Das Jahr neigt sich dem Ende zu. In der Immobilienbewertung ist die Adventzeit jene Zeit, in der insbesondere im Rahmen der Gutachten für Bilanzierungszwecke intensiv gearbeitet wird. Schon das gesamte Jahr war von besonderen Herausforderungen für die gesamte Branche und somit auch für die Bewertung geprägt – die Marktsituation hat sich aufgrund einer noch nie dagewesenen Zinsrallye massiv gewandelt und wir beobachten aufgrund der deutlich eingebrochenen Transaktionszahlen ein Marktgeschehen auf niedrigstem Niveau.
Die Transaktionen, die es gab, sind insbesondere aus Sicht der Immobilienbewertung genau zu prüfen. Dem Argument, dass die eingeschränkte Verfügbarkeit von Transaktionen die Bewertung derzeit „nahezu unmöglich“ macht, ist entgegenzuhalten, dass wir gleichzeitig eine klare Datenlage im Hinblick auf wesentliche wichtige Bewertungsparameter haben, wie zum Beispiel Finanzierungszinsen oder Bau- und Instandhaltungskosten. Aus Investorensicht ist im Hinblick auf Renditeerwartungen der Spread zwischen Staatsanleihen und Immobilienrenditen einer der wesentlichsten Parameter. Für Büroimmobilien liegen uns in der EHL dazu langfristige Zeitreihen vor. Diese zeigen über die vergangenen 15 Jahre einen Spread von durchschnittlich rund 2,75 Prozent, wobei der Höchststand 2015 mit 377 Basispunkten erreicht wurde und das Minimum 119 Basispunkte im Jahr 2007 betrug. Darüber hinaus zeigen auch geplante Transaktionen, die letztlich nicht zustande kommen, dass der Markt weiterhin in der Situation „Sellers are from Venus, Buyers are from Mars“ verharrt. Einen weiteren wichtigen und bisher vor allem den institutionellen Investmentmarkt prägenden Aspekt stellen Nachhaltigkeitsanforderungen dar – sowohl im Hinblick auf mögliche Transaktionen (Stichwort ESG als „Must-have“), als auch im Hinblick auf die Maßnahmenplanung großer Bestandshalter und damit verbundene künftige CAPEX. Die Verarbeitung all dieser Daten und Informationen, die letztlich in einem Verkehrswert beziehungsweise Marktwert münden, erfordert jetzt umso detailgenauere Analysen und Marktkenntnis, und bezieht sich immer auf den Stichtag, zu dem die Bewertung erstellt wurde. Diese Stichtagsbezogenheit bekommt gerade in der derzeitigen Marktlage eine wesentliche Bedeutung.