Hausaufgaben. Wer sich ernsthaft überlegt, in Immobilien zu investieren sollte - nein muss - den Immobilienmarkt im Auge behalten. Was kaufen die Profis, die Fonds, REITS und AGs?
Eines steht allerdings fest: 1:1 darf man die Strategien der Profis nicht übernehmen. Zu unterschiedlich sind deren Anlageziele. So gibt es Fonds, die vor allem auf Wertsteigerungen aus sind. Werden die Ziele erreicht, wird das Objekt verkauft und diese Wertsteigerungen realisiert. Andere setzen auf langfristig fließende Cashflows. In diese Kategorie fallen zum Beispiel der Real Estate Investment Trust, eine börsennotierte AG, die ihre Erlöse überwiegend aus der Bewirtschaftung von Immobilien erzielt und für die unter anderem spezielle steuerliche Bedingungen gelten. Wertsteigerungen werden auch hier gerne gesehen, stehen jedoch nicht im Mittelpunkt. Doch wie hat sich der Immobilienmarkt im 1. Halbjahr 2017 in Österreich entwickelt? In welchen Assetklassen hat sich am meisten getan?
Starkes zweites Quartal
Der österreichische Immobilieninvestmentmarkt hat sich nach einem starken Jahresauftakt auch im zweiten Quartal hervorragend entwickelt. Er konnte weiter zulegen. Gegenüber dem mit einem Transaktionsvolumen von 1,05 Milliarden Euro bereits ausgesprochen starken ersten Quartal konnte das 2. Quartal mit 1,35 Milliarden Euro nochmals um fast 30 Prozent zulegen. Mit insgesamt 2,4 Milliarden Euro liegt das Transaktionsvolumen in den ersten sechs Monaten um 80 Prozent über dem Vorjahreswert und ist damit das stärkste Investmenthalbjahr, das es in Österreich bislang gegeben hat. Allein im ersten Halbjahr 2017 gab es fünf Großtransaktionen mit Volumina von jeweils mehr als 100 Millionen Euro und einem Gesamtwert von rund 1,4 Milliarden Euro. Die markantesten Investments waren: DC Tower (Verkäufer: BAI, Käufer: DEKA), ICON Vienna (Verkäufer: Signa, Käufer: Allianz) sowie der Orbi Tower (Verkäufer: IWS Town Town AG, Käufer: BA Real Invest).
Office stark nachgefragt
Büroobjekte waren mit ca. 65 Prozent des gesamten Marktvolumens erneut das stärkste Segment, gefolgt von Einzelhandelsimmobilien mit ca. 11 Prozent. Institutionelle Wohninvestments gewannen weiter an Bedeutung und zeichneten bereits für ca. 10 Prozent des Transaktionsvolumens verantwortlich. Der Anteil der Segmente Logistik/Industrie sowie Studentenwohnen blieb in der ersten Jahreshälfte 2017 mit ca. 4 bzw. 3 Prozent stabil. Wobei der Verkauf des ORBI Tower an die Bank Austria Real Invest, ebenfalls in den dreistelligen Millionenbereich fällt, größenmäßig weit hinter den beiden Megadeals zurücklag. Im Bereich der Portfolio-Deals lag der Verkauf des UBM-Portfolios (Büro & Hotel) an der Spitze. Der Erwerb des ELI Einkaufszentrums Liezen durch die KGAL war die größte Einzelhandelstransaktion des zweiten Quartals.
Signalwirkung für den Wiener Markt
„Der Verkauf des DC Tower 1 ist eine Transaktion mit internationaler Signalwirkung für den Wiener Markt“, sagt EHL-Investmentchef Franz Pöltl. „Diese Transaktion zeigt zum wiederholten Mal ganz deutlich die enorm hohe Attraktivität des Wiener Büroimmobilienmarktes.“ Der DC Tower 1 ist mit einer Höhe von 250 Metern Österreichs höchstes Gebäude und liegt direkt im urbanen Zentrum VIENNA DC. Ein Deal, der bereits lange erwartet wurde. Pöltl sieht die Entwicklung des Investmentmarktes anhaltend positiv. „Die im Europavergleich niedrige Leerstandrate sowie die hohe Qualität der Immobilien in Kombination mit den im direkten Vergleich zu Deutschland noch niedrigen Büromieten und tendenziell leicht höheren Renditen machen den Wiener Büromarkt zu einem Top-Investmentstandort für internationale Investoren.“
Asiatische Staatsfonds
Neben den bereits abgeschlossenen Ankäufen eines Portfolios von OBI-Baumärkten durch die südafrikanische Accellerate sowie des Tiroler BUWOG-Portfolios durch Jargonnant Partners (Luxemburg) sind derzeit weiterhin einige asiatische Staatsfonds in Österreich auf der Suche nach passenden Investitionsmöglichkeiten. Mangels sehr großer Investmentprodukte sind die Investoren aus dem nicht-deutschsprachigen Ausland bereit, auch mittelgroße Transaktionen abzuschließen. Anders als in den Vorjahren beschäftigen sie sich aktuell bereits mit Deals von deutlich weniger als 100 Millionen Euro Volumen.
Aufgrund des anhaltend niedrigen Zinsniveaus bleiben Immobilieninvestments sowohl für institutionelle als auch für private Investoren weiterhin ausnehmend attraktiv und der Markt ist quer durch alle Segmente von einem deutlichen Nachfrageüberhang gekennzeichnet. Gerade die institutionellen Investoren verspüren aufgrund der hohen Liquidität starken Veranlagungsdruck, Eigenkapitalanteile von über 50 Prozent sind die Regel und nicht die Ausnahme.
Renditen unter vier Prozent
Die Spitzenrenditen blieben im zweiten Quartal im Vergleich zum ersten Quartal stabil. Gegenüber dem Jahresbeginn ist jedoch ein Rückgang festzustellen. Derzeit tendieren die Spitzenrenditen im Bürobereich von 4 Prozent in Richtung 3,75 Prozent. Aufgrund des starken Nachfrageüberhangs und des steigenden Preisniveaus scheint in manchen Teilmärkten ein weiterer Rückgang der Renditen bis Jahresende um bis zu 0,25 Prozentpunkte möglich. Aufgrund des zunehmend knappen Angebots im Topbereich rücken auch jene Objekte in den Fokus der Investoren, die nicht alle Kriterien hinsichtlich Lage, Vermietungsgrad oder technischem Standard zu 100 Prozent erfüllen.
Top-Tipp: Fachmarktzentren
Im Einzelhandelssegment fielen die Spitzenrenditen deutlich auf ca. 4 Prozent. „Die höchsten Renditen in diesem Segment werden nach wie vor bei Fachmarktzentren mit 5,65 Prozent erreicht. „Es gibt Interesse an Investitionen in Einkaufs- und Fachmarktzentren, allerdings sind nur wenige am Markt, wodurch das Volumen in dieser Assetklasse relativ gering war im ersten Halbjahr 2017“, so Georg Fichtinger, Head of Investment Properties bei CBRE. Für institutionelle Wohninvestments werden teils unter 4 Prozent erzielt. Noch deutlicher ist der Renditerückgang im Vergleich zum Jahresbeginn in den nachgelagerten Qualitätssegmenten.
Hoher Veranlagungsdruck
„Der Veranlagungsdruck unter den Investoren ist weiter hoch und die hochwertigen neuen Büroobjekte, die bis Ende 2018 fertiggestellt werden, bieten Käufern attraktive Investmentmöglichkeiten in Form von Forward Purchases („Terminkäufen“). Ich gehe daher davon aus, dass bis zum Jahresende noch einige große Transaktionen abgeschlossen werden und ein Jahresvolumen von zumindest 3,5 Milliarden erreicht werden kann.“