Vorsorgewohnung. Zinshaus. Bauherrenmodell. Welches Modell ist für wen geeignet?
Auch wenn sich die Wohnbautätigkeit in Wien gesteigert hat, EHL-Chef Michael Ehlmaier wird wohl auch in Zukunft immer wieder betonen können, eine Liste mit mehreren Hundert Namen zu haben, „… die auf eine vernünftige Vorsorgewohnung warten“. Denn es wird von Jahr zu Jahr schwieriger, Vorsorgewohnungen mit einer „vernünftigen“ Relation zwischen Kaufpreis und realisierbarer Miete zu finden. Der Kaufpreis, darin sind sich die Immobilienexperten einig, sollte wenn möglich unter 4.000 Euro pro Quadratmeter liegen. Denn ab einem Kaufpreis von 4.000 bis maximal 4.500 Euro werde es schon eng mit der Vermietung. „Unter 1.000 Euro Gesamtmiete sind die Vorsorgewohnungen noch gut vermietbar“, so Immobilienexperte Ehlmaier. Wer bei seiner Vorsorgewohnung Leerstand vermeiden will, sollte bei der Miethöhe – Stichwwort „leistbares Wohnen“ – Vorsicht walten lassen. Eine hohe Miete sei zwar verlockend – die Gefahr, dass der Mieter etwas Günstigeres findet und auszieht, aber höher als bei Wohnungen mit einer etwas geringeren Miete.
Zusatzeinkommen
Die Idee, eine Vorsorgewohnung zu kaufen, ist bestechend. Man kauft eine Wohnung, vermietet diese und legt dadurch den Grundstein für ein gesichertes Zusatzeinkommen. Nebeneffekt: Mit dem Kauf einer Vorsorgewohnung oder dem Einstieg in ein Bauherrenmodell nutzt man lukrative Steuereffekte. Dazu kommen die Wertsteigerung aufgrund steigender Wohnungspreise und der Inflationsschutz, weil die Mieterträge an den Verbraucher-Preis-Index angepasst sind. Im Moment scheint es, als könne man nichts falsch machen. Doch es ist nicht alles Gold, was glänzt.
Eines sollten sich alle Investoren in Vorsorgewohnungen oder Bauherrenmodelle beachten: Die Lage ist ein entscheidender Faktor für den Investmenterfolg. Aber eben nur EIN Faktor. Auch bei noch so guter Auswahl der Lage, Überprüfung des Umfeldes, Ausblick in die Zukunft und mehr können sich die Rahmenbedingungen für eine Immobilie im Laufe der Zeit grundlegend ändern. Zum Beispiel durch eine geänderte Straßenführung: Der Ausbau von Straßen kann aus einer „ruhigen Wohnlage“ plötzlich eine „verkehrsgünstige Wohnlage“ entstehen lassen und damit die Voraussetzungen maßgeblich beeinflussen. Und so müssen Abschläge bei der Neuvermietung in Kauf genommen werden. Zusätzlich wird es durch die Verschlechterung der Wohnlage in der Regel generell schwerer, Mieter zu finden, die bereit sind, Mieten in gleicher Höhe zu bezahlen. Um geringe Mieteinkünfte zu verhindern, wird oftmals auch ein Leerstand in Kauf genommen. Damit ist ein weiterer Dorn im Ruhekissen für die zusätzlichen Pensionseinkünfte aufgetaucht. Zusätzlich zum Ausfall von Mieteinnahmen stecken auch andere finanzielle Risiken in einer fremdgenutzten Immobilie. Fallen Sanierungs- oder Renovierungsmaßnahmen an und ist der Rücklagentopf zu gering, müssen diese Zahlungen aus dem eigenen „Haushaltsbudget“ erfolgen. „Man muss schon Geld in die Hand nehmen, um Geld zu verdienen“, bringt es Gerhard Engelsberger, Geschäftsführer der Semper Constantia Realitäten GmbH, einer Tochtergesellschaft der Semper Constantia Privatbank AG, auf den Punkt. „Achten Sie auf die Substanz – und rechnen Sie genau! Bei der zu erzielenden Miete muss genug übrigbleiben, um das Objekt in Schuss zu halten.“ Werde zu wenig in die Immobilie investiert, könne der Schuss nach hinten losgehen. „Mieter wollen gut ausgestattete Top-Objekte.“
Trend: Kleinere Einheiten
In einem sind sich alle Marktteilnehmer einig. Der Trend geht in Richtung kleinere Einheiten. Die Wohnungen sind heute wesentlich besser geschnitten, effizienter, geräumiger – man verliert gegenüber älteren Bestandsimmobilien kaum an nutzbaren Flächen, obwohl die Wohnungen deutlich kleiner sind. Am besten sind Wohnungen zwischen 45 und 65 Quadratmetern vermietbar. Sie sind in der Anschaffung günstig und für die Vermietung optimal geeignet. Wobei man als Investor eines bedenken sollte: Dachte man früher an Quadratmeter, so denkt der Mieter von heute in Zimmern. Vor allem kleinere Zwei- bis Drei-Zimmer-Wohnungen werden von Vorsorgewohnungsexperten empfohlen. Ob sich ein Investment in Mikrowohnungen, Wohnungen bis rund 35 Quadratmeter, wie sie von einigen Bauträgern forciert werden, als Vorsorgewohnungen eignen, da scheiden sich die Geister. Immobilienspezialist Georg Aichelburg-Rumerskirch sieht darin für Anleger keinen Sinn. Der Experte der Wiener Privatbank: „Mikrowohnungen sind Übergangswohnungen – häufiger Mieterwechsel inklusive. Das bedeutet aber mehr Leerstand und höhere Renovierungskosten.“ Aichelburgs Alternativen: „Revitalisierter Altbau: Hier verspüren wir eine steigende Nachfrage, da nur hier leistbares und citynahes Wohnen möglich ist. In diesem Spezialsegment können Anleger mit Renditen von 3 bis 3,5 Prozent rechnen.“
Immobilie kann auch an Wert verlieren
Wer heute in Immobilien investiert, sollte sich bewusst sein, dass sich die Preise – vor allem in Wien – bereits auf einem sehr hohen Niveau befinden. Dadurch ergeben sich im Vergleich zu früheren Jahren relativ geringe Mietrenditen. Es ist schwer vorherzusagen, in welche Richtung sich die Preise entwickeln werden. Im schlimmsten Fall kann die Immobilie künftig sogar an Wert verlieren. Doch davon sei man noch weit entfernt.
Trotz steigender Preise: Generell können Wohnungen in Österreich während der vergangenen fünf Jahre durchaus als beste Anlagealternative für den „Durchschnittsbürger“ bezeichnet werden. Denn österreichweit stiegen die durchschnittlichen Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen in diesem Zeitraum um 39,8 Prozent. Laut den von RE/MAX in Zusammenarbeit mit dem Daten-Dienstleister Immo United erhobenen Daten stiegen im 1. Halbjahr 2017 die durchschnittlichen Quadratmeterpreise im Jahresvergleich bundesweit um 5 Prozent auf 3.045 Euro. Der Trend geht dabei zu günstigeren bzw. gebrauchten Wohnungen mit größerer Fläche. Ein Indikator dafür: Gebrauchte Wohnungen, die 68,3 Prozent aller Transaktionen ausmachten, wiesen gegenüber dem Vorjahreszeitraum im ersten Halbjahr im Schnitt eine um 2,6 Prozent größere Wohnfläche auf. Gleichzeitig müssen Käufer neuer Wohnungen in Bezug auf die Größe immer mehr Abstriche hinnehmen, weshalb die gekauften Neubauwohnungen durchschnittlich um 2,9 Prozent schrumpften.
„Zum dritten Mal in Folge nach 2015 und 2016 erleben wir einen neuen Allzeit-Rekord am Eigentums-Wohnungsmarkt. Die Anzahl der verkauften Wohnungen ist im ersten Halbjahr 2017 um 0,5 Prozent geringer gewachsen als 2016. Trotzdem: 7,9 Prozent mehr als im Jahr 2016 ist schon beachtlich und zeigt den ungebrochenen Zuspruch zu Wohnungen als Wohn- bzw. Anlageform und zur Altersvorsorge. Daran wird sich mangels Alternativen auch nicht so schnell etwas ändern“, sagt der Geschäftsführer von RE/MAX Austria, Bernhard Reikersdorfer.
Je teurer die Wohnungen im Preis werden, desto niedriger ist das Potenzial für weitere Wertsteigerungen. Im oberen Preisviertel ab 257.500 Euro lag die Preissteigerung daher nur noch bei 4,4 Prozent. Interessant ist der Vergleich zum untersten Preisviertel bis maximal 114.000 Euro. Hier ist Wohnen noch leistbar und die Nachfrage entsprechend stark, was im 1. Halbjahr 2017 die Preise um 9,5 Prozent (Jahresvergleich) nach oben trieb. Auch stiegen im selben Zeitraum die Preise gebrauchter Wohnungen um 7,2 Prozent auf 163.898 Euro, während sich Neubauwohnungen nur noch um 3,7 Prozent auf 247.025 Euro verteuerten.
Aufwärtstrend wird mehrere Jahre anhalten
„Wir erwarten heuer die höchste Fertigstellungszahl im freifinanzierten Wohnbau der letzten Jahre und dieser Aufwärtstrend wird auch noch mehrere Jahre anhalten“, ist sich EHL-Wohnungsmarktspezialistin Sandra Bauernfeind sicher. Während die Produktion von Wohnraum im Rahmen kleinerer und mittlerer Projekte (Nutzung von Baulücken, Ausbau von Bestandsobjekten) weitgehend stabil ist, sorgen zahlreiche Großprojekte mit 100 bis 1.000 Wohneinheiten für den aktuellen Aufschwung. Innerstädtisch werden dafür Flächenreserven auf ehemaligen Industrieliegenschaften (z.B. BUWOG-Projekt Park Living in der Penzinger Straße auf den früheren Siemensgründen), Kasernen (z.B. Consulting Company auf einer Teilfläche der Körnerkaserne) oder Bahnhöfen (zahlreiche Großprojekte beim Hauptbahnhof oder auf dem Areal des Nordwestbahnhofs) genutzt. Auch die Stadterweiterungsgebiete wie die Seestadt Aspern im Norden oder „In der Wiesen“ im Süden haben deutlich an Dynamik gewonnen.
Das steigende Angebot an Wohnraum sorgt für Entspannung an der Preisfront. „Auf absehbare Zeit erwarten wir für den Gesamtmarkt keine Anstiege, die deutlich über der Inflationsrate liegen“, so Bauernfeind. „Mit Rückgängen ist aber ebenso wenig zu rechnen und es wird noch Jahre dauern, bis die durch den starken Bevölkerungsanstieg entstandene Angebotslücke wieder halbwegs ausgeglichen werden kann.“ Doch auch hier ergibt sich bei exaktem Hinsehen ein differenziertes Bild: Zwar stieg der durchschnittliche Kaufpreis auf Gesamtstadtebene nur leicht, jedoch wurden besonders in den Bezirken mit Stadtentwicklungsgebieten wie z.B. Favoriten, Donaustadt und Leopoldstadt deutliche Preisanstiege registriert. Da heißt es dann bei Vorsorgeprojekten exakt rechnen. Die höchsten Durchschnittspreise finden sich in den bevorzugten Wohnlagen Innere Stadt, Wieden, Josefstadt und Döbling. Vorsorgewohnungen mit dem Anspruch „leistbares Wohnen“ sind in diesen Wohngebieten Mangelware. Dagegen werden die niedrigsten Durchschnittspreise weiterhin in den ehemals stark von der Industrie geprägten und momentan in einem Transformations- und Aufwertungsprozess befindlichen Bezirken Simmering, Liesing, Donaustadt und Floridsdorf erzielt.
Internationale Investoren entdecken Wien
Die starke Nachfrage nach Wohnraum hat bereits erste internationale Investoren geweckt. „Zur Zeit liegen die Bruttorenditen für mehrgeschoßige Wohnungsneubauprojekte in Wien zwischen knapp über 3 Prozent und um die 4 Prozent – abhängig von der Lage, d.h. in den Flächenbezirken sind die Renditen höher als in den Innenstadt- oder Villenlagen“, so Georg Fichtinger, Head of Investment Properties, CBRE Österreich, bei der Präsentation einer Studie zu „Mehrgeschoßiger Wohnungsneubau in Wien“. Das Marktpotenzial ist groß. „Wir sehen ein vermehrtes Interesse von Investoren am Wiener Wohnungsmarkt“, so Fichtinger. „Diese Investoren sind primär an freifinanzierten Mietwohnungen interessiert, da diese keinen Beschränkungen bezüglich Miethöhe oder Baukosten unterliegen“, so Fichtinger. 2017 werden in Wien für Investoren interessante 1.600 freifinanzierte Wohneinheiten fertiggestellt, 2018 voraussichtlich ca. 2.700, um ca. 67 Prozent mehr. „Durch die gesteigerte Neubauleistung sowie den generell hohen Wohnraumbedarf ergeben sich vielfältige Investmentoptionen für Investoren – und das in beinahe allen Wohnlagen Wiens“, so Fichtinger.
Zu dieser Gruppe an Investoren zählen zum Beispiel die Wohnkompanie und PROJECT Immobilien – beide Töchter deutscher Mütter.
Bereits ein Jahr nach dem Start von Die Wohnkompanie am Wiener Markt befinden sich rund 500 Wohnungen in Bearbeitung, rund 150 Wohnungen davon sind in Bauabwicklung. Die Palette beginnt dabei beim Investorenprojekt in der Brünner Straße 124 in Wien, Floridsdorf, welches erfolgreich an einen namhaften Immobilienfonds vermarktet wurde und sich in der Bauphase befindet. Reicht über das High-End-Luxus-Wohnungsprojekt Goethegasse 1 in der Wiener Innenstadt, welches ebenfalls gerade in der baulichen Umsetzung ist. Bis hin zu einem Teil der Quartiersentwicklung Südhang Oberlaa-Grundäcker, wo etwa 350 Wohnungen in der Planungsphase bearbeitet werden. „Oberlaa mit seinen weitläufigen Grünflächen und seiner unmittelbaren Anbindung an die neue U1-Station spricht all jene Interessenten an, die modernes Wohnen am grünen Stadtrand mit einer exzellenten Verkehrsanbindung kombinieren wollen“, freut sich Geschäftsführer Roland Pichler über den erfolgreichen Vertriebsstart. „Noch weit vor dem eigentlichen Baubeginn Anfang 2018 haben bereits einige Wohnungen ihren zukünftigen Besitzer gefunden“.
Die Unternehmensgruppe PROJECT Immobilien realisiert bereits seit über 20 Jahren nachhaltige Wohn- und Gewerbeobjekte in den bedeutendsten deutschen Metropolregionen wie Berlin, Hamburg oder München. Seit Mitte 2016 auch in Wien. Das erste Projekt entsteht im 13. Wiener Gemeindebezirk. „Mit den neuen Ankäufen in Wien Penzing und Wien Liesing können wir in Österreich weitere Projekte anstoßen“, sagt Project Immobilien-Geschäftsführer Nenad Katanic. Nur zwölf Monate nach Markeintritt hätte man damit bereits „Bewegung in den Wiener Wohnungsmarkt bringen“ können.
Darauf sollten Sie achten
Als Vorsorgewohnung bezeichnet man eine spezielle Form der Eigentumswohnung, deren Hauptzweck es nicht ist, selbst darin zu wohnen. Der Sinn der Vorsorgewohnung liegt darin, durch Mieteinnahmen und Steigerung des Wohnungswerts das eingesetzte Kapital zu vermehren – vom Geldwert zum Sachwert.
Eine gute Vorsorgewohnung schafft somit eine dauerhafte Einnahmequelle. Das vorhandene Kapital wird durch die Wertsteigerung zusätzlich vermehrt. Statt eines Eurobetrags besitzen Sie nun einen Sachwert. Dieser ist krisensicher und vor der Inflation geschützt. Das heißt: Wird das Geld durch Inflation entwertet, sind erstens die Mieten wertgesichert und erhalten die Kaufkraft und bleibt zweitens der Wohnungswert als Sachwert erhalten. Somit mussten sich Anleger, die auf ein Immobilieninvestment gesetzt hatten, in der Wirtschaftskrise keine Sorgen machen. Schließlich blieb die Vorsorgewohnung als Sachwert in jedem erdenklichen Schreckensszenario erhalten.
Vorsorgewohnungen
Als Vorsorgewohnung bezeichnet man eine spezielle Form der Eigentumswohnung, deren Hauptzweck es nicht ist, selbst darin zu wohnen. Der Sinn der Vorsorgewohnung liegt darin, durch Mieteinnahmen und Steigerung des Wohnungswerts das eingesetzte Kapital zu vermehren – vom Geldwert zum Sachwert.
Eine gute Vorsorgewohnung schafft somit eine dauerhafte Einnahmequelle. Das vorhandene Kapital wird durch die Wertsteigerung zusätzlich vermehrt. Statt eines Eurobetrags besitzen Sie nun einen Sachwert. Dieser ist krisensicher und vor der Inflation geschützt. Das heißt: Wird das Geld durch Inflation entwertet, sind erstens die Mieten wertgesichert und erhalten die Kaufkraft und bleibt zweitens der Wohnungswert als Sachwert erhalten. Somit mussten sich Anleger, die auf ein Immobilieninvestment gesetzt hatten, in der Wirtschaftskrise keine Sorgen machen. Schließlich blieb die Vorsorgewohnung als Sachwert in jedem erdenklichen Schreckensszenario erhalten.
Achtung Liebhaberei
Eine Vorsorgewohnung ist eine Wertanlage. Deshalb spricht man auch von einer Anlegerwohnung. Fallen Sie nicht auf unglaubwürdige Renditeversprechen herein! Vertrauen Sie dabei nicht auf Firmen, die Ihnen das Blaue vom Himmel versprechen, sondern lieber auf Ihren Hausverstand.
Umsatzsteuer und Einkommenssteuer bei Vorsorgewohnungen.
Mit dem Kauf einer Vorsorgewohnung werden Sie im steuerlichen Sinn ein Unternehmer. Als solcher können Sie die anfallende Mehrwertsteuer (MwSt.) beim Kauf absetzen. Für die erzielten Mieteinnahmen müssen Sie dann künftig die vom Mieter bezahlte MwSt. an das Finanzamt abführen.
Zudem bietet die Anschaffung einer Vorsorge- oder Anlegerwohnung zahlreiche Möglichkeiten, die anfallenden Kosten bei der Einkommenssteuererklärung in korrekter Art und Weise steuerlich abzuschreiben.