Spannende Zeiten. Die angepeilte Fusion mit der CA Immo, an der die Immofinanz einen Anteil von 26 Prozent hält, kann nur gelingen, wenn die Abtrennung des Russland-Portfolios glückt.
Aus einem breit aufgestellten Immobilienkonzern ist seit dem Amtsantritt von CEO Oliver Schumy 2015 ein nahezu reiner Gewerbeimmobilienplayer mit Fokus auf die Bewirtschaftung und Entwicklung von Büro- (Portfoliowert: 61,1 Prozent) und Einzelhandelsobjekten (33,3 Prozent) geworden. Die Bereiche Wohnen (bzw. der Buwog-Anteil) und Logistik wurden bekanntlich abgestoßen. Wohnobjekte befinden sich nunmehr nur noch im Bereich „Sonstige Immobilien“ (5,5 Prozent).
Das aus 242 Objekten bestehende Immobilienportfolio der Immofinanz ist aktuell rund 4 Milliarden Euro schwer, wovon 3,35 Milliarden Euro auf Bestands- und 433,3 Millionen Euro auf Entwicklungsprojekte entfallen, und teilt sich auf die Kernmärkte Österreich, Deutschland, Tschechien, Slowakei, Ungarn, Rumänien und Polen auf. Das aufgegebene Russlandgeschäft, das sich aus fünf Moskauer Einkaufszentren mit einem Wert von rund 1 Milliarde Euro zusammensetzt, ist hier im Übrigen nicht mehr enthalten. Dazu aber später.
Stichwort Entwicklungsprojekte. „Wir bauen ein schönes und ertragreiches Deutschlandportfolio auf“, so Schumy kürzlich. Erst im Mai wurde etwa das Cluster Produktionstechnik am Campus der Rheinisch-Westfälischen Technischen Hochschule (RWTH) Aachen mit einer Bruttogrundfläche von 30.000 Quadratmetern eröffnet. Die Firmenzentralen von trivago („trivago-Campus“) und des Energieanbieters Uniper („FLOAT“) werden voraussichtlich im dritten Quartal 2018 fertiggestellt.
Spannend ist sicherlich die starke Ausrichtung der Immofinanz auf Eigenmarken. Das erklärte Ziel dahinter: die Wettbewerbsposition des Unternehmens auszubauen. „Die gute Nachricht ist, dass unsere drei Marken allesamt funktionieren“, so COO Dietmar Reindl. Die Büro-Marke myhive konzentriert sich auf Hauptstädte und will mit Service und Top-Infrastruktur punkten. Für Städte mit einem Einzugsgebiet von mindestens 200.000 Menschen wurde wiederum die Shoppingcenter-Marke VIVO! entwickelt. STOP SHOP ist hingegen für Retail-Parks in Osteuropa mit bis zu 150.000 Einwohnern gedacht.
Analyse
Kommt sie oder kommt sie nicht? Die Rede ist von der angepeilten Fusion mit der CA Immo, an der die Immofinanz einen Anteil von 26 Prozent hält. Zuerst muss allerdings die Abtrennung – geplant ist ein Verkauf oder eine Abspaltung – des Russland-Portfolios glücken. Nur dann werden die CA Immo-Aktionäre nämlich einer Verschmelzung zustimmen.
Für die Abtrennung gibt es gute Argumente: Allein im ersten Halbjahr 2017 verzeichnete das als „nicht fortgeführtes Geschäft“ ausgewiesene Russlandgeschäft einen Verlust von 7,9 Millionen Euro, im Vorjahreszeitraum waren es sogar 119,4 Millionen Euro Verlust. Laut dem Unternehmen soll die Abtrennung noch heuer über die Bühne gehen. „Wir haben eine Shortlist, auf der weniger als eine Handvoll Namen stehen“, so CFO Stefan Schönauer Ende August.
Nach der erfolgreichen Abtrennung sollen die Detailarbeiten mit der CA Immo wieder aufgenommen werden sowie – nach gemeinsamer Abstimmung – ein neuer Zeitplan für die Verschmelzung vorgelegt werden. Dass diese viele Vorteile mit sich bringt, steht für Martin Rupp, Fondsmanager bei der 3 Banken-Generali Investmentgesellschaft, außer Frage. Dazu zählt er unter anderem Kostensynergien auf der Verwaltungsebene, Skaleneffekte sowie reduzierte Finanzierungskosten.
„Eine Fusion würde auch den Free Float deutlich erhöhen, was die Aktie liquider machen und damit auch verstärkt ins Blickfeld internationaler Investoren rücken würde“, so Rupp. Die Aktie notiert derzeit jedenfalls noch immer deutlich unter ihrem Buchwert (2017e: 2,4 Euro). Analysten führen das vor allem auf die Unsicherheit rund um das verlustträchtige Russlandgeschäft sowie den schwachen Cashflow zurück. Der wichtigste Kurstrigger sei aber die erfolgreiche Russland-Abtrennung.
Das Ergebnis für das erste Halbjahr 2017 fiel jedenfalls überraschend stark aus. Nach einem Verlust von 243,3 Millionen Euro zum Vorjahreszeitraum konnte das Konzernergebnis doch recht deutlich auf 105,6 Millionen Euro gesteigert werden. Die Mieterlöse konnten – trotz vieler Verkäufe – bei 114,9 Millionen Euro stabil gehalten werden. Bereinigt um Neuakquisitionen, Fertigstellungen und Verkäufe sind sie sogar um 4,6 Prozent auf 92,4 Millionen Euro gestiegen. Auch kein Grund zum Jammern: Die Mietauslastung erreichte einen neuen Höchstwert von 92,8 Prozent.
Gleichzeitig konnte aber auch der Loan-to-Value um 3 Prozent auf 46 Prozent reduziert werden. Der Finanzierungsaufwand sank um 4,4 Prozent auf -52,2 Millionen Euro, während sich die durchschnittlichen Finanzierungskosten auf 2,38 Prozent beliefen. Der nachhaltige FFO 1, der im ersten Quartal noch bei 10,3 Millionen Euro lag und von Analysten als „schwach“ bezeichnet wurde, konnte auf 43,3 Millionen Euro verbessert werden, der FFO 2 von -2,2 auf 45,4 Millionen Euro. Positiv für Aktionäre: Für das Gesamtjahr 2017 wird eine Dividende von 0,06 Euro angepeilt. Detail am Rande: Zu verdanken hat dies die Immofinanz laut Analysten vor allem der Beteiligung an der CA Immo, die für ein starkes Finanzergebnis sorgte.