Immobilien-Investments über Club-Deal-Strukturen haben in den vergangenen Jahren deutlich an Bedeutung gewonnen. 2014 summierten sich die Immobilien, die über Club-Deal- und Joint-Venture-Strukturen gehalten werden, in den Portfolios der globalen Asset Manager auf rund 86,3 Milliarden Euro. „Dies ist eine Vervierfachung gegenüber 2009“, erläutert Prof. Dr. Matthias Thomas, CEO des europäischen Fondsverbands INREV (European Association for Investors in Non-Listed Real Estate Vehicles).
Damals lag der Wert bei 20,5 Milliarden Euro. Auch bei Family Offices liegen Club Deals im Trend. Deutsche Family Offices investieren darüber schwerpunktmäßig in Projektentwicklungen. Daneben kommen derzeit verstärkt internationale Family Offices nach Deutschland. Diese fokussieren sich eher auf die Bestandshaltung von Wohnimmobilien. Bei Club Deals in Deutschland stellt sich immer die Frage, ob die Struktur in den Gültigkeitsbereich des Kapitalanlagegesetzbuchs (KAGB) fällt oder nicht. Dies muss im Einzelfall geprüft werden. Dabei lautet die Devise nicht „Vermeiden um jeden Preis“. Eine Registrierung gemäß KAGB kann auch sinnvoll sein. Entscheidend für diese Frage ist, ob bereits das gesamte Kapital von den anfänglichen Initiatoren aufgebracht wird, oder ob der Kapitalbedarf ungewiss ist.
„Der Trend zu mehr Club Deals wird sich fortsetzen: Fast zwei Drittel aller Investoren plant, seine Investments über Club-Deal-Strukturen zu erhöhen, weitere 22 Prozent wollen den Club-Deal-Anteil ausbauen“, so Prof. Thomas. „Einen der Hauptgründe für die Zunahme von Club Deals sehen wir in den schlechten Erfahrungen, die viele Investoren in der Vergangenheit mit Immobilienfonds gemacht haben. Die Investoren wollen ein höheres Maß an Kontrolle und deutlich stärker in Entscheidungsprozesse einbezogen sein“, so Prof. Thomas weiter.
Auch bei deutschen Family Offices spielen Club Deals eine zunehmend große Rolle. „Allerdings steht bei dieser Investorengruppe bei Club-Deals-Investments ganz klar das eher kurzfristige Engagement in Projektentwicklungen im Vordergrund“, kommentiert Hans Hünnscheid, Geschäftsführer des Multi-Family-Offices Famos Immobilien. „Die Baufertigstellung markiert dann das Ende der Zusammenarbeit, da die Immobilie dann in der Regel verkauft wird – oft auch an einen der beteiligten Partner“, so Hünnscheid weiter. In der Mehrzahl der Fälle seien es zwei Parteien, die sich in einem Club Deal zusammenfinden. „Bei den Nutzungsarten ist derzeit Wohnen mit Abstand die die Nummer eins, an zweiter Stelle folgen Einzelhandel, an dritter Position Büro. Die Investitionen bewegen sich bei deutschen Family Offices im einstelligen und niedrigen zweistelligen Millionenbereich“, führt Hünnscheid weiter aus.
Club-Deal-Strukturen werden auch von ausländischen Family Offices, die nach Deutschland kommen, häufig genutzt. Dr. Esfandiar Khorrami, Rechtsanwalt und Partner bei Bottermann Khorrami LLP kommentiert: „Wir beobachten derzeit, dass Family Offices aus den USA, Kanada, Großbritannien und Israel verstärkt in Deutschland Immobilien kaufen. Der typische Club Deal umfasst zwei bis drei Investoren, das Volumen bewegt sich zwischen fünf und zehn Millionen Euro.“ Im Gegensatz zu den deutschen Family Offices stehe bei den ausländischen Familien eher die Bestandshaltung im Fokus. „Der Investitionshorizont liegt oft bei mehr als 15 Jahren. Ist es das erste Engagement eines Family Offices in Deutschland, wird zunehmend ein Mezzanine-Investment gewählt, da dies keine aktive Mitwirkung erfordert und auf die Expertise eine lokalen Partners gesetzt werden kann“, so Khorrami weiter. „Der zweite Schritt ist dann die Bestandshaltung. Projektentwicklungen sehen wir bei internationalen Family Offices selten. Der Grund: Für Ausländer sind Projektentwicklungen hierzulande sehr schwierig, denn das deutsche Bau- und Architektenrecht ist extrem komplex.“