sowohl in Shoppingcentern als auch in den Haupteinkaufs- straßen. Der Modebereich blieb im abgelaufenen Jahr hinter den Erwartungen zurück mit nur vernachlässigbaren Steigerungen. Die großen Ketten wie Mango, Inditex und H&M haben ihre Outlets optimiert, gute Lagen mit ihren Flagship Stores bezogen und zeigen wenig Initiativen für weitere Expansion. Im Gegenteil, durch die gestiegenen Flächen ihrer Flagship Stores verzeichnen sie Rückgänge in ihren weniger erfolgreichen Geschäften, die Gefahr laufen, geschlossen zu werden oder zu anderen Eigenmarken-Outlets der Firmen umgestaltet zu werden.

Die verhaltene Expansion der großen Textilketten öffnet andererseits der Konkurrenz den Zugang mit neuen Marken zu den spanischen High Streets. Uniqlo, Topshop und Victoria Secret hegen Pläne für Flagship Stores. Neueintritte am Markt wie OVS, Urban Outfitters oder Terranova versuchen, ihre Position am Markt durch Übernahme von Leerständen in Hauptstraßen und großen Einkaufszentren zu stärken.

Den weltweiten Trend, die technologische Entwicklung zunehmend in den Verkaufsprozess einzubauen, verfolgen natürlich auch die spanischen Retailer mit großer Aufmerksamkeit. Das spezifische Kaufverhalten der Konsumenten wird zunehmend erfasst und untersucht. Big Data ermöglicht neben solchen Analysen auch die Beeinflussung des intuitiven Kaufverhaltens und schließt die Lücke zwischen dem Einkauf im Geschäft und im Internet, die Interaktion zum Kunden wird personalisiert. Die Digitalisierung wird zunehmend unverzichtbar für alle Retailer.

E- & M(obile)-Commerce

Ebenso muss auf den Trend zum Smartphone Rücksicht genommen werden, neben E-Commerce wird der M(obile)-Commerce zunehmend in den Flagship Stores zur Kommunikation mit den Kunden genutzt. Neben „Smart Changing Rooms“ oder „Smart Shop Windows“, die individuell auf den einzelnen Kunden eingehen, kommen vermehrt „Easy Checkouts“ für Bezahlung und Zustellung zum Einsatz.

Gleich dem allgemeinen Wirtschaftsaufschwung waren auch die Investitionen im Retailbereich die letzten drei Jahre extrem stark und verzeichneten 2016 mit 3,8 Milliarden Euro einen absolutes Rekordhoch. Mitbedingt durch den Kauf von Metrovacesa durch Merlin Properties, bei dem ein großes Paket von Shoppingcentern den Besitzer wechselte. Für 2017 sind die Prog- nosen für Investitionen in Shoppingcenter stark bleibend, im Gesamtjahr wird eine Investitionssumme von 1,8 Milliarden Euro erwartet.

Im Bereich der High Street Investitionen sind die Aktivitäten aufgrund der Nachfrage privater Investoren sowie institutioneller Fonds, die vermehrt an großen Objekten interessiert sind, ebenfalls stark.

2017 weniger Neueröffnungen

Neueröffnungen im Segment Einkaufszentren wird es 2017 wenige geben, nach 306.000 Quadratmetern 2016 werden Neueröffnungen in der Größenordnung von 200.000 Quadratmetern erwartet. Für die Zeit nach 2017 sind wieder vermehrt Neuflächen projektiert.

Die neuen Technologien und der wachsende E-Commerce lassen für Spanien weiter eine gute Performance von Logistikimmobilien erwarten. 2016 erreichte der Gesamtmarkt ein Investitionsvolumen von 1,4 Milliarden Euro mit Madrid.

Gute Performance bei Logistikimmobilien

Die neuen Technologien und der wachsende E-Commerce lassen für Spanien weiterhin eine gute Performance von Logistikimmobilien erwarten. 2016 erreichte der Gesamtmarkt ein Investitionsvolumen von 1,4 Milliarden Euro mit Madrid, Barcelona, Valencia, Saragossa, Sevilla und Malaga als Zentren.

Barcelona war im letzten Jahr mit dem Rekord von 773.000 Quadratmetern übernommener Logistikfläche der Marktleader ­– das waren 45 Prozent mehr als 2015 – gefolgt von Madrid mit 400.000, Valencia – 130.000, Saragossa – 60.000, Sevilla – 55.000 und Malaga mit 15.000 Quadratmetern.

4 Prozent Leerstandsquote

Für 2017 wird erwartet, dass aufgrund der geringen Leerstandsrate von 4 Prozent und mangels Neuflächenangebots die Übernahmen in Barcelona auf ein Niveau von maximal 350.000 Quadratmetern zurückgehen werden. Madrid wird die gleiche Flächenmenge anbieten, wie schon 2014, 2015 und 2016, also knapp über 400.000 Quadratmeter und somit 2017 zum stärksten Markt für Logistiker werden.

Strukturell mangelt es dem spanischen Logistikmarkt an qualitativ hochwertigen Lagerhäusern. Spekulative Projekte in Madrid, Barcelona, Saragossa und Valencia werden moderne Flächen zu Verfügung stellen, die zur Modernisierung und Vergrößerung des Marktes beitragen werden. Der Madrilenische Logistikmarkt wuchs 2016 um Neuflächen in der Größenordnung von 160.000 Quadratmetern, ebenso jener von Barcelona. Für 2017 werden dort 317.000 Quadratmeter Neuflächen am Markt erwartet, ein neues Lagerhaus von Amazon in El Prat de Llobregat alleine mit 200.000 Quadratmetern. Extreme Nachfrage herrscht auch in Valencia, wo im März bereits 23.000 Quadratmeter fertiggestellt wurden.

Aufgrund der stagnierenden Mieten der letzten Perioden wird für 2017 allgemein ein spürbarer Anstieg der Mieterträge erwartet. Erstklassige Mieten für Madrid sehen einer Steigerung von 8 Prozent auf 5,50 Euro pro Quadratmeter und Monat entgegen, in Barcelona sollte bei einer Steigerung von 5 Prozent ein Niveau von 6,75 Euro pro Quadratmeter und Monat erreicht werden.

2016 brachte mit einer Gesamtsumme von 930 Millionen Euro auch einen neuen Allzeitrekord für Industrie- und Logistikinvestment. Während 2015 die Investoren zu gleichen Teilen aus dem In- und Ausland kamen, waren die ausländischen Investoren mit 68 Prozent des in Spanien investierten Kapitals 2016 die aktiveren. 33 Prozent davon waren US-Fonds.

Es wird allgemein ein sehr aktives Jahr für Logistikinvestoren in Spanien werden, nicht nur in den zentralen Gebieten und in Katalonien, auch in anderen Regionen.

Der Einfluss des E-Commerce Sektors wird 2017 weiter steigen und den Logistiksektor nachhaltig wandeln. Die Logistiker müssen ihre Strukturen an die spezifischen Anforderungen der Sparte anpassen und schnellere und effektivere Wege zum Endkunden entwickeln.

E-Commerce beschleunigt Strukturwandel

Zu diesem Zweck wird am Markt die Entstehung von drei verschiedenen Typen Logistiklagerhäusern beobachtet. Erstens riesige Lagerhäuser über 25.000 Quadratmeter, über 12 Meter Höhe und einer großen Anzahl an Ladebuchten. Weit außerhalb der großen Zentren mit niederer Warenrotation. Zweitens Lagerhäuser im Umkreis von 25 Kilometern der großen Städte mit dem Hauptaugenmerk auf Umlademöglichkeiten und schneller Rotation, um die Waren zügig und effizient in die Zentren zustellen zu können. Parallel entstehen dazu kleinere Lagerhäuser direkt in der Stadt als innerstädtische Verteiler von Waren und Fracht, um LKW Verkehr zu Stoßzeiten in der Stadt zu vermeiden, Treibstoffkosten und Umweltbelastungen zu reduzieren und gleichzeitig näher beim Kunden zu sein. Dieser Strukturwechsel wird nicht nur durch den E-Commerce beschleunigt. Neue Technologien und IT-Systeme ermöglichen den Bau von automatisierten Logistikplattformen, die mit dem Nebeneffekt, Energie zu sparen, den Anforderungen der Logistiker besser entsprechen.

Der Tourismusmotor brummt auf Hochtouren

Rekordzahlen. Die politische Lage und Entwicklung der letzten Tage und Monate im Mittelmeerraum lässt Spanien im Interesse der Touristen 2017 sicherlich noch weiter steigen, so dass dieser Rekordwert heuer wahrscheinlich erneut überboten werden wird.

Das vierte Jahr in Folge erzielt der Spanische Tourismus Rekordzahlen, erstmals wurden 2016 mehr als 75 Millionen Nächtigungen verzeichnet. Die politische Lage und Entwicklung der letzten Tage und Monate im Mittelmeerraum lässt Spanien im Interesse der Touristen 2017 sicherlich noch weiter steigen, so dass dieser Rekordwert heuer wahrscheinlich erneut überboten werden wird. Die beliebtesten Zieldestinationen bleiben Katalonien und die Balearischen Inseln. Der Städtetourismus erlebt vor allem in Madrid eine deutliche Steigerung.

Betrachtet man die Investitionen, so stellt sich im Vergleich zum Vorjahr ein leichter Rückgang ein. Die Nachfrage nach Investitionsobjekten bleibt zwar hoch, es werden jedoch wenige Hotels zum Kauf angeboten oder befinden sich in Planung.

Die Eigentümer konzentrieren sich auf Renovierung und Verbesserung bestehender Anlagen, um mehr Touristen anzuziehen und die Einnahmen zu erhöhen. Nur 120.000 der 700.000 Zimmer am Markt sind in den letzten fünf Jahren nach der Rezession renoviert worden, 80 Prozent der Hotels haben seit 2008 keine größeren Renovierungs- und Verbesserungsarbeiten vorgenommen.

Im Aufwind

Wohnimmobilien. Dank neuer Mitspieler am Markt, die die Professionalisierung des Sektors ankurbeln, entstehen nun auch wieder Neubauprojekte.

Im Laufe des vergangenen Jahres nahm die Nachfrage nach Wohnimmobilien mit über 14 Prozent deutlich an Fahrt auf. Die Anzahl der Transaktionen übertraf mit 374.000 Objekte, ein neuer Spitzenwert seit 2010, regional konzentriert mit Schwerpunkt auf die Provinzen Madrid und Barcelona. Fehlende Neubauprojekte zeigen, dass ein Großteil der Transaktionen bestehende Objekte betraf.

Erstmals seit Jahresende 2012 steigt auch wieder die Zahl der aufgenommenen Hypotheken auf über 280.000, wobei die Verschuldung der einzelnen Haushalte reduziert wurde. Benutzte eine Familie im Jahr 2009 noch beinahe 50 Prozent des Haushaltseinkommens zur Tilgung der Kredite, waren es laut der Spanischen Zen- tralbank 2016 nur mehr 32,9 Prozent.

Zahl der Baugenehmigungen steigt

Für 2017 werden steigende Preise in der Größenordnung von 5 Prozent für Wohn- immobilien angenommen, in Regionen größerer Nachfrage wie Madrid, Barcelona, Andalusien und den Balearen sogar mehr. Vermehrt werden wieder neue Projekte entwickelt, die Zahl der Baugenehmigungen stieg im letzten Jahr wieder um 22 Prozent. Ab 2018 werden jährlich gegen 180.000 Neubauten am Wohnungsmarkt erwartet. Die Spanier haben die Lehren aus der Krise der letzten Jahre gezogen und zeigen nun mehr Professionalität am Wohnimmobi- lienmarkt, teilweise auch, weil die Geldgeber gesteigerten Wert darauf legen.

Mieten steigen in Barcelona um 18,5 Prozent

Traditionell leben die Spanier eher im Eigentum, 2001 lebten nur 9,6 Prozent zur Miete. Die wirtschaftlichen und sozialen Veränderungen der letzten Jahre brachten es aber mit sich, dass heute laut Eurostat 22 Prozent der Spanier in Mietunterkünften leben, also mehr als doppelt so viele als noch vor 15 Jahren, aber immer noch deutlich unter dem europäischen Schnitt, der bei 33,6 Prozent liegt. Die Mietpreise steigen im ganzen Land, speziell eklatant in den Ballungsräumen mit überdurchschnittlicher Nachfrage wie Barcelona, plus 18,5 Prozent, und Madrid mit plus 14,6 Prozent.

Der Immobilenmarkt in Spanien 2017 – Wo die Orangen blühen

Rupert W. Gehmacher

Mit Beginn der Wirtschaftskrise 2008 hat der spanische Immobilenmarkt eine dramatische Entwicklung durchgemacht, deren Konsequenzen bis heute sicht- und spürbar sind. Nach einer Periode des absoluten Stillstands begann eine bis heute unbekannte Flut an Objekten den Markt zu überschwemmen. Zuerst waren es die Eigentümer, die ihre Hypotheken nicht mehr bedienen konnten und um den Wert der Hypothek verkaufen wollten, doch nachdem dies nur in wenigen Fällen möglich war, begannen die Banken eigene Vertriebsstrukturen zu entwickeln, um das Volumen der „exekutierten“ Objekte zu vermarkten und dies meist mit Hilfe von lokalen Agenten, die recht schnell die neuen Chancen erkannten und sich ziemlich gut anpassen und behaupten konnten, sodass die Krise eine Art Filterfunktion gehabt hatte – nur die Agenten, die den Zug der Zeit erkannt haben und sich entsprechend angepasst haben, haben die Jahre der Krise gut überstanden und sind heute noch am Markt – und das stärker denn je.

Einige Banken haben aus der Not eine Tugend gemacht und sind heute ernstzunehmende Marktteilnehmer mit zum Teil beeindruckendem Marktanteil wie bsp. Solvia oder Servihabitat, die über ein eigenes Franchise-Netzwerk und attraktive Cross-Selling-Möglichkeiten verfügen, allerdings ist deren Marktkraft auf den nationalen Markt beschränkt.

Der Anteil an internationalen Käufern ist in den beliebten Toursimusgebieten, vor allem an den Küsten, mittlerweile auf über 21 Prozent angewachsen und wird von meist zielgruppenorientierten Agenten bedient, die oft auch aus denselben Ländern stammen wie die Kunden und ein entsprechendes Marketing für die jeweilige Kundengruppe betreiben.

Das Angebot an verkäuflichen Immobilien hat sich in Spanien im Laufe der letzten Jahre kaum vergrößert, ganz im Gegenteil:  Die Einstellung aller Neubauprojekte zu Beginn der Krise vor neun Jahren hat eine künstliche Verknappung des Angebots bewirkt, denn trotz vieler (hunderttausender) leerstehender Objekte, die noch aus der Boomzeit vor der Krise stammen, sind die, die jetzt noch leerstehen, unverkäuflich. Speziell in Gebieten mit einer großen Nachfrage seitens internationaler Käufer sind gute, verkäufliche Objekte – die wenigen Neubauprojekte, die langsam in Gange kommen, nicht eingeschlossen – mittlerweile rar.

Spaniens Immobilienmarkt bietet heute große Chancen für Investoren und Immobilienentwickler: Die Verfügbarkeit von reichlich Bauland, günstige Preise in der Bauindustrie und eine konstante Nachfrage an neuen Objekten aus dem In- und vor allem aus dem Ausland sind ideale Vorraussetzungen für Wachstum und damit attraktive Investitionsmöglichkeiten im Bereich des Wohnbaus, aber auch im Bereich Logistik und Handel.

Speziell die Objekte der sogenannten „Bad Bank“ sind hier hervorzuheben, die oft eine interessante Möglichkeit bieten, Vermögenswerte unter ihrem eigentlichen Marktwert zu erwerben und weiterzuvertreiben. Gerne stehe ich für weitere Information zur Verfügung, einfach eine email an rupert@lamangaclub.org

Nach vielen Jahre der Krise kann man endlich wieder behaupten, dass in Spanien wieder die Orangen blühen.

Neue Landmark für Madrid

Wien und Madrid haben etwas gemeinsam. Ähnlich der alten Länderbank Zentrale, die als Park Hyatt in Wien in neuem Glanz erstrahlt, wird ein ehemaliges Hauptquartier einer spanischen Bank ab 2019 zum neuen Hotspot im Zentrum der Hauptstadt umgebaut. Das Centro Canalejas wird das erste Four Seasons Hotel in Spanien. Insgesamt werden 46.000 Quadratmeter revitalisiert, das Hotel wird 200 Zimmer auf insgesamt 15.000 Quadratmetern bieten. In den obersten Geschoßen entstehen Luxusapartments, die mit einem Preis von 13.000 Euro pro Quadratmeter im Vergleich zu Wiener Top-Immobilien nahezu ein Schnäppchen sind. Im Erdgeschoß warten ebenfalls 15.000 Quadratmeter hochwertige Retailflächen auf die Luxus-Shopper.

Teresa Olszewski, bei den Errichtern Grupo Villar Mir und OHL Desaraollos für die Verwertung der Flächen verantwortlich, sieht den Tourismus in Madrid am aufsteigenden Ast: „Natürlich ist Barcelona nach wie vor eine sehr starke Destination, aber Madrid hat sehr viel zu bieten und wir spüren einen Anstieg des Tourismus.“ Anders als bei anderen europäischen Metropolen gebe es zwar hier kein besonders dramatisches Wachstum der Bevölkerung, aber der Wohnungsmarkt habe sich nun weitgehend stabilisiert. Für das Projekt selbst ist sie naturgemäß optimistisch: „Das neue Four Seasons liegt mitten im Herzen von Madrid. Ein Refurbishment in dieser Qualität hat es hier so noch nicht gegeben.“ Man liege auch voll im Trend, viele der früher als Firmensitze genutzten Gebäude werden auch in Spanien Zug um Zug neuen Nutzungen zugeführt.

– PORTUGAL –

Top trotz Rückgang

Portugal lockt mit höheren Renditen. Nach einem Rekordjahr 2015 brachte 2016 einen Rückgang der Immobilieninvestitionen um 38 Prozent auf insgesamt 1,3 Milliarden Euro, was aber immer noch 64 Prozent über dem zehnjährigen Durchschnitt liegt. Abschlüsse, die sich nach dem Brexit im zweiten Halbjahr 2016 verzögerten, sollten nun 2017 schlagend werden.

Die Nachfrage nach portugiesischen Liegenschaften ist weiter stabil mit zunehmendem Interesse europäischer Investoren. Die Erträge sind im Vergleich zu anderen europäischen Ländern, speziell Spanien, höher. Ein gewisses Risiko stellt die Erhöhung der portugiesischen Anleihequoten dar, obwohl deren Einfluss auf die Immobilienwerte allerdings fraglich ist, zu stark sind die Grundwerte des Marktes. Ein gesunder Arbeitsmarkt, starke Nachfrage am Immobiliensektor und der zu erwartende Anstieg der Mieten lassen auf ein Anhalten des guten Investitionsklimas schließen.

Eine wachsende Wirtschaft und der Mangel an qualitativ hochwertigen Flächen erhöhen den Druck auf steigende Mieten. Einnahmen werden für 2017 eher aus Erträgen denn aus Wertsteigerungen kommen.

Banken werfen Objekte auf den Markt

Zahlreiche Objekte werden derzeit verhandelt und sollten noch vor dem Sommer abgeschlossen sein, darunter einige Portfolios mit einem geschätzten Gesamtwert von 900 Millionen Euro. Viele Immobilienobjekte befinden sich auch noch in der Hand von Banken, die diese allmählich auf dem Markt platzieren. Es wird erwartet, dass das Investitionsvolumen 2017 jenes von 2016 übertrifft und um die 2 Milliarden ausmachen wird.

Nordamerikanische Investoren ziehen ab

Aufgrund der historisch niederen Erträge wird sich im laufenden Jahr der Rückgang nordamerikanischer Investoren fortsetzen, ausgeglichen durch ein verstärktes Auftreten europäischer Investoren aus Großbritannien, Deutschland, Frankreich und Spanien – aber auch aus dem Mittleren Osten und Asien. Portugiesische Investoren sind nur schwach am Markt vertreten.

Comeback des Bürosektors 2017

Internationale Investoren werden weiterhin Immobilien zur Sanierung ankaufen, hauptsächlich Wohnbauten, was sich bei hoher Liquidität und geringen Zinsen als sehr profitables Investment herausgestellt hat. Man hofft, dass sich diese Investoren vermehrt an größeren Neuprojekten beteiligen. Auch ein Wiederanspringen des Bürosektors wird 2017 erwartet. Alternative Immobilien wie Studentenheime oder Gesundheitseinrichtungen, die in ganz Europa aufkommen, spielen in Portugal noch keine Rolle.Vermehrter Wiedereintritt internationaler Banken und Stabilisierung des portugiesischen Bankensystems lässt für 2017 auf erleichterte Finanzierungsmöglichkeiten und somit zusätzlichen Anstieg der Investitionen hoffen.

Die Bruttoaufnahme an Büroraum in Lissabon 2016 lag bei 144.000 Quadratmetern, ähnlich viel wie in der Vorperiode., ungefähr 7 Prozent unter dem 10-jährigen Durchschnitt. Dies entspricht aber keinesfalls der Nachfrage am Markt, auf dem Angebotsknappheit herrscht. Die Situation wird für die kommenden Jahre unverändert bleiben und die Leerstandsrate weiter nach unten sowie die Mieten nach oben drücken.

Derzeit sind in Lissabon für 2017 und 2018 nur jeweils knapp über 22.000 Quadratmeter Neuflächen projektiert und die sind bereits vorvermietet. Auch die aktuellen Renovierungs - und Sanierungsprojekte sind größtenteils bereits wieder vermietet. Eventuelle neue Projekte könnten frühestens 2019 auf den Markt kommen. Büroobjekte wurden in den letzten Jahren vernachlässigt, das Interesse galt hauptsächlich Wohnimmobilien, bei denen durch Weiterverkauf der einzelnen Wohnungen große Gewinne erzielt wurden.

Hochwertige Büroimmobilien fehlen

Das Fehlen qualitativ hochwertiger Büroimmobilien, die anhaltend guten Möglichkeiten zur Vorvermietung während der Bauzeit, die zu erwartenden steigenden Mieteinnahmen machen dies zum optimalen Zeitpunkt, neue Büroprojekte zu initiieren. Für 2017 wird der Beginn von 3-4 großen Büroprojekten sowie zahlreiche Renovierungen geplant.

Auf der Nachfrageseite lassen die günstige Wirtschaftslage, steigende Beschäftigungszahlen den Unternehmenssektor verstärkt nach Büroflächen Ausschau halten. Speziell Unternehmensausgliederungen großer Firmen, sogenannte BPOs (Business Process Outsourcing companies), treiben die Nachfrage am portugiesischen Büromarkt und vereinnahmten 2016 75.000 Quadratmeter Büroraum in Lissabon und Porto. Der Bedarf dieser Unternehmen beträgt momentan bis zu weiteren 100.000 Quadratmetern.

Steuervorteile, hoher Ausbildungsgrad und Fremdsprachenkenntnisse der relativ billigen Arbeitskräfte, unternehmerfreundliches Arbeitsrecht, hohe Lebensqualität und Sicherheit haben Portugal zu einem attraktiven Ziel solcher BPOs gemacht. Die Herausforderung stellt das mangelnde Angebot an Büroflächen, speziell in Lissabon und Porto, dar.

Zweigeteilter Markt

Innenstädte profitieren. Während er bei Shoppingcentern gesättigt ist und nur langsam wächst, ohne große Neuprojekte in den kommenden Jahren, wächst der Umsatz in den Haupteinkaufsstraßen aufgrund von steigendem Tourismus und der Wiederbelebung städtischer Bereiche in den größeren Städten stetig.

Mit den höchsten Umsatzzahlen seit 2011 konnte der Retailmarkt 2016 aufhorchen lassen und konstante Steigerungen von Monat zum jeweiligen Vorjahresmonat aufweisen.

Aktuell ist der Markt zweigeteilt. Während er bei Shoppingcentern gesättigt ist und nur langsam wächst, ohne große Neuprojekte in den kommeden Jahren, wächst der Umsatz in den Haupteinkaufsstraßen aufgrund von steigendem Tourismus und der Wiederbelebung städtischer Bereiche in den größeren Städten stetig. Der prognostizierte weitere Anstieg des privaten Konsums von 1,4 Prozent für 2017 lässt die Erwartungen weiter wachsen.

Die Anforderungen des modernen Tourismus lassen in den verschiedenen Regionen des Landes die Einkaufsstraßen profitieren. Auf verbreiterten Gehsteigen und Terrassen eröffnen Gastronomiebetriebe, die sowohl von Touristen als auch von Einheimischen genutzt werden.

In der Avenida da Liberdade, einer Bestlage in Lissabon, werden bis Ende 2018 bis zu 17 neue Geschäfte in renovierten Häusern eröffnen, die meisten mit einer Fläche von ungefähr 300 Quadratmetern und Mieten um die 100 Euro pro Quadratmeter und Monat. In der Rua Garrett, in der freie Flächen Mangelware sind und die freiwerdenden gleich wieder vermietet sind, wird ein Anstieg der Mieten von derzeit 105 Euro pro Quadratmeter und Monat um 10 bis 15 Prozent bis Jahresende erwartet.

In Porto bleibt die Rua Santa Catarina die gefragteste Retail-Location. Freie Flächen sind rar und falls, nur kurz am Markt. Ein Anstieg der Mieten um 10 Prozent auf 50 Euro pro Quadratmeter und Monat wird erwartet.

Ungeachtet der Umgestaltung der Stadtzentren in den wichtigsten Städten bleiben Shoppingcenter nach wie vor die beliebteste Einkaufsmöglichkeit der Portugiesen. 69 Prozent der portugiesischen Konsumenten bevorzugen Shoppingcenter für ihren Einkauf. Das ist der höchste Wert in Europa, das einen Durchschnitt von 55 Prozent als Vergleichswert aufweist.

Der portugiesische Shoppingcenter-Markt befindet sich in einer Sättigungsphase und verfügt entsprechend über eine sehr gute geografische Verteilung. Für 2017 sind zwei größere Neueröffnungen geplant, wahrscheinlich die letzten für Jahre. Hingegen hegen eine Reihe Center Expansionspläne, die seit längerem Bewilligungsverfahren durchlaufen oder auf eine bessere wirtschaftliche Ausgangssituation gewartet haben. Es geht ein genereller Trend zu größeren Geschäftsflächen in den einzelnen Shoppingcentern, ebenso zu mehr Entertainmentangeboten.

Die besten Shoppingcenter Portugals weisen wenig Freiflächen auf, was die Mietpreise unter Druck nach oben setzt. Shoppingcenter der zweiten Kategorie holen langsam auf und reduzieren entsprechend Rabatte auf die Mieten. Die Ertragslücke zwischen den Kategorien wird kleiner.

Fachmarktzentren haben sich 2016 stabilisiert, traditionelle Mieter sind vermehrt wieder eingezogen und treiben die Mieten in die Höhe. Für 2017 wird der Markteintritt neuer Betreiber und die Expansion einiger Altmieter im Bereich Möbel, Haushaltswaren, Haustierprodukte und Mode erwartet.

Der E-Commerce ist im Vergleich mit dem europäischen Markt noch schwach entwickelt, die Portugiesen ändern ihre Einkaufsgewohnheiten nur langsam.

2016 sind in der Region Lissabon 140.000 Quadratmeter Lager- und Logistikflächen neu übernommen worden. Das sind konkret 5 Prozent mehr als 2015, aber immer noch 16 Prozent unter dem Schnitt der letzten 10 Jahre. Es gibt kaum Neuprojekte und wenig neue Betreiber mangels qualitativ hochwertiger Flächen im Angebot. Eingesessene Logistikbetreiber sättigen ihren Expansionsbedarf durch Ausbau ihrer vorhandenen Flächen. Wie auch immer werden für 2017 neue spekulative Projekte erwartet, die den Geschäftsanstieg der großen Logistikbetreiber abdecken sollen.

Eines dieser Projekte ist die Entwicklung von einer 430.000 Quadratmeter Fläche im Norden von Lissabon, die von der spanischen Merlin Gruppe projektiert wurde und zum Großteil vom Lebensmittelhändler Jerónimo Martins übernommen werden soll, der dort eine Fleischverarbeitung und ein Distributionszentrum installieren will. Ein anderer, spanischer Lebensmittelhändler, Mercadona, hat seinen Markteintritt in Portugal für 2019 angekündigt und beginnt dieses Jahr mit dem Bau seiner Logistikplattform im Umland von Porto.

Die Haupthindernisse für neue Entwicklungen am Logistikmarkt sind derzeit die niederen Mieterträge und relativ hohen Preise für Land. Solange sich daran nichts ändert, werden kaum internationale Player in den Markt einsteigen. Die Ausnahme bilden Kühlhäuser, die in den letzten Jahren konstante Wachstumsraten aufweisen und weiterhin einer starken Nachfrage entgegensehen. In dieser Sparte kristallisieren sich gute Investitionsmöglichkeiten heraus, meist in Form von Sale & Leaseback Verträgen. Der noch unterentwickelte E-Commerce lässt ebenfalls Wachstums- potential für die Branche erwarten.

Auf dem Industrieimmobiliensektor wird der Produktionsstart eines neuen Volkswagenwerkes bei Palmela den Nachzug diverser Zulieferer mit sich bringen und die Bestmieten in der Umgebung des Werkes in die Höhe treiben.

Zusammenfassend wird eine spürbare Belebung des Logistikmarktes aber erst im Jahr 2018 in Aussicht gestellt.

Erholungskurs

Wohnimmobilien. 2016 wurde ein außergewöhnlich starker Anstieg mit 20 Prozent auf 130.000 Wohnungen verzeichnet, was aber immer noch 30 Prozent weniger sind als vor zehn Jahren vor der Krise.

Der portugiesische Wohnungsmarkt ist weiter auf Erholungskurs, die Anzahl der verkauften Wohnungen steigt jährlich. 2016 wurde ein außergewöhnlich starker Anstieg mit 20 Prozent auf 130.000 Wohnungen verzeichnet, was aber immer noch 30 Prozent weniger sind, als vor zehn Jahren, vor der Krise. Der Markt ist extrem unausgeglichen in Bezug auf Angebot und Nachfrage, Qualität und Preis.

Zurzeit sind zahlreiche Projekt in der Bau-oder Planungsphase, fertige Einheiten zum Verkauf oder Übernahme sind allerdings Mangelware. Erschwerend kommt hinzu, dass ein Großteil der auf den Markt kommenden Wohnungen für Fremde und Kurzzeitvermietungen vorgesehen sind. Geringe Zimmeranzahl und Größe, hohe Preise in Verkauf und Vermietung verschärfen die angespannte Lage am Markt noch. Speziell in den Stadtzentren sind renovierte Wohnungen meist nur in Studiogröße, ohne Parkplätze und zu Preisen, die für den portugiesischen Markt zu hoch sind, verfügbar.

Erleichterung sollen erste große Neuentwicklungsprojekte mit Baubeginn 2017 auf der grünen Wiese im Bereich der Ballungszentren Lissabon und Porto bringen, die den Bedürfnissen des Marktes in Bezug auf Größe und Preis besser angepasst werden.

Der Nachfrageüberhang nach Mietwohnungen wird 2017 weiter bestehen und die Mieten nach oben drücken. Erleichterung könnte eine neue Steuer auf kurzfristig vermietete Einheiten bringen, die aber nicht für dieses Jahr erwartet wird.

Steuervorteile für Ausländer, die Sicherheit im Land und die guten klimatischen Bedingungen der Algarve locken viele ausländische Ferienwohnungsbesitzer ins Land. Dies führte 2016 zu den ersten Neubauprojekten nach vielen Jahren ohne nennenswerte Bautätigkeit in diesem Sektor. Starke Nachfrage besteht traditionell von Engländern, die allerdings aufgrund des Kursrückganges des Pfundes etwas nachgelassen haben, sowie in letzter Zeit verstärkt von Franzosen und Skandinaviern. Für 2017 werden im Gebiet Lissabon-Süd und an der Algarve mehrere Neuprojektierungen erwartet.

Verstärktes Engagement

Neues Zielgebiet. Internationale Hotelketten sind in Portugal unterrepräsentiert. Für das laufende Jahr wird verstärktes Engagement erwartet.

In den letzten sieben Jahren verzeichnete der Tourismus in Protugal starke Wachstumsraten mit steigenden Nächtigungszahlen. 2016 wurde mit 53 Millionen Hotelübernachtungen ein neuer Höchststand erreicht, eine Steigerung von 10 Prozent zum Vorjahr. Der Erlös pro verfügbarer Zimmerkapazität (RevPar) konnte um 17 Prozent auf 44 Euro gesteigert werden. Wie auch in Spanien lässt die politische Entwicklung vieler Mittelmeerländer auch für 2017 eine weitere Steigerung auf dem Tourismussektor erwarten.

2016 sind 20 neue Hoteleröffnungen geplant, die meisten davon in Lissabon, wo die Zimmerzahl jährlich um 5 Prozent steigt, bei einem Zuwachs an Nächtigungen von 10 Prozent. An der Algarve, dem Haupttouristenzentrum neben Lissabon, werden für 2017 keine wesentlichen Neueröffnungen erwartet. Internationale Hotelketten sind in Portugal unterrepräsentiert. Nur 23 Prozent der Hotels in Lissabon gehören solchen an. Für das laufende Jahr wird verstärktes Engagement der internationalen Touristiker in Lissabon, Porto und der Algarve prognostiziert.

Die Auslastung ist vor allem in Lissabon mit 78 Prozent sehr hoch, das Wachstum des Rev- Par zwischen 5 und 10 Prozent ist aber eher auf Preiserhöhungen denn auf höhere Auslastung zurückzuführen. Diese Tendenz wird auch für Porto erwartet, wo die Auslastung noch nicht so hoch ist.

Größere Investitionen sollen durch den Einstieg internationaler Hotel- und Tourismusketten den Markt weiter beleben. Die dafür benötigte Infrastruktur, wie der Ausbau der Flughäfen von Lissabon, wo die Kapazitätsgrenze erreicht wurde, und Faro an der Algarve, wurde in Angriff genommen.