Eigene Gesetze. Der italienische Immobilienmarkt weist insgesamt eine relativ geringe Transparenz auf. Für ausländische Immobiliengesellschaften ist der Markteintritt in Italien grundsätzlich schwierig. Groß und prominent ist die Zahl jener Internationalen, die sich beim Versuch, in Italien Immobiliengeschäfte erfolgreich zu betreiben, eine blutige Nase geholt haben.
Spricht man hierzulande von Italien, denken nur die wenigsten an Geschäfte und noch weniger an solche mit Immobilien. Neben Urlaubserinnerungen aus der Kindheit - wer hat noch nie Sandburgen an der Adria gebaut und sich einen Urlaub lang von Spaghetti, Pizza und Eis ernährt? - überwiegen in späteren Lebensjahren die Gedanken an Muse und Meer, Kunst, Kultur und Kulinarik.
Für diejenigen, die sich der neuntgrößten Volkswirtschaft der Erde mit geschäftlichen Absichten widmen, sieht die Sache schon weniger romantisch aus. Der italienische Immobilienmarkt weist insgesamt eine relativ geringe Transparenz auf. Für ausländische Immobiliengesellschaften ist der Markteintritt in Italien grundsätzlich schwierig. Groß und prominent ist die Zahl jener Internationalen, die sich beim Versuch, in Italien Immobiliengeschäfte erfolgreich zu betreiben, eine blutige Nase geholt haben. Es gibt zwar keine Beschränkungen beim Kauf von Immobilien durch Ausländer in Italien, der Markt wird allerdings von großen italienischen Finanzkonzernen beherrscht, die die Entwicklung neuer Projekte nur in seltenen Fällen aus der Hand geben. Insgesamt ist der Markt wenig transparent. Für ausländische Immobiliengesellschaften ist der Markteintritt in Italien grundsätzlich schwierig.
Das Land ist von einem starken Nord-Süd-Gefälle in allen Belangen, nicht nur wirtschaftlichen, geprägt. Auch Bildung, Lebensstandard, Kindersterblichkeit, Lebenserwartung bis hin zu den Todesursachen Herz-Kreislauf und Krebserkrankungen differieren signifikant. Der industrialisierte Norden mit seinem hochentwickelten verarbeitenden Gewerbe im Gegensatz zum landwirtschaftlich dominierten Süden.
Eine bedeutende Einnahmequelle bleibt der Tourismus. Italien war in den 1970er Jahren das meistbesuchte Land der Erde und belegt mit knapp 50 Millionen Touristen auch heute noch den 5. Platz weltweit hinter Frankreich, USA, Spanien und China. Daraus ergibt sich ein lebendiger Markt an privaten Ferienimmobilen von den norditalienischen Seen über die Adria und Toskana bis auf die Insel Sardinien.
Talsohle durchschritten
Der italienische Markt für Gewerbeimmobilien hat die Talsohle durchschritten, nachdem er wegen der langen Wirtschaftskrise in Italien deutliche Rückgänge verzeichnet hatte. Die Zahl der Transaktionen steigt. Positiv tendiert der Markt für Einzelhandelsflächen.
Die Erholung der italienischen Wirtschaft und die Niedrigzinspolitik sorgen für einen Schub auf dem Immobilienmarkt in Italien. Der italienische Immobilienmarkt war - anders als in vielen anderen europäischen Ländern – vor, während und nach der Wirtschaftskrise nie von einer Immobilienblase bedroht.
Nach den Zahlen der Agenzia del Territorio, die alle registrierten Immobilientransaktionen erfasst, wurden 2015 insgesamt etwa 964.000 Immobilien verkauft, davon entfielen 4,6 Prozent auf gewerbliche Immobilien. Der Anteil des Immobilienbestands, der für gewerbliche Zwecke genutzt wird, liegt bei 6,7 Prozent. Im 1. Quartal 2016 hat sich die Zunahme der Transaktionen beschleunigt. Besonders dynamisch entwickelt sich die Nachfrage nach Einzelhandelsflächen. Hier stieg die Zahl der Transaktionen im Berichtszeitraum um 14,5 Prozent im Vergleich zum entsprechenden Vorjahresquartal. Auch die Transaktionen von Produktionsflächen und Lagerhallen (+7 Prozent) sowie die von Büroflächen (+1,3 Prozent) lagen im Plus. Letztere legten im Norden Italiens um 4,5 Prozent zu, während die Transaktionen in Mittel- und Süditalien rückläufig waren.
Starke regionale Unterschiede
Der Immobilienmarkt in Italien weist starke regionale Unterschiede auf und auch die Entwicklungstrends sind nicht gleichgerichtet. Der hochentwickelte Norden war anfangs von dem konjunkturellen Rückgang seit 2008 stärker betroffen als Mittelitalien und der Süden. Doch der Markt im Norden konnte sich schneller erholen als die Märkte im übrigen Italien. Die Immobilienpreise in den Ballungszentren im Norden des Landes sind vergleichsweise hoch, doch in den Großräumen von Rom und Florenz haben sie das Durchschnittsniveau Norditaliens überschritten.
In der Wirtschaftsmetropole Mailand sind die Immobilienpreise seit Jahren regelmäßig gestiegen, sie liegen auch heute deutlich über dem Landesdurchschnitt. Doch seit einigen Jahren ist der Preisanstieg in Mailand rückläufig. Grund dafür ist zunächst einmal die internationale Wirtschafts- und Finanzkrise, die die hochindustrialisierte Lombardei und ihre Metropole hart getroffen hat.
Gleichzeitig ist das hochwertige Immobilienangebot im Vorfeld der Weltausstellung 2015 deutlich ausgeweitet worden. Neue Städtebaukonzepte wurden entwickelt und umgesetzt. Das Angebot von modernen Immobilien hat in Mailand zu sinkenden Preisen bei alten, technologisch rückständigen Bauten geführt.
Beschränkungen beim Kauf von Immobilien durch Ausländer gibt es in Italien nicht. Der Markt wird allerdings von großen italienischen Finanzkonzernen beherrscht. Die Entwicklung neuer Projekte liegt weitgehend in ihren Händen. Gewerbliche Flächen bleiben oft im Eigentum der Entwicklungsgesellschaften.
Investmentklima
Zum ersten Mal seit Lehman 2008 haben die Gesamtinvestitionen am Immobilienmarkt 2015 die Summe von 8 Milliarden Euro überschritten. (Im Vergleich dazu wurden in Frankreich im selben Zeitraum 25 Milliarden Euro in gewerbliche Immobilien investiert.) Das ist die vierfache Summe der Investitions-Talsohle von knapp 2 Milliarden Euro im Jahr 2012. Auch das erste Halbjahr 2016 verlief vielversprechend und brachte, lässt man ein atypisches Großprojekt, Porta Nuova in Mailand, das 2015 alleine 900 Millionen Euro ausmachte, außer Betracht, eine Steigerung um 20 Prozent.
Der Ausblick für das gesamte Jahr 2016 ist positiv, eine wachsende Zahl von Investoren interessiert sich für italienische kommerzielle Immobilien, nachdem es gelungen ist, das Vertrauen in die Wirtschaft zu erneuern. Die Regierung initiierte zur Unterstützung des Bankensektors einen staatsunterstützten privaten Rettungsfonds, Atlante, um das Vertrauen in das System zu stärken und die schwankenden Banken wieder auf stabilen Boden zu bringen. Das knappe Angebot am Immobilienmarkt und der zu erwartende Rückgang der Renditen lässt die Frage offen, ob und wie stark die verbesserte Wirtschaftsumgebung von den Marktteilnehmern genutzt wird.
Die beiden Hauptmärkte Mailand und Rom dominieren den Markt mit 68 Prozent des gesamten italienischen Transaktionsvolumens, wobei der römische Markt ungefähr die Hälfte des Volumens von Mailand erreicht. Im Vergleich zu den Vorperioden stellt dies eine Belebung des römischen Marktes dar, ausgelöst vorwiegend durch einige Hotelprojekte der Hauptstadt mit ihren über 20 Millionen Touristen pro Jahr, also beinahe das Doppelte von Wien.
Ein heißes Pflaster
Der italienische Markt wird als schwierig für ausländische Bauunternehmen eingestuft. Nur wenige internationale Anbieter sind in Italien vertreten. Nach wie vor stellen langwierige Genehmigungsverfahren, sich ändernde Normen und der häufige Wechsel von Ansprechpartnern Hemmnisse beim Markteintritt dar. Ferner bringen italienische Ausschreibungen lange Vorlaufzeiten mit sich, die finanziell gestemmt werden müssen. Da ausländische Unternehmen oftmals nicht über entsprechende Mittel verfügen, ist die Beteiligung an Ausschreibungen entsprechend gering. Erschwerend kommt hinzu, dass die Ausschreibungsbedingungen für Bauprojekte den einschlägigen inländischen Unternehmen oft bekannt sind, bevor sie formal veröffentlicht werden.
Ein besonderes Problem in Italien ist der lange Zahlungsverzug. Ungeachtet des seit 2013 eingeführten gesetzlichen Zahlungsziels von 60 Tagen wurden laut ANCE Rechnungen bei öffentlichen Bauaufträgen in der 1. Jahreshälfte 2016 mit einer durchschnittlichen Verspätung von 108 Tagen beglichen. In der Privatwirtschaft ist die Lage hingegen weniger prekär.
Branchenkenner raten ausländischen Akteuren, sich einen einheimischen Partner zu suchen, der sich mit den Gepflogenheiten vor Ort auskennt. Ein funktionierendes Netzwerk ist in Italien unabdingbar, da Entscheidungen im Bausektor oftmals von politischen Erwägungen abhängen. Das wirtschaftliche Nord-Süd-Gefälle in Italien betrifft auch die Bauwirtschaft. Für heimische Unternehmen stellen die wirtschaftlich stärkeren und geografisch dichter gelegenen Regionen Norditaliens daher interessantere Absatzmärkte als Süditalien dar.
Büromarkt Mailand
Nach einem lebendigen Jahr 2015, dominiert von zwei Großprojekten, begann das erste Quartal 2016 verhalten, Take-up und Investitionen sind zuletzt gefallen, der Ausblick ist aber positiv, nicht zuletzt aufgrund steigender Mieten.
Mit ca. 53.000 Quadratmetern wurde am Markt im dritten Quartal zwar 51 Prozent weniger Büroraum aufgenommen als in der Vorperiode, aber im Vergleich zur selben Periode des Vorjahres zeichnet sich mit einer Steigerung von 26 Prozent doch der allgemein positive Trend ab. Mit 217.000 Quadratmetern absorbierte der Markt in den ersten neun Monaten des Jahres um 27 Prozent mehr Büroraum als im Vergleichszeitraum des Vorjahres. Die Spitzenmieten erreichten 500 Euro pro Quadratmeter und Jahr, hauptsächlich aufgrund von Renovierungen von Spitzenobjekten in strategischen Gebieten, CBD und Porta Nuova BD.
Mit 45 Prozent der Neuvermietungen in Außenbezirken wurde die Aufnahme durch die Peripherie getrieben, wobei zu bemerken ist, dass die Differenz in der Höhe der erzielten Mieten in Bestlagen und den außenliegenden Sekundärmärkten wächst. Die Fertigstellungen verhalten sich dynamisch, in diesem Jahr sind es bei 44.000 Quadratmeter, wobei es sich dabei vorwiegend um Renovierungen für zwei neue Headquarters einer Mode- und einer Beratungsfirma handelt. Die Investitionen am Mailänder Markt entwickeln sich im Großen und Ganzen seit 2012 steigend, wobei eine unübliche Großtransaktion im Porta Nuova Bezirk von 900 Millionen Euro im ersten Quartal 2015 den direkten Vergleich verzerrt. Die ausländischen Kapitalgeber beherrschen den Markt mit ungefähr 75 Prozent der Gesamtinvestitionen unverändert. Ebenso unverändert verhalten sich die Nettoerträge mit 4 Prozent in Bestlagen und 5,75 Prozent in guten Sekundärlagen. Die Leerstandrate liegt derzeit bei 12 Prozent.
Büromarkt Rom
Die Abschlüsse am römischen Büromarkt übersteigen im laufenden Jahr bereits 150.000 Quadratmeter, eine deutliche Steigerung um 16 Prozent zum Vorjahr, das mit in Summe 140.000 Quadratmetern bereits jetzt unter dem aktuellen Jahres-Take-up liegt. Es ist sehr wahrscheinlich, dass 2016 zum stärksten Jahr seit 2011 wird. Der anhaltende positive Trend am Markt für Immobilienbesitzer bestätigt sich. Die durchschnittliche übernommene Fläche der 90 größten Abschlüsse des bisherigen Jahres betrug 1.370 Quadratmeter, Tendenz leicht steigend.
Die etwas gestiegenen Spitzenmieten liegen mit 400 Euro im CBD und stabilen durchschnittlichen 320 Euro in dem im Süden gelegenen Bezirk EUR (Esposizione Universale di Roma – „Weltausstellung Rom“) pro Quadratmeter und Jahr deutlich unter jenen von Mailand. Das Zentrum und die Lagen im EUR erweisen sich als konstant dynamisch, ihr relativ hoher Anteil an Transaktionen gleicht die Rückgänge anderer Regionen aus. Derzeit befinden sich 145.000 Quadratmeter im Neu- bzw. Umbau, die bis Ende 2017 fertiggestellt werden, von denen allerdings nur noch 22 Prozent verfügbar sind.
Die Leerstandrate ist mit 9 Prozent deutlich unter der von Mailand, die Renditen sind mit 4 Prozent in Spitzenlagen und 5,75 Prozent in guten Zweitlagen in beiden Städten gleich. Im Unterschied zu Mailand wird der römische Immobilienmarkt zu knapp zwei Drittel von inländischen Kapitalgebern beherrscht. Auch hier scheint sich die Nord-Südproblematik widerzuspiegeln, man darf annehmen, dass der Prozentsatz „echter“ ausländischer Investoren im Süden des Landes gegen Null geht.
Logistik
Mit über einer Million Quadratmetern gehandelter Fläche 2016 hat der Logistikmarkt bereits vor dem letzten Quartal ein absolutes Rekordhoch für Italien erreicht. Von der Struktur her gab es im dritten Quartal dieses Jahres 19 größere Transaktionen, davon 15 Vermietungen und 4 Verkäufe an neue Besitzer zur Eigennutzung oder an Betreiberfirmen. Von diesen 19 Deals handelte es sich bei 16 um kleinere Objekte mit einer Fläche unter 10.000 Quadratmetern.
Die nachgefragtesten Regionen waren dabei mit jeweils über 70.000 Quadratmetern die Lombardei, Emilia Romagna und Lazio, also die Gebiete um die großen Industriestädte in der Poebene und um Rom. In der Provinz Venedig wurden aufgrund mangelnden Angebots nur 15.000 Quadratmeter aufgenommen, die Nachfrage war bedeutend größer. Logistikdienstleister sind weiterhin die stärksten Nachfrager am Markt. Nach jahrelangem Entwicklungsstillstand mit nur wenigen, eher kleineren Projekten ist im Lazio eine der größten Transaktionen mit der Vorvermietung eines 60.000 Quadratmeter großen Logistikprojektes in Passo Corese gelungen. Angesichts dieser erfreulichen Situation für Anbieter von Logistikimmobilien verhalten sich die Entwickler dennoch im Bezug auf spekulative Projekte skeptisch.
Die Nettorenditen sind leicht auf 6,25 Prozent gefallen, ebenso die Leerstandrate auf 6 Prozent. Die Mieten blieben sowohl in Spitzenlagen als auch in Sekundärlagen unverändert. Interessanterweise sind diese im Logistikbereich in Rom mit 52 Euro pro Quadratmeter und Jahr leicht höher als in Mailand mit 50, also umgekehrt als am Büromarkt, wo die Mieten im Mailand deutlich höher liegen.
Die Entwicklung dieses Zweiges der Immobilienbranche fällt jedoch regional sehr unterschiedlich aus. Die stärksten Einbußen waren 2015 im Nordwesten (-6,2 Prozent) und Nordosten (-5,6 Prozent) zu verbuchen. In diesen Gebieten finden sich 56,5 Prozent der gesamten Industrie und Lagerhallen Italiens. Hier rangiert die Lombardei mit einem Anteil an den italienischen Transaktionen von 19,5 Prozent auf Platz 1, gefolgt von Venetien (12,1 Prozent), der Emilia-Romagna (11,7 Prozent) und dem Piemont (9,8 Prozent).
In Mittelitalien war eine Belebung des Marktes zu verzeichnen. Im Jahr 2015 haben die Transaktionen hier um 6,6 Prozent im Vergleich zum Vorjahr zugenommen. In Mittelitalien befindet sich 18,1 Prozent des Gesamtbestandes an Industrie- und Lagerhallen, hier ist die Toskana mit 6,8 Prozent führend, gefolgt vom Latium (5,1 Prozent). Auch auf den Inseln Sardinien und Sizilien ist die Zahl der Transaktionen 2015 um 6,7 Prozent gestiegen.
Im Gegensatz dazu hat der Süden Italiens, in dem sich 17,2 Prozent des italienischen Bestandes an Industrie- und Lagerhallen befindet, 2015 einen Rückgang der Transaktionen um 5,4 Prozent hinnehmen müssen.
Insgesamt hat der Rückgang der Nachfrage in den vergangenen zehn Jahren das Preisniveau für die Objekte deutlich gesenkt.
Retail
Nach einem schwachen Vorjahr stieg das Investitionsvolumen im ersten Halbjahr 2016 wieder konstant um 20 Prozent auf 700 Millionen Euro, bis es gegen Ende des zweiten Quartals, das mit einem Gesamtvolumen von 175 Millionen Euro weit unter dem ersten endete, wieder rückläufig wurde. Nach Monaten des Wachstums führte sinkendes Konsumverhalten aufgrund des wirtschaftspolitischen Umfelds zur negativen Trendwende. Obwohl mit Projekten in der Größenordnung von 2 Milliarden Euro in Vorbereitung der Markt ausreichend Potential bietet, verhalten sich die Investoren seit Juni zögernd. Erstmals seit zwei Jahren sank das Konsumverhalten der Italiener signifikant, nichtsdestotrotz wurde insgesamt im ersten Halbjahr 2016 noch etwas unter 2 Prozent mehr konsumiert als in der Vergleichsperiode des Vorjahres. Die Mieten und Renditen bleiben stabil.
Die Nachfrage seitens der Retailer bleibt stark, in Mailand eröffnete gerade Il Centro mit 90.000 Quadratmetern, weitere 390.000 Quadratmeter befinden sich landesweit im Bau, bis Ende 2018 sind insgesamt 650.000 Quadratmeter in Planung. Der internationale Trend zu mehr Gastronomie und Entertainment sowie Services wie Fitnesscenter oder Ärztezentren in den Shoppingcentern bildet sich auch am italienischen Markt ab.
