Der österreichische Immobilieninvestmentmarkt ist im ersten Quartal 2024 mit regem Interesse, sowohl seitens institutioneller als auch privater Investoren, gestartet. Trotzdem bleibt die Situation herausfordernd, und es wird voraussichtlich auch in den kommenden Monaten einige Hürden zu bewältigen geben. Derzeit werden vergleichsweise viele Objekte und Transaktionen geprüft. Allerdings nehmen sowohl die Due-Diligence-Prüfung als auch Genehmigungsverfahren und Finanzierungen wesentlich mehr Zeit in Anspruch, als vor Beginn der Zinsanhebungen durch die Europäische Zentralbank. Das bislang abgeschlossene Transaktionsvolumen in den ersten drei Monaten des Jahres belief sich aufgrund der gegebenen Rahmenbedingungen auf knapp 500 Mio. Euro. Trotz des überschaubaren Volumens spiegelt dies eine gewisse Stabilität wider, auch wenn die Verzögerungen und die Zurückhaltung der Investoren weiterhin spürbar sind.
Besonders schwierig gestaltet sich die Situation für Projektentwickler, die mit Herausforderungen auf mehreren Ebenen konfrontiert sind. Die teuren Finanzierungen, die gestiegenen Baupreise und die gesunkenen Exit-Preise machen es im Moment de facto unmöglich, neue Projekte zu beginnen. In einigen Fällen müssen sogar laufende Baustellen eingestellt werden. Die langfristigen Folgen dieser Entwicklung sind absehbar: Ein Mangel an dringend benötigten Wohnungen sowie qualitativ hochwertigen Büroflächen in zentralen Lagen wird sich in den nächsten Monaten und Jahren bemerkbar machen. Aufgrund des Mangels an neuen Projektentwicklungen konzentriert sich das Interesse der Investoren vor allem auf Bestandsobjekte, die zwar noch nicht vollständig den Taxonomiekriterien entsprechen, jedoch in der Regel einen entsprechenden Renditeaufschlag bieten. Core-Objekte erfreuen sich derzeit einer guten Nachfrage seitens Family Offices und Privatstiftungen, die das aktuelle Kapitalmarktumfeld nutzen, um sich Objekte zu sichern, die in Boom-Phasen nicht verfügbar sind.
Entwicklung der Assetklassen
Im ersten Quartal 2024 setzte sich ein leichter Aufwärtstrend auf dem österreichischen Investmentmarkt fort, wobei Büroimmobilien weiterhin die dominierende Assetklasse sind und einen Anteil von 51 % am Transaktionsvolumen aufweisen. Besonders bemerkenswert ist die Transaktion des Vienna City Towers, vermittelt durch EHL.
Die United Benefits Holding hat für das Family Office der Wilhelm von Finck Gruppe EURO REAL ESTATE die Landmark-Immobilie in Wien Mitte erworben. Der City Tower Vienna verfügt über eine Gesamtnutzfläche von 26.600 m² und wurde von der IMMOFINANZ zu einem Kaufpreis von über 150 Mio. Euro verkauft.
Wohnimmobilien und hier fast ausschließlich Bestandsimmobilien, verzeichne- ten ebenfalls eine starke Performance und halten mit einem Anteil von 26 % am Transaktionsvolumen einen signifikanten Marktanteil. Besonders in Wien bleiben Wohnobjekte begehrt.
Hotels nahmen einen Anteil von 12 % am Transaktionsvolumen ein, gefolgt vom Einzelhandel mit 7 %. Logistikimmobilien und andere Nutzungsarten machten zu- sammen weniger als 5 % aus.
Investoren
Der österreichische Investmentmarkt bleibt weiterhin stark von heimischen Investoren geprägt, die im 1. Quartal einen signifikanten Anteil von fast 90 % am Gesamttransaktionsvolumen ausmachten. Die Transaktion des City Tower Vienna an das deutsche Family Office wurde bereits letztes Jahr unterzeichnet und war deshalb schon in den Zahlen des Vorjahres enthalten. Besonders hervorzuheben ist die anhaltende Aktivität von Family Offices und Privatinvestoren, die mit einem Anteil von 45 % die größte Käufergruppe darstellten. Ihr Engagement zeigt sich in der Vielfalt der Transaktionen, von kleinen bis hin zu großvolumigen Deals, die eine breite Palette von Investitionsstrategien abdecken. Deutsche Investoren halten einen Anteil von 11 % am Transaktionsvolumen und zeigen trotz eines leicht rückläufigen Marktanteils weiterhin Interesse an österreichischen Immobilien. Ihre Präsenz bleibt jedoch im Vergleich zu den Vorjahren hinter den Zahlen der Vergangenheit.
Entwicklung der Renditen
Im ersten Quartal 2024 setzte sich die Trendentwicklung des Vorquartals fort, wobei die Unsicherheit in Bezug auf die zukünftige Zinspolitik der Europäischen Zentralbank nach wie vor den österreichischen Investmentmarkt prägt. Die Renditen bleiben weiterhin auf einem volatilen Pfad, wobei sich die Spreads zwischen verschiedenen Segmenten weiter ausdifferenzieren.
Die Renditen für Büroimmobilien zeigen je nach Lage und Qualität unterschiedliche Trends. Im CBD-Segment bewegen sich die Spitzenrenditen nun im Bereich von 4,75 % bis 5,25 %, während für Top-Büroobjekte außerhalb des CBD-Bereichs Renditen von 5,50 % bis 6,00 % zu verzeichnen sind. Für Spitzenobjekte mit historischer Bausubstanz im 1. Bezirk können die Renditen auch wesentlich unter den genannten Werten liegen. Für Objekte die weder hinsichtlich ihrer Lage, Vermietung oder technischer Qualität zu den Top-Objekten zählen, sind zum Teil empfindliche Renditeaufschläge zu berücksichtigen. Diese Differenzierung spiegelt die verstärkte Nachfrage nach hochwertigen und zentral gelegenen Büroflächen wider.
Der Wohnimmobilienmarkt in Wien und den Bundesländern zeigt sich im Rahmen der Möglichkeiten weiterhin liquide, wobei die Spitzenrenditen für Bestandsobjekte im Wohnbereich in Wien zwischen 4,25 % und 4,75 % liegen und für Wohnimmobilien in den Bundesländern Spitzenrenditen zwischen 4,50 % und 5,00 % erzielt werden. Die hohe Nachfrage nach Wohnraum und der anhaltende Bevölkerungszuwachs in Ballungszentren sind die Treiber der anhaltenden Nachfrage.
Für Fachmarktzentren bleibt die Spitzenrendite in Wien in einem Bereich von 5,50 % bis 6,00 % weiterhin auf einem anspruchsvollen Niveau. Die Attraktivität von Fachmarktzentren als Investitionsziel bleibt gegeben, da sie sich einer stabile Mietnachfrage erfreuen.
Im Logistikbereich bewegen sich die Spitzenrenditen weiterhin zwischen 5,00 % und 6,00 %. Die hohe Nachfrage nach Logistikflächen, insbesondere an gut angebundenen Verkehrsknotenpunkten, unterstützt die Stabilität der Renditen trotz des zunehmen- den Wettbewerbs sowie der hohen Baukosten und Zinsen.
Zusammenfassend lässt sich folgendes Fazit ziehen: Während hochwertige Core-Objekte weiterhin relativ stabil bleiben, sind Objekte in schlechteren Lagen und risikoreichere Segmente stärkeren Schwankungen unterworfen. Die Aussichten für das restliche Jahr 2024 bleiben von der weiteren Entwicklung der Zinspolitik der Europäischen Zentralbank abhängig.
Ausblick
Die weiterhin hohen Zinsen, die getrübten Konjunkturaussichten und die Zurückhaltung der Banken bei neuen Finanzierungen bleiben für die nach wie vor schwachen Transaktionsvolumina verantwortlich. Dennoch hat sich die Prüfungstätigkeit der Investoren im Vergleich zu den Vormonaten deutlich erhöht. Viele Investoren gehen davon aus, dass im Laufe des Jahres sinkende Zinsen und Renditen zu erwarten sind und nutzen das derzeit noch günstige Renditeniveau für Zukäufe.
Für die kommenden Monate bleibt EHL vorsichtig optimistisch. Die laufenden Ankaufsprüfungen werden sich voraussichtlich in einigen bemerkenswerten Transaktionen niederschlagen, da der Unterschied in den Preiserwartungen potenzieller Käufer und Verkäufer langsam schwindet. Es wird zwar vermutlich noch etwas dauern, bis sich ein neues Marktgleichgewicht gebildet hat. EHL geht jedoch davon aus, dass die Europäische Zentralbank spätestens im zweiten Halbjahr mit einer Zinskorrektur nach unten beginnen wird, was sich positiv auf den Investmentmarkt auswirken sollte. Der Investmentmarkt wird aber auch im 2. Halbjahr unter den gegebenen Rahmenbedingungen leiden.
