Die aktuellen Rahmenbedingungen am Kapitalmarkt – historisch niedrige Zinsen, extrem hohe Liquidität und global agierende Vermögensmassen – bewegen die Immobilieninvestmentmärkte in Richtung neuer Höchststände. Bereits im vergangenen Jahr wurde im Gleichklang mit den anderen westeuropäischen Ländern in Österreich erstmals seit 7 Jahren im gewerblichen Investmentmarkt das „Vor-Lehman-Volumen“ wieder erreicht bzw. sogar leicht übertroffen. Dabei hat insbesondere die hohe Anzahl an Transaktionen im dreistelligen Millionenbereich die Marktentwicklung getrieben und diese Nachfrage nach großen Volumina und Portfolien hat auch im laufenden Jahr hindurch angehalten.
Obwohl das 1. Halbjahr mit insgesamt 870 Mio. Euro noch hinter den Erwartungen zurück geblieben ist, wird für das Gesamtjahr 2015 ein Transaktionsvolumen von 3 Mrd. Euro oder auch leicht darüber erwartet. Diese Einschätzung stützt sich auf einige große Transaktionen, deren Abschluss noch im laufenden Jahr erwartet wird, sowie auf die Vielzahl an „neuen“, zusätzlich auf den Markt drängenden Investoren, die in Europa auf der Suche nach Investmentmöglichkeiten sind.
Noch aber wird der österreichische Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien von deutsch sprechenden Investoren dominiert. Dabei stellen unsere deutschen Nachbarn nach wie vor die größte Gruppe der ausländischen Käufer, auch wenn sie verstärkt mit Interessenten aus Übersee und dem mittleren und fernen Osten um die besten Produkte konkurrieren müssen. Wien scheint da bei einigen dieser Player ganz oben auf der Agenda zu stehen. Diese verstärkte Aktivität auf den Investmentmärkten in den letzten 18 Monaten hat dazu geführt, dass einerseits mehr Kapital auf der Suche nach österreichischen Immobilien ist und andererseits die Renditen unter Druck kommen bzw. die Preise steigen. War die Spitzenrendite für Büro zu Jahresmitte noch bei 4,75 %, so erwarten wir bis zum Jahresende einen Rückgang auf 4,5 %.
Im Einzelhandelsbereich ist die Situation ähnlich, wobei auch hier mit einigen wenigen Ausnahmen kaum große Trophy-Assets auf den Markt kommen. Die Nachfrage ist in allen Teilsegmenten stark, die Spitzenrenditen im Einkaufszentrumbereich liegen in Wien bei ca. 5 %, bei Fachmarktzentren bei ca. 5,75 % und für Top Highstreet Immobilien muss man sich bei einigen Produkten, die aber auch Mietphantasie aufweisen, schon mal mit einer Anfangsrendite von um die 3 % zufrieden geben.
Nahezu losgelöst vom gewerblichen Investmentmarkt ist der Wohnbereich zu sehen.
Der Wiener Zinshausmarkt vollzieht dabei mittlerweile seit 2007/Lehman einen Höhenflug, dessen Ende nicht abzusehen ist. Insbesondere die Gründerzeithäuser in guten Lagen sind von Privatinvestoren und deren Stiftungen sehr stark nachgefragt. Diesen Teilbereich dominieren im Unterschied zum gewerblichen Markt eindeutig die österreichischen Investoren.
Obwohl auch im Segment der Neubauwohnungshäuser der weitaus überwiegende Teil der Käufer aus Österreich komme, tauchen hier auch hin und wieder ausländische Käufer, vorwiegend europäischer Provenienz auf. Dagegen ist der Einzelwohnungsbereich, und hier der Luxuswohnungsbereich ganz besonders, ein „globaler“ Markt mit Kaufinteressenten aus allen Kontinenten. Aber auch da trifft man vermehrt auf Interessenten aus „exotischen“ Ländern, die man noch vor wenigen Jahren nicht in Wien erwartet hätte.